معامله

خرید آپارتمان و پرداخت هزینه آن بخش عمده‌ای از سرمایه خریدار را به خود اختصاص می‌دهد. یک خرید درست و مطمئن و ایمن می‌تواند امنیت روانی و اقتصادی خریدار را کاملا تحت‌الشعاع خود قرار داده و اشتباه در آن نیز آسیب‌های جبران‌ناپذیری را برای وی به همراه داشته باشد. بنابراین لازم است خریداران محترم قبل از اقدام به خرید، همزمان در تنظیم سند بیع‌نامه و پس از خرید به نکات ذیل توجه نموده تا در آینده دچار مشکلات مربوط به آن نگردند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نکات حقوقی مهم در معاملات می‌پردازیم.

نکات مهم خرید پیش از تنظیم سند مبایعه‌نامه

با تحقیق از اهالی و ساکنین و مجاورین و حتی بنگاه‌های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و مشکلات نامعلوم ملک مطلع شوید.

از فروشنده بخواهید قبل از حضور در دفتر مشاوره املاک اقدام به دریافت کدپستی تایید شده از طریق اداره پست همان محل وقوع ملک نماید.

چنانچه فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می‌نماید، باید:

• گواهی از دفترخانه تنظیم‌کننده سند وکالت ارایه نماید. مبنی بر اینکه این وکالت همچنان معتبر است.
•  چنانچه ملک در تصرف مستاجر یا هر شخص دیگری است، از متصرف در مورد چگونگی توافقش با فروشنده در خصوص تخلیه سوال بنمایید.

نکات مهم هم‌زمان با تنظیم سند مبایعه‌نامه

• فروشنده حتما اصول اسناد مربوط به مالکیت یا نمایندگی خود را در جلسه قرارداد حاضر نماید.
• در قرارداد حتما تاریخ تنظیم سند رسمی بنام خود را مشخص نمایید.
• با دیدن سند مطمئن شوید که ملک آزاد بوده و در رهن کسی نیست.
• ملک را بر اساس متراژ مندرج در سند مالکیت خریداری نمایید.
• به مشاوره املاکی جهت تنظیم قرارداد مراجعه نمایید که دارای پروانه رسمی از اتحادیه مشاورین املاک بوده و اجازه صدور کد رهگیری را داشته باشد.
• پس از دریافت کد رهگیری می‌توانید به سایت اتحادیه مشاوران املاک مراجعه نموده و اصالت کد رهگیری خود را چک نمایید.
• فراموش نکنید که پس از تنظیم سند مبایعه‌نامه، مالک باید اسناد مالکیت را جهت انجام مراحل اداری تنظیم سند نزد املاک به امانت بگذارد.
• از تمامی چک‌های صادره بابت پول معامله حتما کپی تهیه نموده و دریافت آن‌ها را فروشنده با امضاء تایید و رسید نماید.
• حتما در قرارداد، شماره و مشخصات کامل دفترخانه مورد توافق و تنظیم‌کننده سند مالکیت را مشخص نمایید.

نکات مهم پس ازتنظیم سند مبایعه‌نامه

• براساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه‌ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده‌اید به همراه چک رمزدار الباقی پول معامله حاضر شوید. درصورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر حتما از سردفتر گواهی حضور خود یا عدم حضور فروشنده را مطالبه نمایید.
• فراموش نکنید که فروشنده باید چند روز قبل از زمان مورد توافق به جهت تنظیم سند به نامتان، قبوض پرداخت عوارض و نوسازی و پسماند شهرداری و پرداخت مالیات را به دفترخانه ارایه نموده باشد.
• همچنین فراموش نکنید که پس از اتمام کار فروشنده می‌بایست تمامی مدارک مربوط به مالکیت خود را همانند بنچاق، برگه خلاصه معامله، کپی وکالتنامه وکیل (چنانچه فروش به وکالت انجام شده باشد) و اصل سند مالکیت را تماما به شما تحویل نماید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب همه چیز درباره استفاده از حیاط در آپارتمان را مطالعه کنید.

برخی افراد به دلیل ضعف در تصمیم‌گیری، تحت عنوان معاملات محجورین مورد حمایت قانون‌گذار قرار دارند. این افراد هم مانند دیگر اشخاص جامعه معاملاتی انجام می‌دهند که درستی یا نادرستی آن معامله محل تردید است. در این مطلب از مجله دلتا به بررسی موضوع معامله کردن با سالمندان می‌پردازیم.

