ملک

قراردادهایی که در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آن‌جا تحت عنوان بیع‌نامه یا قولنامه تنظیم می‌شود، سندی عادی است. به همین دلیل خریدار و فروشنده باید در تنظیم آن نهایت دقت را داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع تضمین کردن معاملات ملکی می‌پردازیم.

در وثیقه یا در رهن و توقیف بودن ملک

هنگام خرید یک ملک خریدار باید مشخصات ملک را، با آنچه در سند قید شده است مطابقت دهد. همچنین مشخص شود که ملک در وثیقه، رهن یا در توقیف نباشد.

احراز سمت

هرگاه فروشنده‌ای که قولنامه را امضا می‌کند مالک نباشد، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک باشد، خریدار باید مدارک وجود این سمت‌ها را بررسی و احراز کند. همچنین باید ببیند آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن مبلغ معامله را دارد یا ندارد.

گواهی انحصار وراثت

اگر مورد معامله ملک موروثی است و از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را ببیند. همچنین فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

خریدار تا زمانی‌که مورد معامله را تحویل نگرفته یا اینکه مورد معامله با سند رسمی به نام او نشده است، باید از پرداخت تمام مبلغ مورد معامله خودداری کند.

فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام مبلغ به خریدار تحویل ندهد. حتما در خصوص پرداخت مابقی مبلغ از طرف خریدار، زمان تعیین کرده و این نکته را متذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌‎تواند معامله را فسخ و برهم بزند.

استفاده از چک

همیشه تلاش خریدار بر این است که تمام پرداختی‌‎ها را به وسیله چک تضمینی انجام دهد. تا اگر فروشنده منکر دریافت وجه شد، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.

اگر فروشنده مبلغ معامله را از طریق چک دریافت ‌کند، در صورت برگشت خوردن چک، تنها می‌توان وجه چک را مطالبه کرد. دراین‌صورت نمی‌توان معامله را برهم زد. مگر این‎که دو طرف ضمن قرارداد بر این مورد توافق کرده باشند.

توان مالی خریدار

لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله اطمینان حاصل شود. و شرط‌هایی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

امضای مالکان

اگر مالکان متعدد باشند، حتما باید زیر قولنامه را همه مالکان امضا کنند. مگر این‎که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که دراین‌صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا می‌کند

الزام به تنظیم سند

اگر هر یک از دو طرف معامله از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مورد معامله خودداری کنند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب کلاهبرداری در اجاره ملک را جدی بگیرید  را مطالعه کنید.

با توجه به آن‌که موضوع ملک به بخش بزرگی از دارایی افراد مربوط می‌شود، بنابراین همه افراد باید آگاهی خوبی از موضوعات ملکی و کلاهبرداری‌ها و روش‌های مختلف آن داشته باشند. با این کار از کلاهبرداری‌های مختلف می‌توان جلوگیری کرد و معامله امن‌تری انجام داد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع کلاهبرداری در اجاره ملک می‌پردازیم.

کلاهبرداری در اجاره ملک

در کنار کلاهبرداری در حوزه فروش، در حوزه اجاره هم کلاهبرداری‌هایی صورت می‌‌گیرد. یکی از رایج‌ترین آن‌ها دریافت پول، پیش از تنظیم هرگونه قراردادی است. بنابراین شما باید تلاش کنید تا معامله را اصولی انجام دهید. هیچ مبلغی را پیش از تنظیم قرارداد پرداخت نکنید.

زمانی‌که یک اجاره‌نامه تنظیم می‌شود حضور صاحبخانه و مستاجر لازم است. باید از ملک هم به‌صورت حضوری بازدید کنید تا آنچه شنیده‌اید را با واقعیت انطباق دهید.

گاهی اوقات خانه‌ای که اجاره داده می‌شود دارای عیب‌هایی است که تنها در صورت بازدید حضوری مشخص خواهد شد. همچنین ممکن است کلاهبرداران در حوزه اجاره، ملک را به چندین نفر اجاره دهند. برای جلوگیری از این اتفاق باید قرارداد درستی تنظیم کنید. در این‌صورت هنگام بروز هرگونه کلاهبرداری می‌توانید آن را از طریق مجاری قانونی پیگیری کنید.

