آرشیو بهمن ماه 1398

املاک موروثی از جمله املاکی هستند که همیشه مورد توجه برخی خریداران بوده‌اند. شاید بتوان گفت موقعیت خوب و قیمت مناسب این املاک گاهی اوقات برای خریداران قابل توجه است. با این‎ که خرید و فروش ملک ورثه‌ای از نظر قانونی مشکلی ندارد، اما باید برخی جزئیات حقوقی را هم در نظر بگیرید. توجه نکردن به این گونه مسائل و تبعات بعدی آن خریداران را با مشکلاتی جبران ناپذیر روبه رو می‎کند. در مجله دلتا به نکات مهمی در خصوص خرید ملک ورثه ای اشاره شده که دانستن آن‌ها خالی از لطف نیست.

خرید ملک ورثه ای

اولین نکته‌ مهم در خرید املاک موروثی، این است که ملک به نام متوفی باشد. به طور مثال ملکی که در مالکیت همسر فوت شده است ملک موروثی محسوب نمی‎شود و ورثه نمی‌توانند آن را با عنوان ملک موروثی بفروشند. بنابراین برای اطمینان لازم است خریدار سند ملک را مشاهده کند تا تکلیف صاحب ملک مشخص شود.

گواهی انحصار وراثت

در مقررات ارث، گواهی‌نامه انحصار وراثت وجود دارد. این گواهی به درخواست هریک از ورثه در محاکم دادگستری صادر می‌شود تا در آن وارثان فرد فوت شده، به شکل قانونی مشخص شوند. در واقع برای خرید و فروش املاک مورثی یکی از مدارکی که لازم است همین گواهی انحصار وراثت است تا معلوم شود با چه کسانی باید این معامله صورت گیرد.

نبودن یکی از وراث در خرید ملک ورثه ای

معمولاً وارثان بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. شاید بتوان گفت یکی از دلایل اصلی رها شدن املاک موروثی همین موضوع است. باید در نظر داشت خریداران زمانی می‌توانند ملک موروثی را بخرند که همه‎ ورثه بخواهند سهم خود را بفروشند. بنابراین خریداران نمی‌توانند ملک موروثی را تفکیک کنند و سهم یکی از وراث را خریداری کنند و سهم یکی دیگر از آن‌ها را نخرند. همه وارثان یا وکلای آن‌ها باید هنگام نوشتن مبایعه‌نامه حضور داشته و آن را امضا کنند. حتی اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند مشکل ساز شود.

بررسی نمایندگان وارثان

در خرید و فروش املاک موروثی گاهی برخی از وارثان در ایران اقامت ندارند و نمی‎توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراین لازم است وکلای این افراد هنگام قرارداد حتماً حضور داشته باشند. اما چند نکته مهم که باید در این زمینه رعایت شود در ادامه ذکر شده است.

۱. وکیل باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشد و وکالتنامه‌های دست‌نویس و شفاهی اعتبار ندارد.

۲. وکالتنامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

۳. وکالت‌نامه و حدود اختیار وکیل بررسی شود. وکیل باید دو مجوز فروش و دریافت پول ملک معامله شده را از‌ سوی ورثه داشته باشد. زیرا ممکن است بعدا” ورثه مدعی شود که در وکالتنامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و مجدداً از خریدار درخواست پول کنند.

پرداخت مبلغ به هریک از ورثه

در خرید و فروش املاک موروثی یکی از نکاتی که باید رعایت شود، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. معمولاً خریدار کل مبلغ معامله را به یکی از وارثان می‌دهد تا آن‌ها بین خود تقسیم کنند، که این اشتباهی بزرگ است. خریدار باید سهم هر یک از ورثه را جداگانه پرداخت کند تا بعداً کسی مدعی نشود.

وارثان صغیر در خرید ملک ورثه ای

به گواهی انحصار وراثت با دقت توجه شود که فرد صغیر بین وراث وجود دارد یا خیر. زیرا طبق قانون، افراد نمی‌توانند ارث فرد صغیر را بخرند یا با او معامله کنند. در این موارد قانون برای فرد صغیر، قیم در نظر می‌گیرد و خریدار برای خرید املاک موروثی با قیم طرف است. بنابراین اگر فرد صغیری بین ورثه باشد، باید قیم‌نامه هم جزء مدارک بررسی شود. نکته بعدی این است که قانون به قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را نداده است. او باید برای این موضوع از دادسرا اجازه بگیرد. این مجوز هم هنگام معامله باید روئت شود، تا معامله به شکل قانونی و صحیح صورت بگیرد.

مفاصا حساب مالیات برارث

مفاصا حساب مالیات بر ارث یکی از مدارکی است که برای خرید و فروش املاک موروثی به آن نیاز است. طبق قانون، وارثان باید حداکثر تا ۶ ماه بعد از فوت، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه دهند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، پس از محاسبه بدهی‌ها، مالیات او را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود. بنابراین ملکی که افراد قصد خرید آن را دارند، باید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب آمده باشد.

مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با مراحل انحصار وراثت مطلب “نکات مهم راجع به انحصار وراثت” را مطالعه کنید.

