قرارداد اجاره

برای انجام معامله و توافق صورت گرفته، طرفین باید قراردادی با عنوان اجاره‌نامه برای ثبت و تایید، امضاء نمایند تا در صورت بروز هرگونه مشکل بتوانند پیگیری‌های آتی را در چارچوب مشخص و قانون انجام دهند. در این مطلب از مجله دلتا قصد داریم به موضوع اشتباهات رایج در قرارداد اجاره بپردازیم.

اشتباهات رایج در قرارداد اجاره

• مطالعه نکردن متن اجاره‌نامه

به دلیل این‌که بسیاری از متون قراداد دارای بندهای مختلف است، طرفین در هنگام امضای اجاره‌نامه، بدون مطالعه بندهای قرارداد سعی می‌کنند تا قرارداد را نهایی کنند. این موضوع به عنوان یکی از مهم‌ترین اشتباهات در هنگام عقد قرارداد است. هر یک از بندهای قرارداد دارای ارزش حقوقی است که می‌تواند در آینده مورد استفاده قرار بگیرد. عدم مطالعه اجاره‌نامه می‌تواند تبعات زیادی را به دنبال داشته باشد، لذا بهتر است قبل از امضای قرارداد متن را بند به بند مطالعه کنید.

• عدم دریافت خدمات بیمه از صاحبخانه

می‌دانید که در بحث رهن و اجاره، ممکن است حوادث طبیعی و غیر طبیعی زیادی رخ دهد. لذا اگر خدمات بیمه‌ای را از صاحبخانه دریافت نکنید، مالک هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال حوادث رخ داده شده ندارد.

استفاده از خدمات بیمه مستاجران یک راه آسان و سریع برای تامین هزینه‌های رخ داده شده است. پس بهتر است در هنگام عقد قرارداد به این موضوع توجه داشته باشید.

• عدم شناخت حقوق مستاجر

مالکان می‌توانند محدودیت‌های مختلفی را برای مستاجران تعیین نمایند که این موضوع آزار دهنده است. عدم شناخت حقوق مستاجر باعث می‌شود تا در هنگام رهن و اجاره ملک نتوانید به درستی از حق و حقوق خود دفاع کنید، لذا بهتر است قبل از هر کاری در مورد شناخت حقوق مستاجر اطلاعات بیشتری کسب کنید.

• تهیه لیست کمبودهای آپارتمان

زمانی‌که قصد دارید تا یک ملک را رهن و اجاره کنید، بهتر است قبل از هر کاری در مورد لیست کمبودهای آن اطلاعات بیشتری کسب کنید. زمانی‌که ملک را به درستی بررسی کنید، می‌توانید نقایص آن را شناسایی کرده که این امر در آینده برای‌ شما سودمند است. چرا که متحمل خسارت مالی نخواهید شد. بررسی ملک باعث می‌شود تا زمانی‌که ملک را به شکل سالم و کامل تحویل گرفتید، در صورت تخلیه بتوانید تمام لوازم و وسایل را به شکل کامل تحویل دهید.

• بررسی نکردن اطلاعات ملک و مالک

مستاجر در زمان رهن و اجاره یک ملک مسکونی باید در مورد ملک و مالک اطلاعات خود را تکمیل نمایند. این کار باعث می‌شود تا در هنگام انتقال به مکان جدید دغدغه‌ای از بابت اطلاعات ملک و مالک نداشته باشد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب چگونه در ۷۲ ساعت حکم تخلیه بگیریم! را مطالعه کنید.

بی‌توجهی طرفین قرارداد اجاره به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا اشکالات زیادی در تنظیم این قرارداد‌ها حادث شود. در این نوشتار از مجله دلتا قصد داریم به موضوع نکات مهم پیش از اجاره بپردازیم.