روش‌های پیشگیری از وقوع کلاهبرداری املاک

• یکی از مهم‌ترین نکاتی که شما به عنوان یک طرف معامله می‌توانید انجام دهید آن است که چه به‌صورت خریدار یا فروشنده معامله خود را در دفاتر املاکی انجام دهید که عضو اتحادیه املاک سراسر کشور هستند.
• شما باید بدانید که در هنگام معامله کسی که اول یک ملک را خریداری می‌کند بر دیگری اولویت دارد. بنابراین قرارداد چه به‌صورت دستی نوشته شده باشد یا رسمی تفاوتی ندارد و مهم زمان خریداری ملک است.
• بهتر است برای پیشگیری از کلاهبرداری املاک معاملات خود را در آژانس‌های شناخته شده انجام دهید.
• بهتر است برای انجام هرگونه معامله با یک مشاور حقوقی نیز مشورت کنید.
• در صورتی‌که قرار بر استفاده از چک باشد بهتر است قبل از معامله و دریافت چک از بانک، استعلام لازم را انجام دهید تا اعتبار صاحب چک و سابقه چک برگشتی او را بررسی کنید.
• زمانی‌که متوجه شدید ملکی را که خریده‌اید پیش از شما به فرد دیگری هم فروخته شده است، بهتر است از فروش آن به شخص دیگر جلوگیری کنید.
• علاوه بر این زمانی‌که متوجه شدید ملک شما بدون اجازه از شما به فرد دیگری فروخته شده است باید در مدت یک ماه به‌صورت اظهارنامه رسمی آن را به خریدار اطلاع دهید که این ملک متعلق به شما است و بدون اجازه از شما به او فروخته شده است.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب شیوه‌های جدید کلاهبرداری از طریق تلفن‌همراه را مطالعه کنید.

مهریه در شرع به عنوان عاملی بازدارنده برای مرد تلقی می‌شود که به تحکیم زندگی کمک می‌کند. در سال‌های اخیر مهریه مشکلات زیادی را به وجود آورده است. یکی از سوالات رایجی که پرسیده می‌شود آن است که آیا توقیف ملک قولنامه‌ ای برای مهریه امکان دارد؟ در این مطلب از مجله دلتا به موضوع توقیف ملک قولنامه ای بابت مهریه می‌پردازیم.

آیا ملک قابل توقیف است؟

ملک در صورتی‌که جزو مستثنیات دین نباشد برای مهریه قابل توقیف است. اگر توقیف ملک، شرایط زندگی را برای مرد سخت نکند، می‌توان آن را برای مهریه توقیف کرد.

منزلی که در شان مرد و افراد تحت تکفل وی باشد و مغازه یا ملکی که برای امرارمعاش وی و افراد تحت تکفلش ضروری است، املاک مستثنیات دین محسوب می‌شوند.

اموال غیرمنقول مثل ملک چگونه توقیف می‌شوند؟

اگر ملک ثبت شده باشد پس از توقیف آن برای مهریه باید به اداره ثبت محلی که مال در آن‌جا واقع است اطلاع داده شود.

اگر ملک دارای سابقه ثبتی نباشد در صورتی توقیف آن مجاز است که مرد در آن تصرف مالکانه داشته باشد. همچنین توسط کارشناس، مالک آن ملک شناخته شود.

اگر ملک دارای عوایدی (اجاره‌بها) باشد، به‌طوری که عواید یک سال آن برای پرداخت مهریه کافی باشد، در صورت رضایت زن، خود ملک توقیف نمی‌شود و عواید آن برای پرداخت مهریه توقیف می‌شود.

آیا توقیف ملک قولنامه‌ ای ممکن است؟

طبق قانون ثبت اسناد و املاک، دولت تنها در صورت‌های زیر شخص را مالک یک ملک می‌شناسد:

• ملک به نام او ثبت شده باشد.
• همچنین ملک از طریق مالک رسمی آن به او به ارث رسیده باشد.
• ملک به وی منتقل شده باشد و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد.

بنابراین تنها با معرفی ملک قولنامه‌ای به عنوان اموال شوهر، نمی‌توان ادعا کرد که مرد مالک آن است. با توجه به عدم اثبات مالکیت به دادگاه، امکان توقیف ملک وجود ندارد، اما ممکن است با استفاده از قانون اجرای احکام مدنی توقیف ملک ممکن شود.

