داشتن اطلاعات حقوقی کافی در زمان بستن قرارداد، به شما کمک خواهد کرد تا با تسلط کامل و اعتماد به نفس، در این راه قدم بگذارید. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع نکات مهم هنگام عقد قرارداد می‌پردازیم.

شرایط قولنامه رسمی

بنگاه موظف است مبایعه‌نامه را در برگه‌های­ مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و به شما یک کد رهگیری بدهد.

این مبایعه‌نامه باید دارای هولوگرام اتحادیه بوده و همچنین مشخصات بنگاه در آن معلوم باشد.

تحت هیج عنوان قول­نامه یا مبایعه‌­نامه‌ه­ایی را که در بنگاه به‌صورت دستی تنظیم شده باشد را به عنوان مستندات معامله قبول نکنید.

احراز هویت مالک

از درستی هویت مالک اطمینان حاصل کنید. کارت ملی و شناسنامه وی را با مشخصات سند و بقیه مدارک مطابقت دهید.

احراز هویت از ملک

تمامی مشخصات ملک از آدرس پستی کامل تا پلاک ثبتی و … را در سند بررسی کرده و آن را در همه­‌ اسناد ملک تطبیق دهید تا هیچ گونه مغایرتی نباشد.

حتما در نظر بگیرید که فروشنده­ای که ممنوع‌­المعامله است قادر به انتقال رسمی ملک به غیر نخواهد بود.

گرفتن کد پستی ده رقمی

هر ملک یک کد پستی ده رقمی منحصر به فرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.

حضور فروشنده در محضر

به این نکته توجه داشته باشید که تنها حضور فروشنده در دفترخانه کافی نیست و باید استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند را قبلا انجام داده باشد. استعلام اداره ثبت هم باید قبلا توسط دفترخانه انجام شده باشد.

عدم حضور به موقع فروشنده

خریدار باید براساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه‌ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده است به همراه چک بانکی باقیمانده مبلغ معامله حاضر شود. در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، می‌توانید از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید.

نحوه پرداخت ثمن قرارداد

هنگام خرید ملک تا وقتی که ۹۰ درصد از ثمن معامله که ممکن است به‌صورت چک یا نقد باشد پرداخت نشود، مالک نباید ملک را در اختیار خریدار قرار دهد.

فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.

حتما توجه داشته باشید که مبلغ باقیمانده از خرید ملک، در جلسه آخر و تحویل سند در صورت عدم حضور وی، به وکیل قانونی شخص پرداخت نمایید.

مدارکی که باید تحویل بگیرید

هنگام تحویل ملک از فروشنده، فراموش نکنید مدارک زیر را پس بگیرید:

• اصل و کپی قرارداد معامله بیع
• پایان کار بیع موضوع دعوی
• گواهی دفترخانه ثبت ‌اسناد رسمی
• دلیل پرداخت ثبتی
• برگه استعلام ثبت املاک
• صورت ‌مجلس تفکیکی

صورت مجلس تفکیکی

در صورت نداشتن «صورت مجلس تفکیکی» یا تقسیم‌نامه، علت آن را از فروشنده ملک جویا شوید.

مراحل گرفتن صورت مجلس بدین ترتیب خواهد بود: گرفتن گواهی ساختمان سپس صورت مجلس تفکیکی و در نهایت بعد از دو یا سه ماه مراجعه به اداره ثبت املاک و گرفتن سند تک برگ.

بدهکاری‌های ملک

ملک‌های نوساز بدون سند ریسک بالایی دارند. سازنده یا صاحب ملک در بعضی ملک‌های نوساز میلیون‌ها تومان بدهکاری به شهرداری یا ارگان‌های مربوطه دارد. برای اطمینان بیشتر از سازنده یا فروشنده ملک گواهی پایان کار شهرداری و گواهی ساختمان را بخواهید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی نکاتی برای جلوگیری از اختلافات مستاجران و صاحبخانه‌ها مطالعه کنید.

برای معامله و خرید و فروش ملک، زمین و واحد‌های تجاری لازم است نکات قانونی مربوط به آن را بدانید تا پس از معامله دچار مشکل نشوید. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع نکات طلایی معاملات ملک می‌پردازیم.