معامله با سالمندان

در قانون امور حسبی، برای افرادی که به واسطه ضعف، قدرت تشخیص مسائل اقتصادی را ندارند و قادر به تشخیص مصلحت خود نیستند، تدابیری اندیشیده شده است.

اولین مرحله آن صدور حکم حجر برای این افراد است. با این حکم مانع سوءاستفاده افراد سودجو از شخص محجور می‌شوند. از طرفی قانون نسبت به این اشخاص محدویت‌هایی را نیز اعمال می‌کند. تا جایی که حتی به اشخاص محجور اجازه هیچ‌گونه تصرفی در اموالشان را نمی‌دهد و علت این امر جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی از شخص محجور است.

طبق قانون، دادگاه موظف است برای این اشخاص قیم تعیین کند. شخص قیم بر اعمال و معاملات وی نظارت کرده تا ضرر و زیان مالی به وی وارد نشود.

پس از تعیین قیم همه دارایی و اموال شخص محجور در اختیار وی قرار می‌گیرد. او باید اموال و دارایی شخص محجور را مدیریت کند. قیم حق ندارد هیچ‌گونه دخل و تصرفی را که خلاف مصلحت محجور است در اموال و دارایی وی ایجاد کند.

اگر سالمندی که محجور است، قبل از فوت خود اقدام به انجام معاملاتی به ضرر خود و وراثش کند و ورثه ایشان از انجام چنین معاملاتی اطلاعی نداشته باشند و  بعد از فوت سالمند محجور مطلع شوند، می‌توانند با ارائه اسناد و مدارک و شهودی، حجر متوفی را اثبات کرده و تقاضای ابطال معاملات صورت گرفته را بخواهند، که دراین‌صورت تمام معاملات متوفی محجور قبل از فوتش هم باطل خواهد شد.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب پرداخت وام؛ دامی که کلاهبرداران پهن می‌کنند را مطالعه کنید.

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، اما مقدمات آن فراهم نیست. مثلا خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به تسویه حساب‌های شهرداری، دارایی و غیره اقدام کند. در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند. در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین‌شده در قرارداد، معامله را انجام دهند. به این قرارداد تنظیم‌شده قولنامه گفته می‌شود. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع معامله ملک با قولنامه می‌پردازیم.

 معامله ملک با قولنامه

بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می‌شود و طرفین به یکدیگر مهلت می‌دهند که باقی‌مانده ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه شود. در غیر این‌صورت معامله‌ای انجام نخواهد شد.
قولنامه ممکن است رسمی یا عادی باشد. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص می‌توان از طریق اجرای ثبت، تقاضای صدور اجراییه کرد. این در حالی است که قولنامه عادی این امتیاز را ندارد.

آیا می‌توان قولنامه را به عنوان سند معامله به حساب آورد؟

داشتن اطلاعات حقوقی کافی در زمان بستن قرارداد، به شما کمک خواهد کرد تا با تسلط کامل و اعتماد به نفس، در این راه قدم بگذارید. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع نکات مهم هنگام عقد قرارداد می‌پردازیم.

شرایط قولنامه رسمی

بنگاه موظف است مبایعه‌نامه را در برگه‌های­ مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و به شما یک کد رهگیری بدهد.

این مبایعه‌نامه باید دارای هولوگرام اتحادیه بوده و همچنین مشخصات بنگاه در آن معلوم باشد.

تحت هیج عنوان قول­نامه یا مبایعه‌­نامه‌ه­ایی را که در بنگاه به‌صورت دستی تنظیم شده باشد را به عنوان مستندات معامله قبول نکنید.

احراز هویت مالک

از درستی هویت مالک اطمینان حاصل کنید. کارت ملی و شناسنامه وی را با مشخصات سند و بقیه مدارک مطابقت دهید.

احراز هویت از ملک

تمامی مشخصات ملک از آدرس پستی کامل تا پلاک ثبتی و … را در سند بررسی کرده و آن را در همه­‌ اسناد ملک تطبیق دهید تا هیچ گونه مغایرتی نباشد.

حتما در نظر بگیرید که فروشنده­ای که ممنوع‌­المعامله است قادر به انتقال رسمی ملک به غیر نخواهد بود.

گرفتن کد پستی ده رقمی

هر ملک یک کد پستی ده رقمی منحصر به فرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.

