معاملات ملکی

قراردادهایی که در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آن‌جا تحت عنوان بیع‌نامه یا قولنامه تنظیم می‌شود، سندی عادی است. به همین دلیل خریدار و فروشنده باید در تنظیم آن نهایت دقت را داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع تضمین کردن معاملات ملکی می‌پردازیم.

در وثیقه یا در رهن و توقیف بودن ملک

هنگام خرید یک ملک خریدار باید مشخصات ملک را، با آنچه در سند قید شده است مطابقت دهد. همچنین مشخص شود که ملک در وثیقه، رهن یا در توقیف نباشد.

احراز سمت

هرگاه فروشنده‌ای که قولنامه را امضا می‌کند مالک نباشد، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک باشد، خریدار باید مدارک وجود این سمت‌ها را بررسی و احراز کند. همچنین باید ببیند آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن مبلغ معامله را دارد یا ندارد.

گواهی انحصار وراثت

اگر مورد معامله ملک موروثی است و از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را ببیند. همچنین فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

خریدار تا زمانی‌که مورد معامله را تحویل نگرفته یا اینکه مورد معامله با سند رسمی به نام او نشده است، باید از پرداخت تمام مبلغ مورد معامله خودداری کند.

فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام مبلغ به خریدار تحویل ندهد. حتما در خصوص پرداخت مابقی مبلغ از طرف خریدار، زمان تعیین کرده و این نکته را متذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌‎تواند معامله را فسخ و برهم بزند.

استفاده از چک

همیشه تلاش خریدار بر این است که تمام پرداختی‌‎ها را به وسیله چک تضمینی انجام دهد. تا اگر فروشنده منکر دریافت وجه شد، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.

اگر فروشنده مبلغ معامله را از طریق چک دریافت ‌کند، در صورت برگشت خوردن چک، تنها می‌توان وجه چک را مطالبه کرد. دراین‌صورت نمی‌توان معامله را برهم زد. مگر این‎که دو طرف ضمن قرارداد بر این مورد توافق کرده باشند.

توان مالی خریدار

لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله اطمینان حاصل شود. و شرط‌هایی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

امضای مالکان

اگر مالکان متعدد باشند، حتما باید زیر قولنامه را همه مالکان امضا کنند. مگر این‎که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که دراین‌صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا می‌کند

الزام به تنظیم سند

اگر هر یک از دو طرف معامله از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مورد معامله خودداری کنند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب کلاهبرداری در اجاره ملک را جدی بگیرید  را مطالعه کنید.

متاسفانه برخی از افراد از معاملات مسکن خود رضایت ندارند و ادعا می‌کنند که اگر زمان به عقب بازگردد هیچ گاه چنین کاری نمی‌کنند. عجله، خوش بینی، نداشتن اطلاعات کافی و… از جمله مواردی است که در نهایت به ناکامی در معاملات مسکن منجر می‌شود. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع شکست در معاملات ملکی می‌پردازیم.

چرا نباید عجله کنیم؟

درست است که پیدا کردن مسکنی مطابق با بودجه و سلیقه، کاری زمان‌بر است و انرژی زیادی را نیز طلب می‌کند.

اما حتی اگر در انتخاب ملک تحت فشار عوامل بیرونی قرار داشته باشید هم نباید عجولانه رفتار کنید.

قطعا چنین موردی دلیل منطقی برای عجله در خرید نخواهد بود. شما باید پیش از خرید به خوبی ملک مورد نظر را بررسی کنید.

اگر از تحقیق و بررسی در مورد ملک مورد نظر بگذرید، بی‌شک خیلی زود پشیمان خواهید شد.

 چرا نباید بیش از اندازه خوش‌بین باشیم؟

خوش‌بینی درمعاملات مسکن یکی از عوامل شکست و ناکامی خواهد بود. هیچ‌گاه به زمان‌هایی که درقرارداد برای انجام تعهدات ذکر می‌شود، بی‌توجه نباشید.