وکالت خرید و فروش خودرو یا وکالت تعویض پلاک خودرو از جمله وکالت‌هایی است که در بسیاری موارد افراد در معاملات خود از آن استفاده می‌کنند. برخی اشخاص مشغله‌ زیادی دارند، بعضی از افراد هم به دلایل مختلف ترجیح می‌دهند که خود، وارد مراحل معاملات خودرو نشده و انجام این کار را بر عهده شخص دیگری بسپارند. بهترین راه‌‌ حلی که برای این افراد وجود دارد این است که با تنظیم وکالت خرید خودرو یا وکالت تعویض پلاک مسئولیت انجام کلیه امور مربوط به معامله یا تعویض پلاک را به شخص دیگری محول کنند. در مجله دلتا خرید و فروش وکالتی خودرو و مشکلات آن بررسی شده است. در ادامه با ما همراه باشید.

وکالت خرید خودرو چیست ؟

وکالت خرید خودرو یعنی برای خرید خودرو، تعویض پلاک، انتقال سند و هر فعالیتی مربوط به معامله‌ خودرو، فردی را به‌ عنوان وکیل خود انتخاب کنید. این انتخاب باید به‌ صورت رسمی و در محضر انجام شود تا مراجع قانونی هم فرد موردنظر را به رسمیت بشناسند. وکیلی که انتخاب‌ شده حق امضا و اقدام دارد. به این معنی که شخص وکیل می‌تواند خودرو موردنظر خریدار (موکل) را انتخاب کرده و پس از آن با امضای مدارک، خودرو را به مالکیت خریدار در بیاورد.

وکالت فروش خودرو چیست؟

گاهی افراد به دلیل مشغله زیاد یا هر دلیل دیگری، برای فروش خودرویی که مالک آن هستند، به شخصی که مورد اعتمادشان است وکالت فروش خودرو می‌دهند. با دادن این وکالت کلیه‌ کارهای فروش خودرو اعم از پیدا کردن مشتری، دیدار با افرادی که قصد خرید دارند، مراجعه به مراکز تعویض پلاک و … همه به عهده‌ فردی است که وکالت را قبول کرده است.

مشکلات خرید و فروش وکالتی خودرو

در بحث وکالت خرید و فروش خودرو، نوع دیگری از وکالت هم وجود دارد که دادن وکالت به خریدار خودرو است. وکالت دادن به خریدار خودرو به این معنی است که فروشنده به خریدار اختیار تام می‌دهد تا خودرو را به مراکز تعویض پلاک ببرد، فک پلاک و نصب پلاک کند، سند را به نام خودش بزند و دیگر کارهای مربوط به انتقال خودرو را بدون حضور فروشنده انجام دهد. بنابراین زمانی که پلاک فروشنده بر روی خودرو باشد، هر تخلف و حتی جرمی که با خودرو انجام شود، مسئولیت با وی است. بنابراین باید در نظر داشت که تا جایی ممکن باید از دادن وکالت به خریدار اجتناب کرد و اگر هم فروشنده در شرایط بسیار ضروری مجبور به دادن چنین وکالتی شد، مدت ‌زمان آن را کوتاه و نهایتا دو روزه تعیین کنید.

باید در نظر داشت هر چقدر هم که افراد در خرید و فروش وکالتی خودرو، به وکیل انتخابی خود اعتماد داشته باشند، باز هم ممکن است مشکلاتی به وجود بیاید که برای آن‌ها دردسرساز شود.

هزینه وکالت خرید و فروش خودرو به عهده کیست؟

به طور معمول و در واقع عرف معاملات خرید و فروش خودرو در اغلب مناطق کشور هزینه‌ انتقال سند، تعویض پلاک و مسائلی از این قبیل بر عهده‌ خریدار و هزینه‌هایی مانند خلافی و عوارض شهرداری با فروشنده است. سؤال دیگری که در این مورد مطرح می‌شود این است که هزینه وکالت فروش خودرو چقدر است؟ در پاسخ باید گفت این هزینه، توافقی است که بین خریدار و فروشنده معامله انجام می‌شود. اگر قرار باشد پولی جابه‌جا شود با توجه به نوع خودرو، این مبلغ متفاوت است.

در معاملات املاک گاهی اتفاق می‌افتد که خریدار ملک پس از امضاء قولنامه، به تعهد خود مبنی بر پرداخت مبلغ معامله در موعد مقرر، عمل نکرده و این تاخیر در پرداخت پول در مواردی باعث ضرر رسیدن به فروشنده شده است. در این نوشتار در خصوص تاخیر در پرداخت ثمن معامله و حقوق فروشنده نسبت به فسخ معامله در این گونه موارد پرداخته شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.

مراحل قانونی فسخ معامله

هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری می‌شود باید شرایط و ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیش‌بینی شود. در صورتی که هنگام معامله برای پرداخت مبلغ (ثمن) مدتی مشخص نشده باشد و سه روز از تاریخ فروش ملک بگذرد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل مشتری دهد و نه مشتری تمام ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، فروشنده می‎تواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن که در واقع اختیار فسخ معامله به دلیل دیر پرداخت کردن پول است، فسخ کند. بنابراین فروشنده‌ای که ملک خود را فروخته اما هنوز آن را تحویل خریدار نداده است، خواهان نامیده می‌شود و باید دعوا را به طرفیت خریدار که خوانده گفته می‌شود، مطرح کند. فروشنده باید ابتدا طی اظهارنامه‌ای به طرف مقابل اعلام کند و در صورتی ‎که خریدار به اظهارنامه توجه نکرد و پرداختی از جانب وی صورت نگرفت، فروشنده در دادخواستی که به دادگاه ارائه می‎دهد، تایید فسخ قرارداد با توجه به خیار تاخیر ثمن را بخواهد. شایان ذکر است دعوای املاک و اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می‎شود که ملک در حوزه آن دادگاه واقع شده است.