طبق این قانون اگر شخصی که سند ملک به اسم اوست، به مالکیت مرد اقرار کند و رضایت خود را نسبت به توقیف ملک اعلام کند، ممکن است دادگاه رای به توقیف ملک مورد نظر بدهد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب طلاق توافقی چقدر زمان می‌برد؟ را مطالعه کنید.

انتقال سند ملک جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار یا فروشنده شود. در این مطلب از مجله دلتا قصد داریم به موضوع نکات انتقال سند ملک بپردازیم.

مراحل انتقال سند ملک

 توافق

اولین مرحله از مراحل انتقال سند ملک بعد از توافق بین فروشنده و خریدار معامله انجام می‌گیرد. این توافق به‌صورت مکتوب به نام قول‌نامه ثبت می‌شود که در آن رضایت دو طرف از انجام معامله اعلام شده و در آخر فروشنده و خریدار آن را امضا می‌کنند.

اسم حقوقی قول‌نامه در صورتی که دو شاهد مرد آن را امضا کرده باشند، به مبایعه‌نامه تغییر می‌کند. این مدرک محکمه پسند نیست. در واقع مبایعه‌نامه سندی غیررسمی است که قرار است به سند رسمی تبدیل شود. برای افزایش ارزش مبایعه‌نامه باید این موارد در آن ذکر شده باشد:

• مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس، کد پستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده و خریدار
• پرداختن به موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی
• قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت (ریال یا معادل تومان)
• زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند و نحوه پرداخت مبلغ

دریافت کد رهگیری در مراحل انتقال سند ملک

این مبایعه‌نامه منحصر به فرد نیست و ممکن است فروشنده، خانه را به چندین نفر بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، پس از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار به بنگاه‌های معامله املاک رسمی و مجاز می‌روند تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم جامع ثبت کنند. مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا می‌دهد.

 مراجعه فروشنده به یکی از دفاتر اسناد رسمی

در این مرحله فروشنده با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانه اسناد رسمی» مراجعه می‌کند و با ارائه مدارک لازم برای انتقال سند ملک، تشکیل پرونده می‌دهد.

انتقال سند ملک

پس از پرداخت هزینه‌ها و مالیات نقل و انتقال املاک، فروشنده و خریدار باید برای تکمیل مراحل انتقال سند ملک در تاریخ مشخص شده در مبایعه‌نامه، در دفتر اسناد رسمی حضور داشته باشند.

اگر یکی از طرفین معامله در دفترخانه حاضر نشود، طرف مقابل که معمولا خریدار است می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد.

اگر دسترسی به فروشنده ملک به هیچ وجه ممکن نباشد، خریدار می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی و ارائه گواهی عدم حضور، هزینه پشیمانی از فروشنده درخواست کند. لذا فروشنده موظف به پرداخت تمام بدهی‌های ملک جهت انتقال سند می‌شود.

هزینه انتقال سند

هزینه‌های لازم برای انتقال سند ملک شامل موارد زیر است:

برای دریافت کد رهگیری و ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری، بنگاه معاملات املاک، ۵ درصدی از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه نوسازی، خلافی و پسماند از دیگر مواردی است که فروشنده ملزم به پرداخت آن است. دارایی هزینه نقل و انتقال و در صورت استیجاری بودن ملک، مالیات بر اجاره را نیز از فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه دفترخانه (هزینه ثبت در دفتر خانه، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده، هزینه صدور الکترونیکی و انتقال سند ملک که بر اساس انواع کاربری‌ها و ارزش ملک متفاوت است) که به آن حق التحریر گفته می‌شود و به طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. معمولا حق التحریر بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان است.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی نکات حقوقی مهم که قبل از تنظیم قرارداد باید بدانید مطالعه کنید.

داشتن اطلاعات حقوقی کافی در زمان بستن قرارداد، به شما کمک خواهد کرد تا با تسلط کامل و اعتماد به نفس، در این راه قدم بگذارید. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع نکات مهم هنگام عقد قرارداد می‌پردازیم.

شرایط قولنامه رسمی

بنگاه موظف است مبایعه‌نامه را در برگه‌های­ مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و به شما یک کد رهگیری بدهد.