متاسفانه برخی از افراد به دلیل این بی‌توجهی خسارات زیادی را متحمل می‌شوند. همواره این را به خاطر داشته باشید که فروشنده در فروش بسیار سریع عمل می‌کند. او می خواهد با تعیین زمان‌های کوتاه در قرارداد، خیلی زودتر به پول برسد. اگر شما خریدار هستید باید حسابی حواس خود را جمع کنید.

 گرفتاری در دام اوکازیون‌ها به چه معناست؟

برخی از افراد وقتی متوجه می‌شوند که یک ملک از قیمت بسیار پایینی برخوردار است، تصور می‌کنند که یک ملک اوکازیون پیدا کرده‌اند. در صورتی‌که در بسیاری از مواقع علت این قیمت پایین مشکلات موجود در ملک است که از چشم مشتریان پنهان مانده است.

مثلا ممکن است ملکی را پیدا کنید که در اطرافش پروژه‌های مزاحم وجود دارد یا در رهن بانک است یا از دسته املاک موقوفی، وراثتی یا وکالتی به شمار می‌رود.

توانایی احیای حق خود را داشته باشید!

تصور کنید که شما یک طرف معامله هستید و اگر در احیای حق خود هوشیارانه عمل نکنید، متضرر می‌شوید.

اما در صورتی‌که بتوانید از حق و حقوق خود دفاع کنید، بهره‌برداری درستی از معاملات مسکن داشته‌اید. خرید و فروش ملک یکی از بزرگ‌ترین معامله‌هایی است که هر فردی در زندگی‌اش انجام می‌دهد.

پس بهتر است تا رودربایستی را کنار بگذارید و از حق خودتان دفاع کنید. متاسفانه رودربایستی یکی از آفت‌های معاملات به حساب می‌آید.

توصیه می‌کنیم پیش از معامله از فروشنده بخواهید اصل سند را به منظور رویت به شما ارائه دهد.

از این کار خجالت نکشید. چون این کار حق طبیعی شماست. بهتر است پیش از معامله نسبت به بررسی مدارک هویتی مالک و گفت‌و‌گو و سوال و جواب با همسایگان هم اقدام به عمل آورید.

 اعتماد بی دلیل در معاملات ملکی، موجب شکست می‌شود!

اگر قصد معامله مسکن دارید، باید اعتماد را کنار بگذارید. حتی اگر طرف دیگر قرارداد برادر شماست، به دلیل اعتماد به وی از حقوق خود نگذرید!

در هر مرحله‌ای از معامله که قرار دارید، بابت هر پرداختی که انجام می‌دهید، از طرف مقابل خود رسید دریافت کنید. این را هم بدانید که تمام اسناد مرتبط باید در حضور شما امضا شوند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب پرداخت شارژ ساختمان بر عهده مالک است یا مستاجر؟  را مطالعه کنید.

دعاوی ملکی یکی از پرچالش‌ترین حوزه‌های درگیری‌های حقوقی است. زیرا مسکن و املاک یکی از بخش‌های اساسی سرمایه‌گذاری مردم ایران محسوب می‌شود و حساسیت روی آن بالا است. به همین دلیل شناخت و آگاهی نسبت به نکات حقوقی و مناسبات قانونی بخش خرید و فروش، معامله املاک و انتقال آن، اهمیت زیادی دارد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع جلوگیری از ضرر در معاملات ملکی می‌پردازیم.

 دفاتر اسناد رسمی

کد رهگیری و گواهی پایان کار ضروری است

در بحث خرید آپارتمان پیش‌فروش، داشتن کد رهگیری بسیار مهم است و درمورد فروش بدون پایان‌کار باید همه خریداران ملک اعم از آن‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی این کار را انجام می‌دهند یا بین خود به شکل غیررسمی قراردادی را منعقد می‌کنند به ارائه گواهی پایان‌کار از سوی مالک توجه کنند.