نکات قابل توجه فسخ معاملات

۱. با گذشت سه روز از تاریخ معامله و نپرداختن مبلغ از طرف خریدار، فروشنده حق فسخ معامله را دارد، ولی در صورتی که برای فسخ اقدام  نکند و خریدار نیز مبلغ معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق فسخ معامله را ندارد.

۲. اگرخریدار برای پرداخت مبلغ مورد معامله، ضامن معرفی کند یا پرداخت آن را به دیگری حواله دهد، چنانچه فروشنده، ضامن و یا حواله را قبول کند، خیار تاخیر ثمن از بین می‎رود.

۳. در حقوق و عرف جامعه، اصولا تاخیر در پرداخت مبلغ مورد معامله برای فروشنده، حق فسخ ایجاد نمی‎کند و فروشنده باید الزام و اجبار خریدار را به پرداخت مبلغ، از مراجع ذی صلاح خواستار شود.

بنابراین خیار تاخیر ثمن یا به عبارتی اختیار فسخ معامله از طریق فروشنده به خریدار اعلام می‎شود. در این گونه موارد دادنامه‌ صادرشده، جنبه اعلام دارد و فقط به عنوان فسخ معامله است بنابراین اجرائیه صادر نمی‎شود.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با اصطلاح حقوقی خیار و انواع آن در معاملات ملکی، مطلب “خیار در معاملات ملکی به چه معناست؟” را مطالعه کنید.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....

کلاهبرداری از جمله جرائمی است که در اثر اعتماد به افراد سودجو اتفاق می‌افتد. امروزه با توسعه و پیشرفت تکنولوژی راه‌های کلاهبرداری پیچیده‌تر و پیشرفته‌تر شده، و به همان اندازه اثبات تحقق کلاهبرداری نیز سخت‌تر و دشوارتر گردیده است. با این حال قانون کیفری کشور، شرایط مشخصی برای اثبات جرم کلاهبرداری تعیین کرده که در ادامه مجله دلتا به آن‌ها پرداخته شده است.

تعریف کلاهبرداری

جرم کلاهبرداری هنگامی رخ می‌دهد که شخصی با توسل به دروغ و یا استفاده از وسایل و ادعاهای غیرواقعی مالک را فریب دهد تا مال خود را با رضایت، در اختیار او قرار دهد.

اثبات جرم کلاهبرداری

۱.مالباخته اثبات کند، کلاهبردار با استفاده از ادعاهای دروغ و یا استفاده از وسایل و لوازم غیر‌واقعی، وی را فریب داده است. به عنوان مثال کلاهبردار به دروغ خود را پزشک، مهندس ساختمان و یا کارمند دولت و… معرفی کرده است. این مرحله یکی از سخت‌ترین مراحل اثبات کلاهبردار بودن شخص است چرا که اثبات حرف‌های دروغین بدون داشتن شاهد کار بسیار سختی است.
۲. بردن مال توسط کلاهبردار را ثابت کند. یعنی شخص متقلب پس از فریب افراد، مال آن‌ها را در اختیار خود قرار دهد.
بنابراین افراد مالباخته باید دو مورد را برای اتهام کلاهبرداری در دادگاه اثبات کنند.

• ضرر و زیان مالی قربانی
• نفع بردن کلاهبردار از بردن مال وی

در صورتی که به هر دلیلی این دو مورد در دادگاه ثابت نشود، نمی‌توان به کسی اتهام کلاهبرداری را وارد کرد.

شرایط تحقق کلاهبرداری

۱. برای تحقق جرم کلاهبرداری لازم است اقداماتی فریبکارانه از سوی کلاهبردار انجام شود. به عنوان مثال شخصی در هنگام فروش خانه خود معایب آن را به خریدار بازگو نمی‌کند و شخص خریدار پس از خریدن ملک متوجه خرابی و معایب می‌شود. در این صورت نمی‌توان فروشنده را کلاهبردار نامید. زیرا در این مثال نگفتن حقیقت، دلیل بر دروغ گفتن نیست. حتی اگر فروشنده به طور عمد ایرادات را بیان نکرده باشد.
۲. وسایلی که کلاهبردار برای فریب مال‌باخته استفاده کرده تقلبی باشد.
۳. مال‌باخته با وجود ناآگاهی و عدم اطلاع از تقلبی بودن وسایل فریب کلاهبردار را خورده باشد.
۴. اموال برده شده و تصرف شده توسط کلاهبردار متعلق به دیگری باشد.

مجازات جرم کلاهبرداری

با توجه به نوع، شرایط وقوع و عوامل مخففه و مشدده در کلاهبرداری، میزان مجازات تعیین شده برای آن متفاوت است. اما باید در نظر داشت که در تمامی انواع مجازات ها علاوه بر مجازات معین شده، کلاهبردار باید اصل مال را به صاحبش برگرداند. مجازات جرم کلاهبرداری به دو نوع ساده و مشدد تقسیم می‌گردد که در زیر هر یک را به تفکیک بیان شده است.