باتوجه به افزایش قیمت مسکن تعداد مستاجران افزایش یافته است. با اینکه در فرهنگ ما، اجاره‌نشینی معادل خوش‌نشینی تلقی می‌شود اما این برداشت در سال‌های اخیر تا حدودی تغییر کرده و مستاجران گاها با صاحبخانه‌های خود دچار مشکلات اساسی می‌شوند.

برای به حداقل رساندن اختلافات با صاحبخانه پیشنهاد می‌کنیم نکات زیر را حتما در زمان اجاره ملک در نظر بگیرید.

ادعای خسارت

قبل از امضای قرارداد از ساختمان بازدید کنید و تمامی مشکلات و خرابی‌های احتمالی ساختمان را در زیر اجاره‌نامه یادداشت کنید.

با رعایت این مساله در زمان پایان قرارداد و تحویل خانه صاحبخانه نمی‌تواند برای آن خرابی‌ها ادعای خسارت نماید.

هم‌چنین بهتر است کلیه مشکلات ساختمان را قبل از عقد قرارداد و اسباب‌کشی، توسط خود صاحبخانه برطرف کنید تا بعدا مجبور به پرداخت هزینه‌های آن نشوید.

 هزینه تعمیر و نگهداری

کارشناسان معتقدند بهترین خانه‌ها برای اجاره ساختمان‌هایی با عمر ۳ تا ۱۰ سال هستند زیرا هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن‌ها بسیار کمتر از ساختمان‌های نوساز یا قدیمی است.

 کد رهگیری

دریافت کد رهگیری پس از امضای قرارداد را فراموش نکنید. دریافت این کد هیچ هزینه‌ای برای شما نخواهد داشت اما در صورت بروز هرگونه اختلاف با صاحبخانه می‌توانید در محاکم قضایی از مزایای آن استفاده کنید. قبل از امضای قرارداد فراموش نکنید اصل سند یا قولنامه ملک را با کارت شناسایی صاحبخانه مطابقت دهید.

 محل پارکینگ

محل پارکینگ منزل خود را در حضور مالک مشخص کنید و حتی‌المقدور در قرارداد نیز ذکر کنید تا بعدا در صورت ایجاد مشکل با دیگر همسایگان بتوانید به آن استناد کنید.

 کاهش هزینه‌های ماهانه

برای کاهش هزینه‌های ماهانه، بهتر است خانه‌ای را انتخاب کنید تا دارای نورگیر مناسب و کنتورهای مجزای آب، برق و گاز باشد.

پرهیز از اماکن عمومی

برای در امان بودن از شلوغی و مشکلات مربوط به نبودن جای پارک در اطراف منزل، خانه‌ای را انتخاب کنید که در مجاورت بزرگراه، مدرسه، پمپ بنزین، مراکز توزیع برق و تلفن یا بیمارستان نباشد.

 رسمی کردن قراردادها

قرارداد اجاره خود را حتما در بنگاه یا دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید و نگران هزینه‌ای که بابت آن می‌پردازید نباشید. با این هزینه اندک در آینده می‌توانید جلوی بسیاری از مشکلات (خصوصا در زمان تخلیه ملک) را بگیرید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب اصول محکم‌کاری‌های یک معامله را مطالعه کنید.

اجاره، قراردادی است که طبق آن یک نفر (موجر) مال منقول یا غیر منقول خود را به فرد دیگری (مستأجر) برای مدت معین و در ازای دریافت اجاره بها (کرایه) واگذار می‌کند. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع نکات مهم در پایان قرارداد اجاره می‌پردازیم.

خودداری موجر از پس دادن رهن

اگر بعد از پایان مدت اجاره موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟

این رهن تضمینی است از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده.

این مبلغ به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می‌شود. مطابق قانون هر زمانی‌که مستاجر ‌ آن را درخواست ‌کند، حق دریافت مبلغ داده‌ شده را دارد.

اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستاجر می‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد.

در غیر این‌صورت قرارداد به‌طور توافقی بین موجر و مستاجر تمدید می‌شود.