وضعیت طرفین معامله

برای صحت هر معامله‌ای لازم است که طرفین دارای ویژگی‌ها و اوصافی باشند. به‌طور مثال قصد معامله وجود داشته باشد یا طرفین عاقل و بالغ باشند. چرا که معامله با اشخاصی که عاقل و بالغ نبوده صحیح نیست.

وضعیت سند ملک مورد معامله

در هنگام معاملات ملک باید سند به‌طور کامل رویت و بررسی شود. بسیاری از املاک، فاقد سند مجزا و تک برگ بوده یا در برخی موارد چندین ملک به صورت یک‌جا و دارای یک سند واحد هستند که افراد این املاک را از هم تفکیک کرده و به فروش می‌رسانند.

بررسی کامل ملک مورد معامله

خریدار یک ملک باید حتما به‌طور دقیق و بدون هرگونه تعارف، ملک مورد نظر خود را وارسی کند تا کاملا در جریان معایب و مزایای آن قرار بگیرد.

استعلام از ارگان‌های ذی ربط

گاهی اوقات فروشنده ملک با وکالت‌نامه اقدام به فروش ملک می‌کند یا از وضعیت ملکی در خصوص زراعی بودن یا در توقیف و رهن آن در بانک اطلاع ندارد.

در این خصوص با استعلام از دفتر اسناد رسمی صادرکننده وکالت‌‌نامه در ارتباط با وکالت‌نامه فروشنده، از جهاد کشاورزی جهت مزروعی نبودن ملک و بانک مرکزی در ارتباط با رهن نبودن ملک استعلام صورت می‌گیرد.

انعقاد قرارداد

طرفین باید به‌طور روشن و بدون ابهام در خصوص ملک با یک‌دیگر توافق نمایند و آن را به‌صورت کتبی با حضور حداقل ۲ نفر شاهد منعقد نمایند.

مندرجات الزامی قرارداد

در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به‌طور کامل بیان شود. به‌طور مثال ذکر متراژ ملک، قیمت ملک، نحوه پرداخت و تسلیم ملک هرچیزی را که شامل و جز داخل ملک محسوب می‌شود باید حتما قید شود.

درج حق فسخ در قرارداد

ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده، کمک بسیار زیادی می‌کند تا درصورت نقض تعهد طرف دیگر معامله، بتوانند قرارداد را یک طرفه فسخ نمایند.

پرداخت اقساطی بهای معامله

با توجه به خلف وعده‌ها و نقض تعهداتی که اصولا در هر قراردادی ممکن است به وجود آید و از بین رفتن اعتماد در جامعه، در قرارداد هم لازم است حتما اقدامات احتیاطی و پیشگیرانه از ضرر یا وقوع هرگونه کلاهبرداری یا مواردی از این دست از سوی خریدار صورت گیرد.

یکی از این اقدامات، قرار دادن اقساط جهت پرداخت و تعیین موعد در پرداخت آن است. هم‌چنین مطابق با قانون فروشنده می‌تواند برای عدم پرداخت هر قسط خسارت تعیین کند یا در صورت حق فسخ، قرارداد را فسخ کرد.

عدم تحویل ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند

خلف وعده و نقض تعهد فقط از جانب فروشنده نیست و ممکن است خریدار هم به تعهدات خود پایبند نباشد.

در این خصوص فروشنده به دور از هرگونه تعارف از تسلیم ملک تا پایان پرداخت تمام مبلغ قرارداد می‌بایست خودداری کند.

همچنین توصیه می‌شود مبلغ قرارداد را فروشنده به‌صورت نقد دریافت دارد و از دریافت حتی الامکان چک خودداری نماید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب نکات حقوقی استفاده از آسانسور در آپارتمان  را مطالعه کنید.