مجازات کلاهبرداری مشدد

به جرمی کلاهبرداری شدید گفته می‌شود که مرتکب کارمند دولت یا شهرداری‌ها و نهادهای انقلابی باشد و یا مرتکب، خود را مامور دولت و موسسات دولتی معرفی کند. همچنین در جرم کلاهبرداری، اگر مرتکب برای انجام جرم کلاهبرداری عموم مردم را از طریق وسایل جمعی مثل تلویزیون، رادیو و روزنامه فریب دهد، به این نوع از کلاهبرداری که ضرر آن به امنیت اجتماعی و اقتصادی عموم مردم وارد می شود جرم کلاهبرداری شدید گفته می‌شود. در این صورت مرتکب علاوه بر اصل مال، به حبس از ۲ تا ۱۰ سال و انفصال از خدمات دولتی تا ابد و پرداخت جزای نقدی محکوم خواهد شد.

مجازات کلاهبرداری ساده

جرم کلاهبرداری که هیچ کدام از موارد کلاهبرداری مشدد نباشد، شامل جرم کلاهبرداری ساده خواهد بود، چون در این نوع جرم، وسعت ضرر و زیان به مراتب کمتر از جرم مشدد است و گستردگی جرم کلاهبرداری مشدد را نخواهد داشت و بیشتر در میان معاملات ساده میان مردم اتفاق می‌افتد. مجازات جرم کلاهبرداری ساده، حبس از ۱ سال تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که دریافت کرده است و همچنین کلاهبردار باید اصل مال را به صاحبش برگرداند. شایان ذکر است در صورت وجود دلایل و مدارکی مبنی بر تخفیف مجازات، دادگاه برای متهم حداقل مجازات حبس و انفصال ابد از خدمات دولتی در نظر می‌گیرد، ولی نمی تواند به تعلیق مجازات حکم دهد.

مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با جرم کلاهبرداری ملکی مطلب “کلاهبرداری ملکی ؛ و راه های پیشگیری از آن” را مطالعه کنید.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....

پس از طلاق در صورتیکه زن و شوهر، فرزند داشته باشند مساله حضانت و سپردن فرزند به یکی از آن‌ها مطرح می‌شود. طبق قانون حمایت از خانواده هر یک از والدین این حق را دارد که با فرزند خود ملاقات کند، به همین دلیل راهکارهایی برای تضمین این حق پیش‌بینی شده است. در مجله دلتا در خصوص دستور موقت ملاقات فرزند بر اساس قانون توضیح داده شده است. با مجله حقوقی دلتا همراه باشید.

حکم ملاقات با فرزند

طبق قانون مدنی، در صورتی که به علت طلاق یا به هر دلیل دیگر، پدر و مادر فرزند در یک منزل سکونت نداشته باشند، هر یک از آن‌ها که طفل تحت حضانت او نیست، حق ملاقات با فرزند خود را دارد. تعیین زمان و مکان ملاقات و سایر جزئیات مربوط به آن در صورت اختلاف میان والدین با دادگاه خانواده است. بنابراین زمانی که حضانت کودک به حکم دادگاه بر عهده یکی از پدر یا مادر قرار می‎گیرد، دیگری که حضانت را به عهده ندارد، حق ملاقات با فرزند مشترک را خواهد داشت و این حق از نظر قانونی مورد حمایت قرار گرفته است.

ملاقات فرزند با دستور موقت

گاهی یکی از والدین که حضانت را به عهده دارد، از ملاقات دیگری با فرزند جلوگیری می‌کند. در این صورت، به دلیل اینکه ممکن است ممانعت از ملاقات با فرزند، آسیب‌ها و ناراحتی‌های روحی و روانی متعدد برای طفل و شخصی که از ملاقات محروم شده را در پی داشته باشد، فرد می‌تواند ملاقات فرزند را از دادگاه خانواده تقاضا کند و دادگاه نیز دستور موقت ملاقات با فرزند را صادر می‌کند. به این ترتیب دیدار با طفل با سرعت امکانپذیر خواهد شد.

درخواست دستور موقت ملاقات با فرزند

متن نمونه دادخواست دستور موقت مبنی بر ملاقات فرزند به شرح زیر است.

ریاست محترم مجتمع قضایی خانواده

با سلام ؛

احتراما به استحضار عالی می رساند : اینجانب ……………………. در تاریخ …………………….. در دفترخانه ………………. با خوانده عقد زوجیت دائم منعقد نموده ایم و ثمره این ازدواج …………. تعداد فرزند دختر / پسر ………….. ساله می باشد. اما به دلیل اختلافات خانوادگی در تاریخ ……………….. به موجب طلاق نامه ……………….. از هم جدا شده / جدا از یکدیگر زندگی می کنیم و حضانت فرزند / فرزندان مشترک به عهده خوانده دعوا می باشد . اما ایشان با ممانعت از ملاقات اینجانب با فرزندان ، موجبات بروز ناراحتی‌ های فراوان روحی برای اینجانب و فرزند مشترک را فراهم آورده است و امکان ورود خسارات معنوی جبران ناپذیری برای آینده فرزند غیر قابل انکار است. لذا به دلیل فوریت امر ، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر اجازه ملاقات با فرزند مشترک و اجرای آن قبل از ابلاغ به خوانده محترم را به موجب مواد ۳۱۰ لغایت ۳۲۵ قانون آیین دادرسی مدنی را دارم .

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با قوانین حضانت، مطلب “حضانت فرزند و نکات قانونی آن” را مطالعه کنید.

استعلام موجودیت شرکت ها از جمله مباحثی است که در خصوص شرکت‌ها مطرح می‌شود. برای آشنایی بیشتر در این خصوص در مجله دلتا به بررسی این موضوع پرداخته است. در ادامه با مجله حقوقی دلتا همراه باشید.