خرید آپارتمان پیش‌فروش

دو طرف معامله زمانی تصمیم به انجام معاملات وکالتی می‌گیرند که می‌خواهند معامله‌ای راحت و بی‌درد‌سر و به دور از هر‌گونه هزینه اضافی انجام دهند؛ گاهی هم عدم دخالت در معامله دلیلی است تا معامله به‌صورت وکالتی صورت پذیرد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع مشکلات ممکن در معاملات با وکالتنامه می‌پردازیم.

معایب خرید و فروش ملک با وکالتنامه

• وکالتنامه با فوت یا از دست دادن سلامت عقلی یکی از طرفین از بین می­‌رود: زمانی‌که یکی از طرفین بعد از معامله فوت کند یا سلامت عقلی خود را از دست بدهد وکالتنامه فسخ می­‌شود. سلامت عقلی منظور دیوانگی، آلزایمر یا دیگر بیماری­‌های مرتبط با عقل انسان است. در صورتی‌که قولنامه‌‌ای تنظیم نشود پس از مرگ فروشنده ملک به وارثین می‌­رسد. اگر خریدار نیز فوت کند ملک به فروشنده بازگرداننده می‌­شود.
• ملک پس از فروش توقیف شود: ملکی که به‌صورت وکالتی خریداری می­‌شود در واقع از نظر قانون خریدار صاحب ملک شناخته نمی‌­شود. برای همین طلبکاران می­‌توانند از طریق قانون حکم توقیف ملک را بگیرند. اگر خریدار بتواند از طریق قانون اثبات کند که ملک را خریده است دادگاه حکم را فسخ می‌کند. البته این مراحل زمان‌­بر است و در این زمان ملک توقیف است و خریدار به آن دسترسی ندارد.
• اختلافاتی که بین خریدار و فروشنده به وجود می‌­آید: در صورتی‌که پس از معامله بین خریدار و فروشنده مشکلی پیش آید فروشنده می‌­تواند مشکل ساز شود. فروشنده معامله بین خود و خریدار را منکر می­‌شود و ثمن معامله را درخواست می­‌کند. اگر خریدار مدرکی در مورد معامله نداشته باشد مجبور می‌شود بر اساس قانون ثمن را به فروشنده دوباره بدهد.

• فروشنده ملکی که با وکالتنامه به شخصی فروخته است را به شخص دیگری بفروشد: یکی دیگر از مشکلات معامله با وکالتنامه زمانی‌ است که فروشنده می‌­تواند ملک را به دیگری نیز بفروشد. زمانی که فردی ملکی را با وکالتنامه خریداری می­‌کند از نظر قانون صاحب ملک شناخته نمی‌­شود. فروشنده که هنوز صاحب ملک است اختیار فروش مال خود را به دیگری نیز دارد. برای همین لازم است قولنامه یا مبایعه‌نامه‌ای برای معامله بین طرفین تنظیم شود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب با جرایم تلگرامی آشنا شوید مطالعه کنید.

کمتر معامله‌ای را می‌توان یافت که در خصوص املاک و اراضی باشد که در آن حداقل یک برگ چک بین طرف‌های معامله رد و بدل نشود. در برخی موارد در معاملات ملکی چک به عنوان ثمن معامله مورد استفاده قرار می‌گیرد و در اغلب موارد چک تحت عنوان چک بیعانه، چک ضمانت تنظیم سند و … بین متعاملان استفاده می‌‎شود. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع صدور چک در معاملات ملکی می‌پردازیم.