یکی از قراردادهای رایج و متداولی که بین افراد وجود دارد، عقد رهن و اجاره است. با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن یا ودیعه نامیده می‌شود که مستاجر به عنوان قرض الحسنه و تضمین اجاره ملک به مالک می‌دهد و زمانی که مستاجر ملک را تخلیه می‎کند، مالک موظف است مبلغ ودیعه را به مستاجر بازگرداند. اما گاهی پیش می‌آید که موجر بنا به دلایلی، در بازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر تاخیر می‌کند و مستاجر با مشکلاتی مواجه می‌شود. به همین دلیل در مجله دلتا به بررسی خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن پرداخته شده است.

الزام موجر به پرداخت ودیعه

در مورد تخلیه املاک مشکلاتی  وجود دارد که متاسفانه در برخی موارد سبب تضییع حقوق مستاجر می شود که به دلیل عدم توجه به مواردی هنگام تنظیم و امضای قرار داد اجاره و تعیین نکردن ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد روی می دهد. زمانی که قرارداد اجاره تنظیم می شود مدت و مبلغ دیعه و اجاره بها مشخص است و در پایان مدت اجاره موجر حق دارد درخواست تخلیه را از مراجع قضایی پیگیری کند.

اگر مستاجر پس از پایان و انقضای مدت اجاره ملک را تخلیه کند اما موجر ودیعه وی را بازنگرداند موضوعی است که قانونگذار به صورت جدی به آن نپرداخته است.در این خصوص راهکار اول این است که مستاجر در آن ملک به تصرف خود ادامه می دهد و ملک را تخلیه نمی کند و منتظر می ماند تا موجر ودیعه را پرداخت کند.

راهکار دوم هر چند آزاردهنده است اما با قانون تطابق بیشتری دارد.مستاجر باید به مرجع قضایی و شورای حل اختلاف مراجعه و اعلام کند که آماده است ملک را تخلیه کند و از دادگاه درخواست می کند تا به جای موجر ملک را تحویل گیرد و آن را پلمپ کند.

موجر که پس از این حکم به ملک مراجعه می کند حق فک پلمپ ندارد و اگر به این کار دست بزند مرتکب جرم شده است.در این حالت موجر موظف است ودیعه را بازگرداند و سپس مستاجر می تواند به همان شعبه حل اختلاف مراجعه و ودیعه را دریافت کند.

خسارت تاخیر استرداد ودیعه  به نرخ روز محاسبه می شود؟

از تاریخی که مستاجر ودیعه را مطالبه می کند ، حق دارد خسارت تاخیر تادیه به میزان نرخ تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی را درخواست کند. بنابراین در زمان انعقاد اجاره نامه مستاجر باید به این موضوع دقت کند و ضمانت اجرایی برای خود قائل شود تا اگر در پایان مهلت اجاره ، به رغم درخواست دریافت ودیعه ، موجر از استرداد وجه خودداری کرد ،مستاجر بتواند نسبت به استیفای منعفت آن ملک اقدام کند .

از سوی دیگر مستاجر حق دارد به ازای هر روز از تاخیر استرداد میلغ ودیعه ، با یک مبلغ توافقی از موجر حق التزام  دریافت کند.

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، چه اتفاقی می افتد ؟

مستاجری که در پی استیفای منفعت است و بدون اجازه موجر از ملک استفاده می کند در این حالت اجرت المثل به موجر تعلق می گیرد.به این معنا که از تاریخ انقضای قرارداد اجاره  موجرمی تواند درخواست اجرت المثل کند.در برخی موارد اجرت المثل به قیمت روز محاسبه می شود و به مستاجر ضرر زیادی وارد می شود.

مطالب بشتر در مجله حقوقی دلتا....

مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با قوانین و مقررات قرارداد اجاره “اجاره نامه و موارد حائز اهمیت حقوقی” را مطالعه کنید.