استعلام موجودیت شرکت ها

هنگامی که یک شرکت تجاری در اداره ثبت شرکت‌ها ثبت می‌شود، به آن شرکت یک شماره ثبت اختصاص داده می‌شود که این شماره دارای اهمیت بسیاری است زیرا از طریق شماره مذکور، شرکت شناخته می‌شود و چون ممکن است در یک نقطه دیگر از کشور، نمونه‌ای همانند این شماره ثبت وجود داشته باشد، سازمان املاک و اسناد کشور، به شرکت‌ها که افراد حقوقی نامیده می‌شوند، شناسه ملی اختصاص می‌دهد. شناسه ملی شماره‌ای ۱۱ رقمی است که فقط به یک شرکت اختصاص داده می‌شود و در شناسایی و استعلام قانونی بودن شرکت و موجودیت آن شرکت مهم‌ترین نقش را دارد.

ویژگی‌های شماره ثبت شرکت

۱. ثابت و بدون تغییر است.
۲. شرکت‌هایی که شماره ثبت ندارند، غیرمجاز هستند.
۳. از طریق شماره ثبت هویت شرکت یا موسسه شناسایی خواهد شد.
۴. در صورتی که شرکت دایر باشد، توسط شماره ثبت قابل شناسایی خواهد بود.
۵. بهترین روش برای استعلام ثبت شرکت است.
۶. به کمک شماره ثبت یک شرکت، هویت  شرکت‎ها (اشخاص حقوقی) ثبت شده در سازمان‌های مختلفی از جمله وزارت کشور، اوقاف و امور خیریه و … قابل شناسایی است.
شایان ذکر است به هنگام استعلام شماره ثبت شرکت‌ها ، می‌توان نوع شرکت، محل فعالیت آن و قانونی بودن یک شرکت را بررسی کرد.

روش‌های استعلام شرکت ها

منبع قابل استناد برای همه اشخاص و سازمان‌های دولتی و خصوصی، سامانه استعلام شرکت‌ها کشور است که فقط نام شرکت‌های معتبر در این سامانه ثبت شده است. بنابراین افراد به منظور استعلام قانونی یک شرکت باید نام شرکت یا شماره ثبت شرکت و یا شناسه ملی شرکت را در این سامانه وارد کنند. در صورت وجود و ثبت قانونی یک شرکت در این سامانه، می‌توان اطلاعات کاملی در مورد آن شرکت تجاری را به دست آورد. شایان ذکر است برای گرفتن هرگونه استعلام از اداره ثبت شرکت‌ها فقط می‌توان به سامانه اینترنتی این اداره مراجعه کرد، بنابراین افراد در خصوص کلیه سوالات متداول در خصوص ثبت شرکت‌ها در سایت اداره ثبت اسناد و املاک کل کشور، به آدرس www.ssaa.ir ذکر شده است.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با مراحل ثبت شرکت مطلب “ثبت شرکت در روزنامه رسمی چه مراحلی دارد؟” را مطالعه کنید

همواره در قرارداد‎های مشارکت در ساخت، نگرانی مالک از این جهت است که ممکن است سازنده علاوه بر اینکه سهم او را از زمین مالک می‎شود، به تعهدات خود عمل نکند. در مقابل سازنده دغدغه‎ این را دارد که در پایان قرارداد قدرالسهم و سرمایه‎اش از بین رود. در بررسی مشکلات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت به موارد عمده‎ای از مشکلات و مسایل حقوقی رسیده‎ایم که بهتر است از آن‌ها اطلاع داشته باشیم. در مجله دلتا به بررسی چالش‌های حقوقی مشارکت در ساخت پرداخته شده است.

قوانین مشارکت در ساخت

هر چند ممکن است از سازنده به سبب عدم اجرای تعهداتش، ضمانت‌هایی مانند چک با مبالغی گرفته شود که می‌تواند تا اندازه‌ای اعتماد مالک را در مراحل ساخت جلب کند، اما به دلیل پیشگیری از بروز برخی از مسائل، تمام موارد و تعهدات شامل مشخصات عمومی ساختمان باید در قرارداد نوشته شود، ضمن اینکه انجام تعهدات دو طرف باید دارای مدت زمان مشخص باشد و در صورتی که  یکی از دو طرف تعهدات خود در زمان مشخص شده را نادیده بگیرد  و از اجرای آن سر باز زند. با تعیین ضمانت اجرا در قرارداد، ضرر و زیان طرف دیگر جبران خواهد شد. این ضمانت اجرا به دو صورت تعیین می‎شود یا خسارت روزانه یا مبلغی مقطوع که در اصطلاح حقوقی وجه التزام می‎گویند.

یکی دیگر از مسایل مشکل ساز این است که گاهی اوقات شرط‌های مبهم، در خصوص احداث بنای اضافه در طبقه آخر یا واحد های تجاری در طبقه همکف یا کارهایی از این قبیل خلاف آنچه در پروانه ساخت درج شده، در قرارداد نوشته می‌شود. در این موارد نیز به این علت که به ‎طور واضح در قرارداد اولیه تکلیف میزان سهم و تعهدات هر یک از دو طرف معین نشده بعضی از سازندگان، در شریک دانستن  مالک در چنین بناهایی دچار تردید می‎شوند، حتی در برخی از مواقع کل بنای اضافه را متعلق به خود می‎دانند.