چک را چگونه تنظیم نماییم؟

• در موقع صدور چک سعی کنید متن چک را شخصا و با دست‌خط و قلم خود بنویسید.
• هم‌چنین برای دریافت چک اشخاص نیز توجه کنید که تمام متن چک توسط صاحب‌حساب نوشته شود.
• ابتدا متن چک را بنویسید و بعد آن را امضا کنید و از ثبت امضا و تاریخ، بدون تکمیل متن چک جدا خودداری کنید.
• از امضاهای ساده که به راحتی جعل می‌شوند استفاده نکنید و در زیر امضا نام و نام خانوادگی خود را بنویسید.
• در قسمت “در وجه ” که روی چک درج شده است اسم شخص دریافت‌کننده را ذکر کنید و از عبارت حامل استفاده نکنید.
• هم‌چنین چک‌های دریافتی را نیز در وجه خود دریافت کنید.

اگر خریداران دو نفر باشند و یک چک ارایه دهند چه کاری باید کرد؟

اگر خریداران در معامله‌ای که انجام می‌دهید دو نفرند یا بیشتر و چکی که پرداخت می‌شود متعلق به یکی از خریداران است، دقت شود که خریدار دیگر هم پشت برگه چک را به عنوان ضامن امضا کند و در قرارداد نیز میزان بدهی او مشخص شود.

برای جلوگیری از فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت چک چه کنیم؟

• حتما در متن قرارداد شماره چک‌هایی را که بین دو طرف معامله رد و بدل می‌‎شود قید کنید تا از سوء‌استفاده‌های احتمالی جلوگیری شود.
• بعد از درج تاریخ چک در قرارداد، حتما عبارت ” تا قبل از پایان وقت اداری روز ….” را قید کنید. زیرا در برخی از موارد دارنده چک در همان ساعت اولیه روز سررسید چک به بانک مراجعه و با خالی بودن حساب بلافاصله آن را برگشت می‌‎زند و گاهی ممکن است به این دلیل فسخ قرارداد را خواستار شود.

سابقه صادر کننده چک را بررسی کنید

در معامله با افراد و قبل از دریافت چک، بهتر است تا از حساب فرد استعلام گرفته شود. استعلام از حساب اشخاص به شما نشان می‌دهد که آیا شخص خوش‌حساب است و می‌‎تواند به تعهدات پرداخت خود عمل کند یا خیر. طبق قانون جدید صدور چک، افراد بدحساب و دارای چک برگشتی واجد شرایط دریافت دسته چک جدید نخواهند بود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب مواردی که بیمه بیکاری شما را قطع می‌کند مطالعه کنید.

کهنسال مدیر معاملات آژانس املاک دلتا 5، در گفتگو با «مجله ملکی دلتا» با بیان اینکه مسکن بعد از خوراک و پوشاک، جزو سومین کالای سبد خرید مردم است، عنوان کرد: همواره موضوعات سیاسی و اقتصادی تأثیر بسیار زیادی در بازار مسکن داشته است.

او در ادامه افزود: در طی ماه‌های اخیر موضوعاتی نظیر نوسانات قیمت ارز، اخبار پیرامون برجام و انتخابات ریاست جمهوری پیش رو، مردم را یک مقدار در حال خلسه نگه داشته است.

کهنسال در این رابطه توضیح داد: در شرایط فعلی بازار مسکن، بسیاری از مردم سردرگم هستند و نمی‌دانند که شرایط فعلی بازار اقدام به خرید و فروش مسکن کنند یا خیر.

کهنسال اظهار داشت: بسیاری از مردم فعلاً دست نگه داشته‌اند تا ببینند نتیجه انتخابات پیش رو چه خواهد بود و چه کسی رئیس‌جمهور می‌شود و اینکه سیاست‌های آن شخص برای دولت چیست؟

تیرماه؛ خروج بازار مسکن از رکود

مدیر معاملات آژانس املاک 5 دلتا گفت: پیش‌بینی می‌کنیم از تیرماه به بعد شاهد پر رونق شدن بازار معاملات باشیم.