فروش ملک در زمان اجاره به لحاظ حقوقی کاملا مجاز بوده و مالکین اجازه فروش ملک خود را دارند. اما در این میان در برخی موارد به سبب اختلافاتی که بین فروشنده و خریدار و یا مستاجر با آن‌ها به‌وجود می‌آید، شاهد مشکلاتی در این نوع معاملات هستیم. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع تکلیف مستاجر پس از فروش ملک می‌پردازیم.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟

از نظر حقوقی و براساس قانون مدنی درصورت فروش ملک، قرارداد اجاره می‌تواند ادامه یابد و تنها در صورت توافق طرفین و رضایت مستاجر می‌تواند به ختم قرارداد منجر شود.

درصورتی‌که فروشنده و خریدار نسبت‌ به تخلیه ملک توافق پیدا کنند، بایستی با مستاجر هماهنگ کرده و درصورت تمام نشدن مدت اجاره بایستی مبلغی به‌عنوان خسارت به وی پرداخت شود.

در مواردی نیز شرایط تخلیه ملک درصورت درخواست مالک در قراردادها ذکر می‌شود که دراین‌صورت مستاجر بایستی ملک را با درخواست مالک تخلیه کند و به سبب توافق صورت گرفته نیازی به پرداخت خسارت نمی‌باشد.

دراین‌صورت تخلیه ملک منوط‌به توافق خریدار و فروشنده خواهد بود و درصورت رضایت خریدار امکان ادامه قرارداد نیز فراهم بوده و می‌توان قرارداد اجاره را به نام مالک جدید تنظیم کرد.

نکات تکمیلی

• درصورت عدم اطلاع خریدار از حضور مستاجر در زمان عقد قرارداد، خریدار می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کرده و حقوق خود را طلب کند.
• درصورت وجود قرارداد اجاره مدت‌دار مالک ملک نمی‌تواند درخواست تخلیه ملک پیش از موعد مقرر را داشته باشد.
• درصورت اطلاع خریدار از حضور مستاجر و امضای قرارداد بایستی تمامی مفاد ذکر شده در قرارداد اجاره از جمله پرداخت مبلغ ودیعه یا هزینه تعمیرات را به‌عهده گرفته و در زمان لازم آن‌ها را اجرا کند.
• پس از عقد قرارداد فروش، مستاجر موظف‌به پرداخت اجاره‌بها به مالک جدید می‌باشد.
• پس از فروش ملک و ادامه قرارداد اجاره تمامی مفاد قرارداد پابرجا بوده و خریدار یا همان مالک جدید متعهد به انجام آن‌ها می‌باشد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا قبل از فوت می‌توان ارث را تقسیم کرد؟  را مطالعه کنید.

به دلیل ناآشنا بودن اغلب افراد با نکات حقوقی معاملات املاک، اختلافات زیادی در این خصوص بوجود آمده که بعضا منجر به خسارت‌های مالی جبران ناپذیر و پرونده‌های قضایی می‌شود. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نکات مهم خرید و فروش ملک می‌پردازیم.

•  وضعیت طرفین معامله

•  وضعیت سند ملک مورد معامله

•  بررسی کامل ملک مورد معامله

•  انعقاد قرارداد

طرفین در خرید و فروش ملک باید به طور روشن و بدون ابهام درباره ملک توافق کنند.

هم‌چنین باید قرارداد را به صورت کتبی با حضور حداقل ۲ شاهد، منعقد کنند.

•  مندرجات الزامی قرارداد

•  آگاهی کامل به مفاد و الفاظ به‌کار برده شده در قرارداد

•  درج حق فسخ در قرارداد

•  تحویل ندادن ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند

متأسفانه در چندین سال گذشته در کشور یکی از دلایل اصلی ناامنی در پیش‌فروش مسکن، فروش یک ملک به چندین نفر است. در این مطلب از مجله‌دلتا به موضوع پیش فروش یک ملک به چند نفر می‌پردازیم.

اسناد غیررسمی عامل اصلی فروش ملک به چند نفر

علت اصلی فروش ملک به چند نفر، استفاده از قولنامه‌هایی بوده که در هیچ سامانه‌ای ثبت نمی‌شوند.

و از همین رو، علاوه بر عدم امکان استعلام، حاکمیت نیز توانایی نظارت بر آن‌ها را ندارد.

شیوه کاری کلاهبرداران نیز به این ترتیب بوده که با استفاده از تبلیغات گسترده و جذاب، مردم را برای پیش‌خریدکردن خانه‌ها مجاب می‌کنند.