گاهی نیز به فرض پرداخت جریمه‎ تخلف ساختمانی، مالک از پرداخت این جریمه خودداری می‎کند و در صورتی‎ که توافقی در این مورد انجام نشود، منتهی به دعاوی طولانی مدت و پر هزینه خواهد شد.
برای  اجتناب از به‎ وجود آمدن چنین مسائلی توصیه می‎شود، از همان ابتدا به ‎طور شفاف چگونگی هزینه و سهم هریک از دو طرف از بنای اضافی احتمالی مشخص و در قرارداد نوشته شود در غیر این‎صورت چنانچه بعد از قرارد اولیه تصمیم به ساخت بنای اضافی گرفته شد، حتماً یک قرارداد جداگانه نوشته و به‎ صورت متمم به قرارداد اولیه ضمیمه شود.

چالش‌های حقوقی مشارکت در ساخت مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. معمولاً سازندگانی که سرمایه کافی برای ساخت ندارند و می‌خواهند با سرمایه دیگران پروژه را تمام کنند اقدام به پیش فروش می‎کنند و بعضاً مشاهده شده که بعد از قرارداد ساخت و انجام شدن برخی اقدامات اولیه، مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده‌اند.

راه حل این است‎ که در قرارداد، حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده محدود و تا حد امکان گرفته شود و در شرایط بسیار سخت، سازنده فقط حق فروش‌ بخشی از سهم خود، آن هم به نسبت پیشرفت پروژه و با تایید مالک داشته باشد و یا تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، حق فروش به شخص سوم را نداشته باشد.  خریداران نیز دقت کنند تا زمانی که سند کلنگی هنوز به نام مالک است سازنده نمی‎تواند بدون امضای مالک، ملک را بفروشد حتی اگر در قرارداد از طرف مالک اجازه‎ فروش داشته باشد.

ممکن است سازنده با تغییرات سلیقه‎ای در نقشه های اولیه موجب تفاوت زیادی میان ملک ساخته شده با نقشه‎های اولیه شود. این اختلافات می‎تواند شامل  بخش‎های مختلفی از ملک شود؛ مانند: پی، فونداسیون، سقف ها و ستون های ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهری مانند شیرآلات، کابینت ها، راه پله ها و سیستم های مختلف ساختمان.
در تمام این موارد ذینفع، برای ثبات ادعا ابتدا باید از شورای حل اختلاف  محل وقوع ملک تأمین دلیل و سپس با پرداخت هزینه‌های دادرسی در دادگاه شکایت خود را طرح کند.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با قوانین مشارکت در ساخت “قرارداد مشارکت در ساخت و تعیین سهم شرکا” را مطالعه کنید.

از جرائمی که در فضای مجازی رخ می‌دهد کلاهبرداری، مزاحمت‌های اینترنتی، فروشگاه‌های کاذب و … است. اما یکی از شایع‌ترین این جرایم سوء استفاده از عکس‌های خصوصی و شخصی افراد است. در واقع سوءاستفاده از عکس‌های پروفایل افراد یا عکس‌هایی که اشخاص در فضای مجازی منتشر کرده‌اند از جمله جرائمی است که با پیشرفت تکنولوژی، باعث به وجود آمدن پرونده‌های بسیاری در دادگاه‌ و مراجع قضایی شده است. در مجله دلتا به بررسی جرم استفاده از عکس دیگران در فضای مجازی پرداخته شده است. با مجله حقوقی دلتا همراه باشید.

جرم استفاده از عکس دیگران در فضای مجازی

در قانون مجازات اسلامی؛ تصاویر، فیلم‌ها و سایر اطلاعات کاربران در فضای مجازی مورد حمایت قرار گرفته و افرادی که نسبت به انتشار محتوا‌های افراد اقداماتی انجام می‌دهند ممکن است تحت شرایطی مجرم شناخته شوند. در ادامه به موارد بارز این جرم اشاره شده است.

جرم استفاده از عکس پروفایل دیگران

این جرم زمانی محقق می‌شود که فردی عکس خود را روی پروفایل خود قرار داده و دیگری عکس وی را به نحوی تغییر دهد که موجب هتک حیثیت فرد شود، مثلا نوشته نامتعارفی بر آن بیفزاید یا صاحب تصویر را در شبکه‌های اجتماعی گوناگون، فردی غیر اخلاقی معرفی کند. در این حالت با طرح شکایت و اثبات اتهام، ممکن است فرد خاطی به حبس یا جزای نقدی محکوم شود.

سوءاستفاده از عکس در اینستاگرام

وقتی فردی تصویر یا فیلم شخصی خود را در شبکه اجتماعی خاصی مثل اینستاگرام قرار می‌دهد در حالی که صفحه وی توسط همه افراد قابل دسترسی نیست (private است)، و فردی با استفاده از نرم افزار‌های گوناگون عکس یا فیلم را ذخیره کرده و آن را منتشر می‌کند یا در دسترس افراد دیگر قرار می‌دهد، می توان مرتکب را تحت عنوان هتک حیثیت یا نشر اکاذیب مورد پیگرد قانونی قرار داد.
بنابراین بر اساس قانون تمام اطلاعات افراد در فضای مجازی محفوظ و مورد حمایت قانون‌گذار است و کسانی که با هر انگیزه‌ای نسبت به هتک حیثیت افراد اقدام می‌کنند، به مجازات قانونی مرتبط خواهند رسید.