وی در خصوص شعارهای انتخاباتی که درباره مسکن توسط کاندیداهای ریاست جمهوری داده می‌شود، گفت: اغلب این شعارهای انتخاباتی برای مسکن مهر و یا مناطق جنوبی‌تر تهران داده شده است اما در این رابطه دو عامل در شغل ما بسیار تأثیرگذار است؛ اولین موضوع ثبات در بازار مسکن است.

مدیر معاملات آژانس املاک دلتا 5 تصریح کرد: باید این ثبات در بازار مسکن به وجود بیاید که چه خریدار و چه فروشنده و حتی مستأجر احساس نکند که یک مسکنی را ارزان و یا گران خریداری یا اجاره کرده است.

وی در ادامه به موضوع دوم اشاره کرد و افزود: متأسفانه موضوعی که در فرهنگ مردم ما وجود دارد این است که به محض اینکه کالایی گران می‌شود به جای عدم خرید کالا به سمت خرید بیشتر آن هجوم می‌برند.

بازار مسکن نیازمند «ثبات» است

کهنسال در پایان ابراز کرد: در شرایط فعلی ما خودمان هم از این قضیه استقبال نمی‌کنیم که قیمت‌ها بالا برود و مردم بخواهند برای خرید و یا فروش مسکن هجوم بیاورند. چرا که این موضوع مقطعی است و بعد از چند ماه بازار مسکن به سمت رکود طولانی‌مدت می‌رود. ما نیز ترجیح می‌دهیم که بازار مسکن ثبات داشته باشد و طرفین با فراغ خاطر بیایند و یک معامله را انجام بدهند.

به زودی بخش دوم مصاحبه با مدیر معاملات آژانس دلتا 5 در سایت مجله ملکی دلتا منتشر خواهد شد.

به اختیار به­ هم زدن معامله خیار فسخ قرارداد گفته می‌شود. در مجله دلتا انواع خیارات حقوقی ذکر شده است. در ادامه با ما همراه باشید.

انواع خیارات حقوقی

همان طور که گفته شد به اختیاری که به‌ موجب قانون برای طرف های قرارداد در خصوص برهم زدن و فسخ معامله داده شده است خیار گفته می‌شود. البته باید به این نکته توجه داشت که در مواردی، فقط در معاملات حق گرفتن تفاوت قیمت و گاهی هم هر دو حق یعنی حق فسخ معامله و حق گرفتن تفاوت قیمت وجود دارد. یعنی می‌توان شرط کرد که طرف های قرارداد تمام خیارات (اختیارات) را از خود ساقط کنند.
خیارات عبارت­‌اند از:
۱. خیار مجلس
۲. خیار غبن
۳. خیار شرط
۴. خیار تدلیس
۵. خیار تخلف شرط
۶. خیار عیب
۷. خیار شرکت
۸. خیار رؤیت
۹. خیار تأخیر
۱۰. خیار حیوان
۱۱. خیار تعذّر تسلیم

خیار مجلس ؛ از انواع خیارات حقوقی

هر یک از طرف های قرارداد بعد از عقد قرارداد در همان جلسه و تا زمانی که از هم جدا نشده اند اختیار فسخ قرارداد را دارد. از این خیار فقط در قراردادهای خرید و فروش (بیع) می‌توان استفاده کرد. به طور مثال: شخصی ملکی را خریداری می‌کند و به فروشنده بیعانه هم داده است. فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ معامله کرده و از تحویل ساختمان جلوگیری می‌کند، در این شرایط دو حالت متصور است:
الف) اگر بعد از ترک جلسه، معامله را فسخ کرده و هیچ خیار دیگری هم نبوده فسخ معامله بی اثر است.
ب) قبل از ترک جلسه معامله را فسخ کرده  باشد، صحیح است.