این مبایعه‌نامه باید دارای هولوگرام اتحادیه بوده و همچنین مشخصات بنگاه در آن معلوم باشد.

تحت هیج عنوان قول­نامه یا مبایعه‌­نامه‌ه­ایی را که در بنگاه به‌صورت دستی تنظیم شده باشد را به عنوان مستندات معامله قبول نکنید.

احراز هویت مالک

از درستی هویت مالک اطمینان حاصل کنید. کارت ملی و شناسنامه وی را با مشخصات سند و بقیه مدارک مطابقت دهید.

احراز هویت از ملک

تمامی مشخصات ملک از آدرس پستی کامل تا پلاک ثبتی و … را در سند بررسی کرده و آن را در همه­‌ اسناد ملک تطبیق دهید تا هیچ گونه مغایرتی نباشد.

حتما در نظر بگیرید که فروشنده­ای که ممنوع‌­المعامله است قادر به انتقال رسمی ملک به غیر نخواهد بود.

گرفتن کد پستی ده رقمی

هر ملک یک کد پستی ده رقمی منحصر به فرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.

حضور فروشنده در محضر

به این نکته توجه داشته باشید که تنها حضور فروشنده در دفترخانه کافی نیست و باید استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند را قبلا انجام داده باشد. استعلام اداره ثبت هم باید قبلا توسط دفترخانه انجام شده باشد.

عدم حضور به موقع فروشنده

خریدار باید براساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه‌ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده است به همراه چک بانکی باقیمانده مبلغ معامله حاضر شود. در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، می‌توانید از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید.

نحوه پرداخت ثمن قرارداد

هنگام خرید ملک تا وقتی که ۹۰ درصد از ثمن معامله که ممکن است به‌صورت چک یا نقد باشد پرداخت نشود، مالک نباید ملک را در اختیار خریدار قرار دهد.

فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.

حتما توجه داشته باشید که مبلغ باقیمانده از خرید ملک، در جلسه آخر و تحویل سند در صورت عدم حضور وی، به وکیل قانونی شخص پرداخت نمایید.

مدارکی که باید تحویل بگیرید

هنگام تحویل ملک از فروشنده، فراموش نکنید مدارک زیر را پس بگیرید:

• اصل و کپی قرارداد معامله بیع
• پایان کار بیع موضوع دعوی
• گواهی دفترخانه ثبت ‌اسناد رسمی
• دلیل پرداخت ثبتی
• برگه استعلام ثبت املاک
• صورت ‌مجلس تفکیکی

صورت مجلس تفکیکی

در صورت نداشتن «صورت مجلس تفکیکی» یا تقسیم‌نامه، علت آن را از فروشنده ملک جویا شوید.

مراحل گرفتن صورت مجلس بدین ترتیب خواهد بود: گرفتن گواهی ساختمان سپس صورت مجلس تفکیکی و در نهایت بعد از دو یا سه ماه مراجعه به اداره ثبت املاک و گرفتن سند تک برگ.

بدهکاری‌های ملک

ملک‌های نوساز بدون سند ریسک بالایی دارند. سازنده یا صاحب ملک در بعضی ملک‌های نوساز میلیون‌ها تومان بدهکاری به شهرداری یا ارگان‌های مربوطه دارد. برای اطمینان بیشتر از سازنده یا فروشنده ملک گواهی پایان کار شهرداری و گواهی ساختمان را بخواهید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی نکاتی برای جلوگیری از اختلافات مستاجران و صاحبخانه‌ها مطالعه کنید.

برای معامله و خرید و فروش ملک، زمین و واحد‌های تجاری لازم است نکات قانونی مربوط به آن را بدانید تا پس از معامله دچار مشکل نشوید. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع نکات طلایی معاملات ملک می‌پردازیم.

وضعیت طرفین معامله

برای صحت هر معامله‌ای لازم است که طرفین دارای ویژگی‌ها و اوصافی باشند. به‌طور مثال قصد معامله وجود داشته باشد یا طرفین عاقل و بالغ باشند. چرا که معامله با اشخاصی که عاقل و بالغ نبوده صحیح نیست.