نحوه پیگیری قانونی این جرم

قربانیان این نوع جرائم ابتدا باید اقدام به جمع‌آوری دلیل کنند، به عبارتی دیگر اعمال خلافی که به نام یا با عکس آن‌ها صورت می‌گیرد را از طرق مختلف مانند گرفتن اسکرین شات جمع‌آوری کنید. سپس عکس‌های شخصی را به سرعت از صفحات اجتماعی بردارند. افرادی که در معرض این جرم قرار گرفته‌اند باید به دادسرای جرائم رایانه‌ای مراجعه کنند و شکایت خود را  ارائه دهند.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با مجازات مزاحمت در شبکه‌ها اجتماعی مطلب “مزاحمت در شبکه های اجتماعی و مجازات آن” را مطالعه کنید.

طلاق غیابی یکی از انواع طلاق است که با توجه به شرایطی هر یک از زن یا مرد در دادگاه خانواده آن را درخواست می‌کنند. اما قبل از توضیح در خصوص طلاق غیابی باید ابتدا بدانیم رأی غیابی چیست؟ در مجله دلتا در خصوص شرایط و چگونگی درخواست طلاق غیابی توضیح داده شده است.

رأی غیابی چیست؟

پیش از توضیح در باره طلاق غیابی  لازم است بدانیم رای غیابی چیست؟ اگرعلیه شخصی  دادخواست داده شود و خوانده یعنی کسی که علیه او خواسته مطرح شده است خود ابلاغیه وقت رسیدگی دادگاه را تحویل نگرفته باشد و به تعبیر حقوقی طبق ماده ۶۸ قانون آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ نشده باشد و یا این که در جلسات دادگاه حاضر نشود، در صورت محکوم شدن اوو ندادن لایحه، رای صادره غیابی است، رای غیابی ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ در همان شعبه قابل واخواهی است و کسی که رای غیابی علیه او صادر شده است می تواند ظرف مدت مذکور از دادگاه با ذکر دلیل تقاضای واخواهی و رسیدگی مجدد کند.

خواسته طلاق هم از قاعده مذکور مستثنی نیست و اگر وقت رسیدگی به خوانده ابلاغ واقعی نشده باشد و در دادگاه نیز حضور نیابد و لایحه هم نداده باشد در فرض محکومیت، طلاق غیابی است. اما با توجه به این که خواهان طلاق و خواسته طلاق می تواند طلاق از طرف مرد یا طلاق از طرف زن باشد، دراین خصوص جداگانه توضیح داده می شود.

طلاق غیابی از طرف مرد

طبق ماده ۱۱۳۳ قانون مدنی حق طلاق در اختیار مرد است. بنابراین اگر مردی دادخواست طلاق به طرفیت همسرش بدهد چه زن در دادگاه حاضر شود و یا حضور پیدا نکند و لایحه نیز ندهد قطعا رای طلاق صادر خواهد شد ؛ اما در حالت دوم رای صادره طلاق غیابی است و زن می تواند در مهلت قانونی واخواهی کند. آنچه اهمیت دارد این است که رای طلاق به درخواست مرد از سوی دادگاه صادر می شود.

به هر حال ثبت طلاق منوط است به پرداخت حقوق مالی زن که در رای دادگاه منعکس می شود.

حقوق مالی زن در طلاق از طرف مرد عبارت است از مهریه، اجرت المثل ایام زوجیت (به شرط مطالبه از سوی زن)، نفقه ایام عده، نفقه معوقه (در صورت مطالبه زن و استحقاق او) و شرط تنصیف اموال مندرج در عقدنامه ها به شرط امضاء این شرط توسط مرد و موجود بودن اموال هنگام طلاق که بعد از عقد خریداری شده باشد.

بعد از صدور حکم طلاق غیابی به درخواست مرد اگر مهریه قبلا توسط زن مطالبه نشده باشد مرد در صورت مصر بودن و ناتوانی در پرداخت یک جای مهریه می تواند دادخواست اعسار از پرداخت مهریه را به همان شعبه صادر کننده طلاق به طرفیت زن ارائه دهد .دادگاه در صورت حضور نیافتن زن یا نبودن او با توجه به شهادت شهود مرد، مهریه را تقسیط می کند.

طلاق غیابی از طرف زن چگونه است ؟

اگر دادخواست طلاق از طرف زن داده شده و شرایط طلاق غیابی را هم داشته باشد به این معنی که برگه‌ ابلاغیه به شوهر داده نشده باشد و یا مرد با وجود ابلاغ، در دادگاه حاضر نشود و لایحه نفرستد، دادگاه حکم طلاق غیابی صادر می‌کند.