حضور فروشنده در محضر

به این نکته توجه داشته باشید که تنها حضور فروشنده در دفترخانه کافی نیست و باید استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند را قبلا انجام داده باشد. استعلام اداره ثبت هم باید قبلا توسط دفترخانه انجام شده باشد.

عدم حضور به موقع فروشنده

خریدار باید براساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه‌ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده است به همراه چک بانکی باقیمانده مبلغ معامله حاضر شود. در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، می‌توانید از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید.

نحوه پرداخت ثمن قرارداد

هنگام خرید ملک تا وقتی که ۹۰ درصد از ثمن معامله که ممکن است به‌صورت چک یا نقد باشد پرداخت نشود، مالک نباید ملک را در اختیار خریدار قرار دهد.

فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.

حتما توجه داشته باشید که مبلغ باقیمانده از خرید ملک، در جلسه آخر و تحویل سند در صورت عدم حضور وی، به وکیل قانونی شخص پرداخت نمایید.

مدارکی که باید تحویل بگیرید

هنگام تحویل ملک از فروشنده، فراموش نکنید مدارک زیر را پس بگیرید:

• اصل و کپی قرارداد معامله بیع
• پایان کار بیع موضوع دعوی
• گواهی دفترخانه ثبت ‌اسناد رسمی
• دلیل پرداخت ثبتی
• برگه استعلام ثبت املاک
• صورت ‌مجلس تفکیکی

صورت مجلس تفکیکی

در صورت نداشتن «صورت مجلس تفکیکی» یا تقسیم‌نامه، علت آن را از فروشنده ملک جویا شوید.

مراحل گرفتن صورت مجلس بدین ترتیب خواهد بود: گرفتن گواهی ساختمان سپس صورت مجلس تفکیکی و در نهایت بعد از دو یا سه ماه مراجعه به اداره ثبت املاک و گرفتن سند تک برگ.

بدهکاری‌های ملک

ملک‌های نوساز بدون سند ریسک بالایی دارند. سازنده یا صاحب ملک در بعضی ملک‌های نوساز میلیون‌ها تومان بدهکاری به شهرداری یا ارگان‌های مربوطه دارد. برای اطمینان بیشتر از سازنده یا فروشنده ملک گواهی پایان کار شهرداری و گواهی ساختمان را بخواهید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی نکاتی برای جلوگیری از اختلافات مستاجران و صاحبخانه‌ها مطالعه کنید.

عدم توجه به نکات حقوقی معاملات نه تنها باعث ضرر مالی افراد و صرف زمان زیادی برای پیگیری موضوع می‌شود بلکه همین مساله موجب تراکم پرونده‌های زیادی در دستگاه قضایی هم شده است. رعایت برخی نکات ساده می‌تواند از دعاوی بسیاری جلوگیری کند. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع راه های یک معامله بی دردسر می‌پردازیم.

مزایا و آثار اسناد رسمی

یادآوری مزایا و آثار سند رسمی و ترویج فرهنگ تنظیم سند، ضمن جلوگیری از خسارات فردی و اجتماعی، از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی نیز خواهد کاست.

اصالت سند عادی را باید اثبات کرد. اثبات این اصالت با کسی است که به آن استناد می‌کند و طرف مقابل می‌تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضا نکرده است، از خود سلب مسئولیت کند.

سند رسمی چنین تلاشی را نیاز ندارد. ضمن اینکه انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال، مسموع نیست. این نکته نیز قابل ذکر است که امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.

همچنین نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید فقط با سند رسمی معتبر خواهد بود.

اصول محکم‌کاری‌های یک معامله

قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آن‌جا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.

•  مال در وثیقه یا رهن و توقیف نباشد
•  احراز سمت فروشنده
• مشاهده گواهی انحصار وراثت و احراز هویت‌ها
• خودداری از پرداخت کل قیمت معامله
• استفاده از چک تضمینی در پرداخت‌ها

 وجه التزام

وجه التزام در قرارداد به این معنا است که هر گاه به علتی معامله قطعی انجام نشد، این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل او است، اخذ شود و به طرف دیگر تعلق گیرد.

در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است.

 بررسی توان مالی خریدار

لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود. شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.

 درج امضای همه مالکان

اگر مالکان متعدد بوده و یکی از آن‌ها عهده‌دار مذاکره با خریدار باشد، حتما باید ذیل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر این‌که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این‌صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا می‌کند.