شرایط تحقق خیار غبن

اگر خریدار یا فروشنده در معامله فریب خورده باشد، یعنی خریدار بیش از قیمت واقعی پول جنس را بپردازد یا فروشنده کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، در این حالت خیار غبن وجود دارد؛ یعنی شخص مغبون حق به هم زدن معامله را دارد. شایان ذکر است که تفاوت قیمت گاهی در عرف جامعه قابل چشم‌ پوشی و مسامحه است. بنابراین خیار غبن وجود نخواهد داشت. اما اگر تفاوت قیمت، از نظر عرف قابل چشم پوشی نباشد، در این صورت با فرض بی اطلاعی طرف مقابل و فریب خوردن وی، خیار غبن وجود دارد. در مورد خیار غبن، معیار و ملاک تشخیص فریب خوردن فرد، قیمت زمان معامله است. به طور مثال اگر مشتری پرداخت قیمت جنس را از زمان آن به تأخیر بیاندازد و قیمت جنس نسبت به روز معامله افزایش یابد، این امر باعث تحقق خیار غبن برای فروشنده نمی­‌شود و معیار خیار غبن، وجود غبن و ضرر نسبت به روز معامله است. البته اگر مشتری پول را در زمانی بپردازد که تورم ایجاد شده باشد، باید افزایش نرخ تورم را نیز با مصالحه و رضایت فروشنده بپردازد.

خیار شرط ؛ از انواع خیارات حقوقی

در خرید و فروش، ممکن است شرط شود که در مدت معینی فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخصی غیر از فروشنده و خریدار، اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد. البته حتما باید مدت در قرارداد ذکر شود. یعنی مشخص شود تا چه زمانی حق فسخ قرارداد وجود دارد. و همچنین به طور دقیق مشخص شود چه کسی حق دارد قرارداد را فسخ کند.
خیار عیب : اگر بعد از معامله مشخص شود که مورد معامله معیوب بوده خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مال معیوب را قبول کرده و ارش بگیرد. ارش یعنی تفاوت قیمت مال سالم و معیوب.

خیار تدلیس چیست ؟

عبارت است از ترفند هایی که موجب فریب طرف معامله شود. که باید حتما کارهای فریبکارانه  انجام شود. صرف گفتن چند دروغ ساده مشمول خیار تدلیس نیست.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

خرید و فروش ملک از طریق  وکالتنامه در سال های اخیر مشکلات و معضلات بسیاری را پدید آورده است.  افراد معمولاً به دلایل بسیاری مانند سفر، بیماری و ... به شخصی که اعتماد  دارند یا وکیل، وکالت فروش ملک خود را واگذار می‌کنند.

امروزه به دلیل مشغله‌ های کاری بحث  وکالتنامه بلاعزل یا سند وکالتی در بین افراد خیلی بیشتر از قبل مطرح  می‎شود. خرید و فروش ملک از طریق وکالتنامه در سال های اخیر مشکلات و  معضلات بسیاری را پدید آورده است. افراد معمولاً به دلایل بسیاری مانند  سفر، بیماری و … به شخصی که اعتماد دارند یا وکیل، وکالت فروش ملک خود را  واگذار می‌کنند. این کار به خودی خود عمل صحیحی است، اما باید تمام موارد  قانونی و اصولی در مورد آن اجرا شود. در غیر این صورت  مشکلات فراوانی از  نظر حقوقی به همراه خواهد داشت. در مجله دلتا با معایب و مزایای خرید و فروش ملک از طریق وکالتنامهبیشتر آشنا می‎شویم و  همچنین اصول و قوانین حاکم بر معاملات وکالتی را مورد بررسی قرار می‎دهیم.  با ما همراه باشید.

موارد مهم در مورد معاملات ملکی به صورت وکالتی

• وکالت فروش ملک
• نکاتی که موکل باید بداند
• نکاتی که خریدار باید بداند
• خطرات معاملات وکالتی

وکالتنامه فروش ملک

وکالت، به عقدی گفته می‌شود که به ‌موجب  آن‌ یکی از افراد، طرف دیگر را برای انجام امری وکیل خود می‌کند. وکالتنامه  باید توسط دفاتر اسناد رسمی معتبر یا سفارت ‌خانه ‌ها ثبت و ممهور به مهر  برجسته باشد. وکالتنامه‌ ای که توسط خود شخص نوشته ‌شده فاقد اعتبار است.