شرایط طلاق غیابی از طرف زن

۱. هرگاه شوهر چهار سال تمام غایب مفقودالاثر باشد، یعنی غایب باشد و هیچ خبری از او در دست نباشد و زن دادخواست طلاق بدهد، دادگاه سه نوبت آگهی هر یک به فاصله‌ یک ماه در روزنامه محلی و یکی از روزنامه‎های کثیرالانتشار محل تهران با هزینه‌ خواهان منتشر می‌کند. پس از گذشتن یک سال از اولین آگهی، چنانچه خبری از زنده بودن مرد نشود، دادگاه حکم به فوت فرضی مرد می‌دهد. به عبارت دیگر فرض را بر این می‎گیرند که مرد فوت کرده است.
۲. نپرداختن نفقه توسط مرد به مدت شش ماه، حتی اگر خودداری مرد از دادن نفقه به دلیل تنگدستی و فقر او باشد.
در این موارد، زن می‌تواند برای مطالبه‌‌ نفقه به دادگاه مراجعه کند و در صورت عدم پرداخت نفقه از جانب مرد، دادخواست طلاق دهد. البته اگر زن در قبال شوهر تمکین نکند و از انجام تکالیف قانونی‎ خود بدون دلیل موجه خودداری کند، ناشزه محسوب می‌شود و حق دریافت نفقه را نخواهد داشت.
۳. از دیگر شرایط طلاق غیابی که از طرف زنان، بسیار مطرح می‎شود، رهایی از زندگی پر مشقت و تحمل‌ناپذیر است که در پی آن درخواست طلاق می‎کنند و در صورت اثبات عُسر و حَرَج و احراز این شرایط توسط دادگاه، دادگاه حکم طلاق صادر می‌کند.
عسر و حرج یعنی سختی و مشقتی که توان و تحمل ادامه‌ زندگی برای زن وجود نداشته باشد. زن با مراجعه به دادگاه تقاضای طلاق کرده و دادگاه می‌تواند مرد را مجبور به طلاق کند. چنانچه در صورت اجبار دادگاه، همچنان مرد حاضر به طلاق نباشد، با اجازه دادگاه زن می‌تواند طلاق بگیرد. شایان ذکر است، معیار تعیین عسر و حرج زن، عرف است که با توجه به شرایط روحی و اجتماعی زن و شوهر و محیط و زمان و مکان تعیین می‌شود. در عمل، اثبات این ادعا از مشکل‌ترین مواردی است که زن برای مطالبه طلاق با آن مواجه است.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با انواع طلاق “انواع طلاق و مراحل آن در قانون” را مطالعه کنید.

طالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

یکی از قراردادهای رایج و متداولی که بین افراد وجود دارد، عقد رهن و اجاره است. با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن یا ودیعه نامیده می‌شود که مستاجر به عنوان قرض الحسنه و تضمین اجاره ملک به مالک می‌دهد و زمانی که مستاجر ملک را تخلیه می‎کند، مالک موظف است مبلغ ودیعه را به مستاجر بازگرداند. اما گاهی پیش می‌آید که موجر بنا به دلایلی، در بازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر تاخیر می‌کند و مستاجر با مشکلاتی مواجه می‌شود. به همین دلیل در مجله دلتا به بررسی خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن پرداخته شده است.

الزام موجر به پرداخت ودیعه

در مورد تخلیه املاک مشکلاتی  وجود دارد که متاسفانه در برخی موارد سبب تضییع حقوق مستاجر می شود که به دلیل عدم توجه به مواردی هنگام تنظیم و امضای قرار داد اجاره و تعیین نکردن ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد روی می دهد. زمانی که قرارداد اجاره تنظیم می شود مدت و مبلغ دیعه و اجاره بها مشخص است و در پایان مدت اجاره موجر حق دارد درخواست تخلیه را از مراجع قضایی پیگیری کند.

اگر مستاجر پس از پایان و انقضای مدت اجاره ملک را تخلیه کند اما موجر ودیعه وی را بازنگرداند موضوعی است که قانونگذار به صورت جدی به آن نپرداخته است.در این خصوص راهکار اول این است که مستاجر در آن ملک به تصرف خود ادامه می دهد و ملک را تخلیه نمی کند و منتظر می ماند تا موجر ودیعه را پرداخت کند.

راهکار دوم هر چند آزاردهنده است اما با قانون تطابق بیشتری دارد.مستاجر باید به مرجع قضایی و شورای حل اختلاف مراجعه و اعلام کند که آماده است ملک را تخلیه کند و از دادگاه درخواست می کند تا به جای موجر ملک را تحویل گیرد و آن را پلمپ کند.

موجر که پس از این حکم به ملک مراجعه می کند حق فک پلمپ ندارد و اگر به این کار دست بزند مرتکب جرم شده است.در این حالت موجر موظف است ودیعه را بازگرداند و سپس مستاجر می تواند به همان شعبه حل اختلاف مراجعه و ودیعه را دریافت کند.

خسارت تاخیر استرداد ودیعه  به نرخ روز محاسبه می شود؟

از تاریخی که مستاجر ودیعه را مطالبه می کند ، حق دارد خسارت تاخیر تادیه به میزان نرخ تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی را درخواست کند. بنابراین در زمان انعقاد اجاره نامه مستاجر باید به این موضوع دقت کند و ضمانت اجرایی برای خود قائل شود تا اگر در پایان مهلت اجاره ، به رغم درخواست دریافت ودیعه ، موجر از استرداد وجه خودداری کرد ،مستاجر بتواند نسبت به استیفای منعفت آن ملک اقدام کند .

از سوی دیگر مستاجر حق دارد به ازای هر روز از تاخیر استرداد میلغ ودیعه ، با یک مبلغ توافقی از موجر حق التزام  دریافت کند.

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، چه اتفاقی می افتد ؟

مستاجری که در پی استیفای منفعت است و بدون اجازه موجر از ملک استفاده می کند در این حالت اجرت المثل به موجر تعلق می گیرد.به این معنا که از تاریخ انقضای قرارداد اجاره  موجرمی تواند درخواست اجرت المثل کند.در برخی موارد اجرت المثل به قیمت روز محاسبه می شود و به مستاجر ضرر زیادی وارد می شود.

مطالب بشتر در مجله حقوقی دلتا....

مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با قوانین و مقررات قرارداد اجاره “اجاره نامه و موارد حائز اهمیت حقوقی” را مطالعه کنید.