وضعیت سند ملک مورد معامله

در هنگام معاملات ملک باید سند به‌طور کامل رویت و بررسی شود. بسیاری از املاک، فاقد سند مجزا و تک برگ بوده یا در برخی موارد چندین ملک به صورت یک‌جا و دارای یک سند واحد هستند که افراد این املاک را از هم تفکیک کرده و به فروش می‌رسانند.

بررسی کامل ملک مورد معامله

خریدار یک ملک باید حتما به‌طور دقیق و بدون هرگونه تعارف، ملک مورد نظر خود را وارسی کند تا کاملا در جریان معایب و مزایای آن قرار بگیرد.

استعلام از ارگان‌های ذی ربط

گاهی اوقات فروشنده ملک با وکالت‌نامه اقدام به فروش ملک می‌کند یا از وضعیت ملکی در خصوص زراعی بودن یا در توقیف و رهن آن در بانک اطلاع ندارد.

در این خصوص با استعلام از دفتر اسناد رسمی صادرکننده وکالت‌‌نامه در ارتباط با وکالت‌نامه فروشنده، از جهاد کشاورزی جهت مزروعی نبودن ملک و بانک مرکزی در ارتباط با رهن نبودن ملک استعلام صورت می‌گیرد.

انعقاد قرارداد

طرفین باید به‌طور روشن و بدون ابهام در خصوص ملک با یک‌دیگر توافق نمایند و آن را به‌صورت کتبی با حضور حداقل ۲ نفر شاهد منعقد نمایند.

مندرجات الزامی قرارداد

در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به‌طور کامل بیان شود. به‌طور مثال ذکر متراژ ملک، قیمت ملک، نحوه پرداخت و تسلیم ملک هرچیزی را که شامل و جز داخل ملک محسوب می‌شود باید حتما قید شود.

درج حق فسخ در قرارداد

ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده، کمک بسیار زیادی می‌کند تا درصورت نقض تعهد طرف دیگر معامله، بتوانند قرارداد را یک طرفه فسخ نمایند.

پرداخت اقساطی بهای معامله

با توجه به خلف وعده‌ها و نقض تعهداتی که اصولا در هر قراردادی ممکن است به وجود آید و از بین رفتن اعتماد در جامعه، در قرارداد هم لازم است حتما اقدامات احتیاطی و پیشگیرانه از ضرر یا وقوع هرگونه کلاهبرداری یا مواردی از این دست از سوی خریدار صورت گیرد.

یکی از این اقدامات، قرار دادن اقساط جهت پرداخت و تعیین موعد در پرداخت آن است. هم‌چنین مطابق با قانون فروشنده می‌تواند برای عدم پرداخت هر قسط خسارت تعیین کند یا در صورت حق فسخ، قرارداد را فسخ کرد.

عدم تحویل ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند

خلف وعده و نقض تعهد فقط از جانب فروشنده نیست و ممکن است خریدار هم به تعهدات خود پایبند نباشد.

در این خصوص فروشنده به دور از هرگونه تعارف از تسلیم ملک تا پایان پرداخت تمام مبلغ قرارداد می‌بایست خودداری کند.

همچنین توصیه می‌شود مبلغ قرارداد را فروشنده به‌صورت نقد دریافت دارد و از دریافت حتی الامکان چک خودداری نماید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب نکات حقوقی استفاده از آسانسور در آپارتمان  را مطالعه کنید.

واژه معامله قبل از هر چیزی ذهن را به تبادلات مالی می‌کشاند؛ حال آن‌که معامله یا بستن قرارداد همان عقد است که در آن یک یا چند تن در مقابل یک یا چند تن دیگر نسبت به انجام کاری که مورد قبولشان است، تعهد می‌دهند. در این نوشتار از مجله دلتا قصد داریم به شما بگوییم ملک چه اشخاصی را نخرید.

متاسفانه عده‌ای هستند که تصور می‌کنند تحت هر شرایطی می‌توانند تا ۴۸ ساعت (یا ۷۲ ساعت) بعد از عقد قرارداد با ابراز پشیمانی، معامله را فسخ کنند. این افراد تصور می‌کنند حق پشیمانی به‌صورت پیش فرض در هر معامله‌ای وجود دارد. اما این طور نیست. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع حق پشیمانی در قرارداد ملکی می‌پردازیم.