وکالت بلاعزل جزو وکالت‌ های غیر قابل  ‌فسخ است و فقط با فوت یا جنون طرف های قرارداد باطل می‌شود. باید توجه  داشت که پس از اخذ وکالت فروش ملک، در نزدیکترین زمان اقدام به انتقال قطعی  و رسمی در دفاتر اسناد رسمی ‌شود. زیرا اگر مالک، وکالت بلاعزل به نام  خریدار تنظیم کند، مالکیت ملک به وی منتقل نمی‌شود. به طور مثال اگر قبل از  انتقال سند قطعی موکل(فروشنده) فوت کند، دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید  وراث متوفی برای انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند. بنابراین شخص  نمی‌تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند.

باید توجه داشت که وکالتنامه ‌هایی که در  خارج از کشور تنظیم می‌شود و به تائید دفاتر سیاسی (نمایندگان کنسولی خارج  از کشور) می‌رسد، وکالت رسمی محسوب می‌شوند و مشخصات آن ( ازجمله محل  تنظیم) باید در قرارداد فروش ذکر شود. باید در نظر داشت که افراد می‎توانند  خرید املاک مورد نظر خود را به شخص دیگری از طریق وکالت خرید ملک واگذار و  اختیارات وکیل را به ‌صورت کلی و جزئی مشخص کنند.

نکاتی در خصوص وکالتنامه ملکی

احتمال اینکه با امضاء یک وکالتنامه رسمی  بلاعزل، افراد ناخواسته تمام دارایی و اموال خود را از دست بدهند، وجود  دارد. بنابراین موکل (صاحب ملک) باید همه نکاتی و اصول قانونی را رعایت کند  تا به مشکل بر نخورد. این موارد حائز اهمیت عباتند از :

1. وکالت بلاعزل در امور جزئی و مشخص داده شود نه کلی.
2. در وکالت بلاعزل، مورد وکالت توسط طرف های قرارداد به طور دقیق مطالعه شود و ملک یا املاک مورد نظر با مشخصات کامل ذکر شود.

موارد مهم که خریدار باید بداند

نکاتی که خریداران املاک وکالتی باید به آن توجه داشته باشند در زیر شرح داده شده است.

1. از صحت و قانونی بودن وکالت بلاعزل فروشنده از طریق اسناد رسمی معتبر اطمینان کسب کنند.
2. در نزدیکترین فرصت نسبت به انتقال رسمی سند اقدام کنند.
3. در صورتی‌که به دلیل مشکلاتی نظیر بیماری یا سفر انتقال رسمی سند مقدور نیست، حتماً قبل از تنظیم وکالت بلاعزل فروش، مبایعه‌نامه را تنظیم کرده و در فرصت مناسب توسط وکالت فروش بلاعزل بدون حضور موکل، سند رسمی را انتقال دهند.
4. از مراکز مربوطه از میزان بدهی‌ها و  وضعیت تسویه‌ حساب ملک اطلاع و اطمینان حاصل و سپس هرگونه وجهی را پرداخت  کنند. بنابراین خریدار قبل از پرداخت کامل وجه ملک خریداری ‌شده باید از  میزان بدهی‌های مالیاتی و بانکی یا تخلفات احتمالی آن مطلع باشد.

همچنین بخوانید:

وکالت بلاعزل برای خرید و فروش ملک 

استعلام وکالتنامه های خارج از کشور در ایران 

10 نکته مهم در تنظیم وکالتنامه خارج از کشور 

چرا نباید وکالتی معامله کنیم؟ 

نکات حقوقی خرید و فروش ملک مشاع