 الزام به تنظیم سند

اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کنند، طرف دیگر می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجراییه کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب ارث شما در چه صورتی به دولت می‌رسد؟ را مطالعه کنید.

تدلیس در معنای حقوقی و در ماده ۴۳۸ قانون مدنی این‌گونه تعریف شده است: « عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود» در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع آثار فریب دادن طرف مقابل می‌پردازیم.

باید توجه داشت که جهت اثربخش بودن تدلیس این شرط لازم است که عملیات فریب‌دهنده باید پیش از انجام معامله باشد تا طرف دیگر را اغوا و رغبت به انجام معامله را ایجاد کند؛ در واقع به‌جهت این رغبت طرف معامله به سرگرفتن آن رضا دهد.

اثر تدلیس در معاملات

تدلیس در عقد نکاح

مواردی در مرد که موجب حق فسخ برای زن می‌گردد

• جنون
• عَنَن به‌معنای بیماری جنسی برای مرد است.
• خصاء به‌معنای اَخته بودن مرد و ناتوانی از باروَری در وی است.

 مواردی در زن که موجب حق فسخ برای مرد می‌گردد

• جنون
• قَرَن: استخوانی در فرج و مانع جماع
• جُذام
• بَرَص: گونه‌ای بیماری پوستی است که به‌صورت لکه‌های سفید و نرم بر بدن ظاهر می‌شود
• زمین‌گیری
• نابینایی از هر دو چشم

شاید برخی از شما به درستی از ویژگی‌های قولنامه و معامله قولنامه‌ای آگاه نباشید. برای بسیاری از افراد این سوال پیش می‌آید که آیا معامله قولنامه‌ای ارزش قانونی دارد یا خیر؟ در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع معاملات قولنامه‌ ای می‌پردازیم.

قولنامه چیست؟

به بیان ساده، قولنامه یک سند و نوشته عادی برای انجام معامله است که بین فروشنده و خریدار تنظیم و امضا می‌شود. هر کدام از فروشنده و خریدار با قولنامه نسبت به هم تعهداتی را قبول می‌کنند و زمانی را برای انجام آن تعهدات در نظر می‌گیرند.

آیا قولنامه اعتبار دارد؟

سوال مهمی که پیش میاد این است که آیا قولنامه و معامله قولنامه ای معتبر هست و ضمانت اجرا دارد؟ مثل همه تعهدات و اسناد دیگر، اگر یکی از طرفین به تعهداتی که در قولنامه داده است عمل نکند می‌توان از طریق دادگاه، شورای حل اختلاف یا داور، او را ملزم به انجام تعهد کرد.

نکات مهم درمورد معامله قولنامه ای

• حتما از ملکی که قصد خریدش را دارید به‌طور دقیق بازدید کنید.
• مطمئن شوید که ملک مورد معامله دارای سند تک برگ هست.
•  مطمئن شوید که سند ملک مورد معامله در بانک یا جای دیگری در رهن یا بازداشت نباشد.
• هنگام خرید و فروش خانه مطمئن شوید که سند ملک مورد معامله بنام فروشنده باشد.
• اگه کسی ادعا کرد که وکیل فروشنده است باید مطمئن شوید که وکالت‌نامه رسمی معتبر در این زمینه دارد.
•  اگر قصد خرید ملکی را دارید که به ارث رسیده است باید گواهی انحصار وراثت وجود داشته باشد.
• در مورد همه معاملات از ورشکسته نبودن، عاقل بودن، بالغ بودن و صحت و سلامت روانی طرف معامله در حد معمولی، اطمینان پیدا کنید و هنگام معامله، دو شاهد عاقل و بالغ و بی‌طرف داشته باشید.
• بهتر است هر مبلغی که به مالک پرداخت می‌کنید از طریق واریز وجه به حساب بانکی خود مالک باشد یا از طریق تحویل چک در وجه مالک.
• اگر در ملکی که قولنامه می‌کنید مستاجر دارد حتما لازم است که مستاجر را از معامله آگاه کنید.
•  زمان دقیق تحویل ملک یا خانه مورد نظر را حتما در قولنامه بنویسید.
•  از داشتن پایان‌کار و گواهی عدم خلاف ساختمان و برقراری انشعابات آب و فاضلاب و برق و گاز و تلفن و عدم بدهی مالک بابت شارژ ساختمان، اطمینان حاصل کنید.
•  برای تخلف فروشنده از انجام تعهداتش، ضمانت اجرای مناسب و موثر در نظر گرفته شود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب دو اختلاف رایج ملکی که بهتر است بدانید را مطالعه کنید.