آیت الله رئیسی در این‌باره گفتند: اسناد عادی (غیررسمی) در زمینه‌های مختلف مورد معامله متعدد هستند.

حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد.

بهترین راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر

باوجود اعتبار اسناد غیررسمی هیچکس نمی‌تواند از مالکیت خود به طور کامل اطمینان خاطر پیدا کند.

بنابراین بهترین روش حل این مشکل، نپذیرفتن اسناد غیررسمی در دادگاه و توجه به رسمیت بخشی به معاملات است.

آیت‌ الله رییسی گفتند: تنها راه نجات فروش ملک به چند نفر، سند رسمی است.

نکات مهم در قراردادهای پیش فروش

•  سند مالکیت و مشخصات کامل فروشنده باید مشخص شود.
• تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
•  فروشنده باید مجوز لازم برای درج آگهی فروش را از مراجع مربوطه دریافت کرده باشد.
• جزئیات کامل ملک شامل متراژ و موقعیت و … باید به‌ صورت واضح در متن قرارداد ذکر شود.
•  تاریخ دقیق تحویل و در نظر گرفتن جریمه در صورت عمل نکردن طرف‌ها به تعهدات خود مشخص شود.

فروش ملک به چند نفر از نظر قانونی چه حکمی دارد؟

مطابق با ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک: هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین (اصل مال) یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی دیگر کند، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.

مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با فسخ معامله به دلیل تاخیر در پرداخت مبلغ؛ مطلب “فسخ معامله ملکی به علت تاخیر در پرداخت پول” را مطالعه کنید.

کهنسال مدیر معاملات آژانس املاک دلتا 5 در گفتگو با «مجله ملکی دلتا» در خصوص چرایی افزایش اجاره‌بها عنوان کرد: بازار خرید و فروش ملک کاملا با بازار اجاره تضاد است. به این ترتیب که هر زمان بازار خرید و فروش ملک رونق بگیرد بازار اجاره کساد می‌شود. از سوی دیگر هر زمان که بازار خرید و فروش کساد باشد، بازار اجاره رونق دارد.

وی در ادامه افزود: در یکی دو سال اخیر به ویژه در سال 99، به دلیل اینکه بازار خرید و فروش ملک در رکود بود بازار اجاره رونق بیشتری داشت.

کهنسال خاطرنشان کرد: متأسفانه برای هر کالایی که تقاضا زیاد باشد، سبب افزایش قیمت می‌شود. از همین رو بسیاری از مالکان، زمانی که می‌بینند از چند آژانس مختلف مشتری زیادی دارند به طبع ترجیح می‌دهد خودش را قیمت را بالا ببرند. یا در خوش‌بینانه حالت تخفیفی به موجران نمی‌دهند.

سقف اجاره‌بها رعایت نمی‌شود

او با بیان اینکه عرضه و تقاضا در بازار اجاره‌بها با هم همخوانی ندارد، ابراز کرد: در راستای کاهش و کنترل قیمت اجاره‌بها دولت تصویب کرد که مالکان بیشتر از 25 درصد حق افزایش اجاره‌بها ندارند. اما با این حال بسیاری این سقف را رعایت نکردند.

این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه بازار خصوصی نمی‌تواند دستوری کار کند، بیان کرد: تنها زمانی امکان پایین آوردن قیمت در بازار مسکن امکان‌پذیر است که عرضه و رقبا افزایش پیدا کنند.

کهنسال اظهار داشت: در حوزه ساخت و ساز تا حد زیادی مجوزهای گریبان گیر وجود دارد. از سمت دیگر تهیه مصالح با توجه به قیمت بالای مصالح ساختمانی، سخت شده است. بسیاری از سازنده‌ها که ما از قدیم می‌شناختم از این صنف بیرون رفته‌اند. همین موضوع باعث شده عرضه کم و به طبع تقاضا زیادتر شده است. این موضوع افزایش اجاره‌بها را در پی داشته است.

برای مشاهده قیمت اجاره و رهن به مجله ملکی دلتا سر بزنید و خانه مورد نظر خودتان را پیدا کنید.