شرایط استفاده از حق پشیمانی از دید قانون

فراموش نکنیم که از دید قانون، تنها مطالبی که مکتوب شده‌اند قابل اجرا هستند و تنها نسبت به این‌گونه موارد می‌توان ادعای حقوقی داشت.

بنابراین، صرفا زمانی می‌توان از حق پشیمانی در مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه استفاده کرد که در قرارداد قید شده باشد.

در نوشتن حق پشیمانی باید دو نکته را در نظر بگیرید:

• مدت زمان امکان استفاده از این حق برای فسخ معامله
• میزان ضرر و زیان

یعنی باید مشخص کنید خریدار یا فروشنده، تا چه مدت بعد از امضای مبایعه‌نامه، می‌توانند از حق پشیمانی استفاده کنند.

در صورت عدم تعیین این زمان، این حق باطل است. چرا که این حق نوعی خیار شرط است و اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود، آن خیار باطل است.

در صورتی‌که میزان ضرر و زیان در قرارداد مشخص شده باشد، فردی که از این حق استفاده می‌کند، باید مبلغ مشخص شده را جهت فسخ قرارداد به طرف دیگر پرداخت نماید.

مبلغ ضرر و زیان معمولا یا به‌صورت مبلغی مشخص (مثلا ۵ میلیون تومان) یا به‌صورت درصدی از ثمن معامله (مثلا ۳ درصد از ارزش کل معامله) تعیین می‌شود.

در صورتی‌که مبلغ ضرر و زیان در قرارداد قید نشود، با استفاده از حق پشیمانی صرفا می‌توان قرارداد را فسخ کرد. یعنی هیچ یک از طرفین نمی‌تواند ادعای ضرر و زیان کند.

استفاده هم زمان از حق پشیمانی و اسقاط کافه خیارات

برخی این سوال را مطرح می‌کنند که آیا می‌توان در مبایعه‌نامه به‌طور هم‌زمان از اسقاط کافه خیارات و حق پشیمانی استفاده کرد؟

پاسخ به این سوال مثبت است. بله، شما می‌توانید در یک بند کافه خیارات را اسقاط نموده و در بند دیگری، حق پشیمانی را که در عمل یک نوع خیار شرط به حساب می‌آید ذکر کنید.

به این ترتیب با ذکر اسقاط کافه خیارات، خیاراتی مثل خیار غبن و خیار مجلس را باطل کرده‌اید و ذکر امکان فسخ معامله در صورت پشیمانی (با تعیین مدت زمان استفاده از آن)، امکان استفاده از خیار شرط را برقرار نموده‌اید.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی در این زمینه، انتشار عکس خصوصی در صفحه شخصی مجازات دارد؟ مطالعه کنید.

متاسفانه برخی از افراد از معاملات مسکن خود رضایت ندارند و ادعا می‌کنند که اگر زمان به عقب بازگردد هیچ گاه چنین کاری نمی‌کنند. عجله، خوش بینی، نداشتن اطلاعات کافی و… از جمله مواردی است که در نهایت به ناکامی در معاملات مسکن منجر می‌شود. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع شکست در معاملات ملکی می‌پردازیم.

چرا نباید عجله کنیم؟

درست است که پیدا کردن مسکنی مطابق با بودجه و سلیقه، کاری زمان‌بر است و انرژی زیادی را نیز طلب می‌کند.

اما حتی اگر در انتخاب ملک تحت فشار عوامل بیرونی قرار داشته باشید هم نباید عجولانه رفتار کنید.

قطعا چنین موردی دلیل منطقی برای عجله در خرید نخواهد بود. شما باید پیش از خرید به خوبی ملک مورد نظر را بررسی کنید.

اگر از تحقیق و بررسی در مورد ملک مورد نظر بگذرید، بی‌شک خیلی زود پشیمان خواهید شد.

 چرا نباید بیش از اندازه خوش‌بین باشیم؟

خوش‌بینی درمعاملات مسکن یکی از عوامل شکست و ناکامی خواهد بود. هیچ‌گاه به زمان‌هایی که درقرارداد برای انجام تعهدات ذکر می‌شود، بی‌توجه نباشید.