همه ما از زمانی‌که تصمیم به خرید یا فروش ملک می‌گیریم، تا پیدا شدن و معامله کردن آن، دوره با استرس و پر چالشی را سپری می‌کنیم. چرا که اگر در زمان معامله دقت کافی نداشته باشیم ممکن است با مشکلات جدی برخورد و عواقب جبران ناپذیری را تجربه کنیم. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع مشکلات معامله خانه بدون مشاور املاک می‌پردازیم.

مخاطرات خریدار در خرید خانه

• گاهی خریداران به سبب  صرفه‌جویی در  هزینه‌های خود و پرداخت نکردن حق‌الزحمه مشاوران املاک  تمایل دارند که به‌طور مستقیم و بدون واسطه‌ مشاوران املاک نسبت به خرید خانه  با مالک اقدام کنند؛ غافل از این‎که با این کار بدون نظارت کارشناس بابت اثبات مالکیت و وضعیت سند ملک و… سرمایه خود را به خطر می‌اندازند.
• به تجربه ثابت شده در بیشتر مواقع نبود کارشناس خبره در موقع خرید خانه بدون واسطه مشاور املاک باعث بوجود آمدن خسارت‌های گاه سنگین و چالش‌های مختلف برای هریک از دو طرف معامله خواهد شد.
• از آن‌جا که تشخیص اصل بودن مدارک مالکیت و هم‌چنین احراز هویت مالک نیاز به تشخیص و نظر کارشناس حوزه املاک دارد؛ توصیه می‌‎شود این کار را حتما با مشاورت کارشناس حوزه املاک انجام دهید.
• بعضی از آگهی‌های ملکی با قیمت پایینی که دارند باعث جلب توجه مشتری می‌شوند. اما توصیه می‌‎شود به جز قیمت به موارد دیگر نظیر: علت پایین بودن قیمت و کشف قیمت واقعی ملک هم توجه کنید.
• خریداران ملک توجه کنند هرگاه ملک بدون مبایعه‌نامه را با یک وکالت‎نامه از فروشنده خریداری می‎‌کنند، در حقیقت پرداخت بدهی و عوارض مربوط به شهرداری را بر عهده می‌گیرند که این نیز در معاملات بدون واسطه از ریسک بالایی برخوردار است. خریدار برای جلوگیری از ضررهای ناشی از این ریسک بهتر است به قیمت‌های گفته شده از طرف فروشنده اعتماد نکند. اگر در بنگاه املاک خرید خانه صورت گیرد، مشاور املاک برای اطلاع یافتن از این بدهی‎‌ها استعلام‌های لازم را از دارایی و شهرداری و… می‌‎گیرد که این کار خطرهای معامله را کاهش می‌دهد.

مخاطرات فروشنده در فروش خانه

• وقتی ملکی را  برای فروش در سایت‌‎های غیر مجاز معرفی می‌کنید در واقع راهی برای سرقت سارقان باز می‌‎کنید؛ آن‌ها از این طریق خود را  خریدار معرفی کرده، ملک شما را زیر نظر گرفته و در فرصتی مناسب لوازم منزل شما را سرقت می‌‎کنند.
• اسناد مالکیت و مدارک هویت خود را به هیچ وجه به بهانه گرفتن استعلام و ارائه مدارک به بانک و …. تحویل خریدار ندهید. در صورتی‌که نمی‌‎توانید شخصا به ادارات مربوطه مراجعه کنید، حتما به‎ جای شما یک وکیل یا کارشناس این کارها را انجام دهد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب چگونه در معاملات ملکی ضرر نکنیم؟ را مطالعه کنید.

برای صحت هر معامله شرایطی لازم است که طرفین قرارداد می‌بایست آن‌ها را دارا بوده تا عقد یا قرارداد بر بنیان قانونی شکل گرفته و استحکام لازم را داشته باشد. ماده ۱۹۰ برای صحت هر معامله شرایطی را بیان کرده است یکی از این شروط اهلیت افراد در معاملات است. در این مطلب از مجله دلتا به این موضوع می‌پردازیم.

در حقوق به برخورداری و شایستگی اجرای حق توسط شخص، اهلیت گفته می‌شود که به دو نوع اهلیت تمتع یعنی شایستگی دارا شدن حق و تکلیف و اهلیت استیفا یا تصرف یا اجرا به معنای شایستگی اجرای حق و تکلیف تقسیم می‌شود.