در سال‌های اخیر ، قراردادهای پیش فروش ملک از رونق بسیاری برخوردار شده‌اند. همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد زیادی داشته‌اند. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی نکات مهم در خصوص قرارداد پیش فروش املاک پرداخته می‌شود.

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

بطور کلی به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شوند به فروش می رسند، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شوند، پیش خرید می‌گویند.

نکاتی که باید در تنظیم قرارداد پیش فروش املاک به آن دقت کنید:

مشخصات طرفین

برای تنظیم قرارداد پیش فروش املاک ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک، معامله‌ای انجام دهد؟!

قبل از بستن قرارداد، باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کرد.

سند رسمی یا وکالت‌نامه

مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟!

تاریخ تحویل ملک

یکی از شرط‌های مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن، ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.

یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است.

بیمه

از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد. اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌­التفاوت بوده و باید خسارت را پرداخت کند.

انتقال سند

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ مدارک، مبنی بر انجام تعهدات خود، به دفترخانه‌ اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به نام خود را بدهد.

پیشنهاد مطالعه: مطلب از قرارداد انتقال پارکینگ آپارتمان چه می‌دانید؟ را بخوانید.

به دلیل خلا قانونی که در سامانه کد رهگیری وجود دارد، ممکن است یک ملک به چندین نفر فروخته شود.

​

املاک و همچنین اسناد و مدارک مربوط به آن‌ها، معمولا از جمله اموال با ارزش به شمار می‌روند. بنابراین نسبت به سوءاستفاده از این اموال حساسیت وجود دارد و به همین دلیل است که قانون‌گذار در برابر این گونه موارد، واکنش کیفری نشان می‌دهد. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی فروش یک ملک به چند نفر می‌پردازیم.

فروش یک ملک به چند نفر

از نظر قانون زمانی که مال یا ملکی توسط مالک آن، بیشتر از یک بار و به چندین نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته است و خریدار نیز مال غیر خریداری کرده است. بنابراین معامله معارض زمانی صورت می‌‎گیرد که یک نفر بعد از اینکه ملک خود را به دیگری انتقال داد، دوباره در یکی دیگر از بنگاه‌های معاملات املاک، خود را مالک معرفی کرده و همان ملک را به شخص دیگری نیز می‌فروشد.

​

معامله معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد؟

مطابق با ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک؛ هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین (اصل مال) یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند، به مجازات حبس محکوم خواهد شد. بنابراین برای احراز و تشخیص جرم فروش یک ملک به چند نفر یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد:

• هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.
• معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.

در معامله معارض همیشه اولین معامله، قانونی و معتبر خواهد بود. به این دلیل که در اولین معامله ملک یا مال از تصاحب مالک خارج می‎شود، معاملات بعد از آن که بر روی همان ملک یا مال انجام شود، غیرقانونی است. بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که انجام داده است، نیز اعتبار قانونی ندارد. از نظر حقوقی اگر در مال یا ملکی بیش از چند بار معامله انجام شده باشد، خریدار اول مالک قانونی محسوب خواهد شد و می‌تواند با طرح دعوا در مراجع قضایی، باطل شدن معاملات بعدی را خواستار شود و اگر فرقی ندارد که سند وی عادی یا رسمی باشد.

پیشنهاد مطالعه:  برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر تقسیم ارث خانه به چه صورت انجام می‌شود؟ را مطالعه کنید.

همچنین بخوانید:

چه کسانی ممنوع المعامله هستند؟

خرید و فروش وکالتی خودرو

قولنامه و نکات مهم آن

فریب در معامله

نکاتی که باید حین نوشتن قولنامه دستی رعایت کنید

با مجله حقوقی دلتا همراه باشید

به طور کلی وکالت عقدی است که شخص این اجازه را به فرد دیگری می‎دهد تا از طرف وی برای کاری اقدام کند. وکالت فروش نیز به همین معناست، به این صورت که یکی از طرف‌های قرارداد، شخصی را معین می‎کند تا امور خرید، فروش یا هر عمل حقوقی دیگری را از جانب او انجام دهد.