به شخصی که فاقد اهلیت باشد، محجور گفته می‌شود و محجورین عبارتند از: 

• صغار یعنی دختران دارای سن کمتر از ۹ سال تمام قمری و پسران دارای سن کمتر از ۱۵ سال قمری.
• سفیه یعنی شخصی که عقل معاش یا عقل اقتصادی ندارد، به گونه‌ای که توانایی تشخیص سود و زیان خود را ندارد.
• مجانین یعنی اشخاص فاقد عقل.

شرایط اهلیت در معاملات

بلوغ

طبق تبصره ۱ ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی سن بلوغ را در پسر ۱۵ سال تمام قمری و در دختر ۹ سال تمام قمری است.

عقل

یکی دیگر از شرایط اهلیت داشتن عقل است یعنی عاقل بودن، منظور از عقل این است که قوای دماغی شخصی سالم باشد. کسی که فاقد قوه تعقل است و مبتلا به اختلال قوای دماغی باشد مجنون نامیده می‌شود.

جنون

جنون به عارضه هوشی و دماغی اطلاق می‌شود که اراده شخص را مختل می‌کند و عامل‌ شخصی و درونی است که موجب عدم درک و تمیز اعمال می‌شود ضمن این‌که مجنون کسی است که از خوب و بد اعمالی که انجام می‌دهد بی‌اطلاع است.

رشید

عبارت است از این‌که تصرفات شخصی در اموالش عاقلانه باشد. کسی‌ که دارای رشد است رشید نامیده می‌شود.

در مقابل، غیر رشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلایی نباشد یعنی عقل معاش نداشته باشد و هرگاه اداره دارائیش به او واگذار شود در اموال خود تعدی و تفریط و اسراف می‌نماید.

سن رشد

قانونگذار در ماده ۱۲۰۹ قانون مدنی مصوب ۱۳۱۴ مقرر شده داشته: هر کس که دارای هجده سال تمام نباشد در حکم غیر رشید است بهرحال در صورتی‌که بعد از پانزده سال تمام رشد کسی در محکمه ثابت شود از تحت قیومیت خارج می‌شود.

در نهایت باتوجه به موارد ذکر شده و طبق ماده۲۱۲ قانون مدنی :« معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند به واسطه عدم اهلیت باطل است.»

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا بیمه خسارت افت قیمت خودرو را پرداخت می‌کند؟ را مطالعه کنید.

گاهی افراد به دلایل قانونی از انجام معاملات منع می‌شوند. تنها افراد خاصی از انجام معامله منع می‌شوند. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی افراد ممنوع المعامله می‌پردازیم.

اشخاص ممنوع المعامله

افراد ممنوع‌المعامله عبارت‌اند از:

• تجار ورشکسته
• محکومین دادگاه‌ها
• اشخاصی که عاقل، بالغ و رشید نیستند یا به عبارت دیگر فاقد اهلیت هستند.

دلیل ممنوعیت اشخاص گروه اول و دوم حمایت از افراد جامعه و نظم عمومی در معامله با افرادی است که به سبب ملاحظات قانونی، سیاسی یا اقتصادی در انجام معامله ممنوع و محدود شده‌‎اند.

این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرایم یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر به‌طور کلی ممنوع المعامله هستند و در مواردی برخی از اموال آن‌ها توقیف شده است.

این افراد تا زمانی‌که از آن‌ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در خصوص املاک و دیگر دارایی‌های خود را نخواهند داشت.

دلیل و مبنای حقوقی ممنوعیت اشخاص دسته سوم، رعایت مصلحت گروهی از اشخاص به علت عدم توانایی بررسی مصلحت‌ آن‌ها است. در واقع این افراد به‌ خودی‌ خود قادر به درک و تشخیص مصلحت خود نیستند.

بنابراین، قانون‌گذار با منع کردن این افراد، راه سوءاستفاده از اموال آن‌ها را مسدود می‌کند. دلیل عمده ممنوعیت این اشخاص، حمایت از حقوق آن‌ها است.

چگونه می‌توان از ممنوع المعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟

از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضایی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد. بنابراین، قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی از این موضوع آگاهی کسب کنید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب وصیت‌نامه «کامل و قابل اجرا» چه شرایطی دارد؟ را مطالعه کنید.