بسیار پیش می‎آید که خریدار یا فروشنده فرصت کافی برای حضور و بستن قرارداد ندارند و به همین دلیل نیز شخصی را به عنوان وکیل برای پیگیری امور شخصی خود تعیین می‎کنند. در قراردادهای ملکی نیز همین اتفاق می‎افتد، اما نکات ظریفی در این وکالت‎ها وجود دارد که در این مقاله و مطالب پیش‎رو از مجله دلتا به آن خواهیم پرداخت.

وکالت در فروش ملک

به طور کلی وکالت عقدی است که شخص این اجازه را به فرد دیگری می‎دهد تا از طرف وی برای کاری اقدام کند. وکالت در فروش ملک نیز به همین معناست، به این صورت که یکی از طرف‌های قرارداد، شخصی را معین می‎کند تا امور خرید، فروش یا هر عمل حقوقی دیگری را از جانب او انجام دهد.

اما دو نکته مهم و کلیدی وجود دارد که باید به آن توجه داشت؛

۱. افراد قراردادهای وکالت را باید کتبی منعقد کنند تا در معاملات بعدی به مشکلی بر نخورند.

۲. برای اطمینان خاطر بیشتر بهتر است تا قراردادهای وکالتی در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسند، تا کاملا مورد تایید بوده و قابل استناد باشند.

اما دقت داشته باشید که صرف اینکه وکالتنامه‎ای در دفتر‎خانه اسناد رسمی به ثبت رسیده است، دلیلی بر بی‎عیب و نقص بودن آن وکالتنامه نیست. پس توجه کامل به متن وکالتنامه در هر شرایطی ضروری است. در ادامه به دیگر نکات مهم و قابل توجه در وکالتنامه‎های خرید و  فروش ملک می‎پردازیم.

در متن وکالتنامه می‎بایستی حدود وکالت وکیل ذکر شود. به عنوان مثال وقتی شخصی با در دست داشتن وکالتنامه ادعای وکالت می‎کند و قصد دارد تا با آن خانه‎ای را به فروش برساند یا ملکی را بخرد، ابتدا باید حدود وکالت وکیل را بررسی کنید که آیا چنین شخصی توانایی خرید و یا فروش ملک را دارد یا اینکه وکالتنامه‎ تنظیم شده صرفا وکالتنامه‎ای اداری و کاری است که وکیل را در خرید و فروش محدود می‎کند.

نکته دیگر اینکه گاهی اوقات پیش می‎آید که فردی برای فروش ملک خود وکالتنامه‎ای تنظیم می‎کند و شخصی را وکیل خود در این امر قرار می‎دهد اما خودش بدون اطلاع وکیل به معامله می‎پردازد، باید توجه کنید که چنین معامله‎ای کاملا قانونی است و حتما نبایستی خود وکیل به انجام معامله بپردازد.

نکته مهم دیگر در خرید و فروش وکالتی که شما به عنوان طرف مقابل بایستی به آن توجه داشته باشید اعتبار وکالتنامه است. در چند مورد حتما اعتبار وکالتنامه‎ فرد را مورد بررسی قرار دهید.

اول؛ اینکه اگر وکالتنامه مدت‌دار باشد، باید توجه داشت که از مدت وکالت نگذشته باشد (مخصوصا در وکالتنامه‌های جدید)

دوم؛ در صورتیکه موکل شخصی مسن باشد (زیرا همانطور که می‎دانید با فوت موکل قرارداد وکالت به کل از بین خواهد رفت)

سوم؛ توجه به عزل یا عدم عزل وکیل است. یعنی آیا وکیل از جانب موکل همچنان صلاحیت معامله دارد یا اینکه از کار بیکار شده است؟

(در قراردادهای وکالت حق عزل یا عدم عزل وکیل نوشته می‎شود).

همچنین بخوانید:

اقدامات حقوقی پس از فروش ملک

کنتور مشترک در ساختمان و مشکلات آن

حقوق در چه شرایطی معاف از مالیات می‌شود؟

گم شدن شناسنامه المثنی

توبه موجب آزادی متهم از زندان می‌شود؟

برای مشاهده مطالب بیشتر از مجله حقوقی دلتا دیدن نمایید