متاسفانه برخی از افراد به دلیل این بی‌توجهی خسارات زیادی را متحمل می‌شوند. همواره این را به خاطر داشته باشید که فروشنده در فروش بسیار سریع عمل می‌کند. او می خواهد با تعیین زمان‌های کوتاه در قرارداد، خیلی زودتر به پول برسد. اگر شما خریدار هستید باید حسابی حواس خود را جمع کنید.

 گرفتاری در دام اوکازیون‌ها به چه معناست؟

برخی از افراد وقتی متوجه می‌شوند که یک ملک از قیمت بسیار پایینی برخوردار است، تصور می‌کنند که یک ملک اوکازیون پیدا کرده‌اند. در صورتی‌که در بسیاری از مواقع علت این قیمت پایین مشکلات موجود در ملک است که از چشم مشتریان پنهان مانده است.

مثلا ممکن است ملکی را پیدا کنید که در اطرافش پروژه‌های مزاحم وجود دارد یا در رهن بانک است یا از دسته املاک موقوفی، وراثتی یا وکالتی به شمار می‌رود.

توانایی احیای حق خود را داشته باشید!

تصور کنید که شما یک طرف معامله هستید و اگر در احیای حق خود هوشیارانه عمل نکنید، متضرر می‌شوید.

اما در صورتی‌که بتوانید از حق و حقوق خود دفاع کنید، بهره‌برداری درستی از معاملات مسکن داشته‌اید. خرید و فروش ملک یکی از بزرگ‌ترین معامله‌هایی است که هر فردی در زندگی‌اش انجام می‌دهد.

پس بهتر است تا رودربایستی را کنار بگذارید و از حق خودتان دفاع کنید. متاسفانه رودربایستی یکی از آفت‌های معاملات به حساب می‌آید.

توصیه می‌کنیم پیش از معامله از فروشنده بخواهید اصل سند را به منظور رویت به شما ارائه دهد.

از این کار خجالت نکشید. چون این کار حق طبیعی شماست. بهتر است پیش از معامله نسبت به بررسی مدارک هویتی مالک و گفت‌و‌گو و سوال و جواب با همسایگان هم اقدام به عمل آورید.

 اعتماد بی دلیل در معاملات ملکی، موجب شکست می‌شود!

اگر قصد معامله مسکن دارید، باید اعتماد را کنار بگذارید. حتی اگر طرف دیگر قرارداد برادر شماست، به دلیل اعتماد به وی از حقوق خود نگذرید!

در هر مرحله‌ای از معامله که قرار دارید، بابت هر پرداختی که انجام می‌دهید، از طرف مقابل خود رسید دریافت کنید. این را هم بدانید که تمام اسناد مرتبط باید در حضور شما امضا شوند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب پرداخت شارژ ساختمان بر عهده مالک است یا مستاجر؟  را مطالعه کنید.

کلاهبرداری‌های ملکی از دیرباز در کشور به عنوان یکی از جرایم معمول کلاهبرداری رایج بوده است. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع کلاهبرداری در معاملات ملک می‌پردازیم.

کلاهبرداری در فروش املاک نیمه‌ساز و پیش‌فروش

اکنون پرونده هزاران مورد از انواع کلاهبرداری‌ها در خصوص واحد‌های آپارتمانی پیش‌ساخته و نیمه‌ساز در محاکم مطرح است.
یکی از بارزترین شیوه کلاهبرداری شیادان سودجو، فروش یک ملک به چند نفر است که اغلب در ساختمان‌های نیمه‌ساز و پیش‌فروش از این شیوه استفاده می‌کنند.

کلاهبرداری با متراژ‌های غیر واقعی

یکی دیگر از متداول‌ترین روش‌های کلاهبرداران، پیش فروش املاک قبل از بهره برداری با متراژ‌های غیر واقعی است.

در این روش کلاهبرداران که به‌صورت سازمان‌یافته فعالیت می‌کنند، در زمان عقد قرارداد با متقاضیان، متراژ‌های غیر واقعی ارائه می‌دهند و از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فروش ملک، قرارداد‌ها و متراژ‌های مسکن سوءاستفاده می‌کنند و مبالغ بیشتری به جیب می‌زنند.

کلاهبرداری در فروش ملک به‌صورت قولنامه‌ای

اغلب در کلاهبرداری با تنظیم قولنامه جعلی، کلاهبرداران یک ملک را به چند نفر می‌فروشند و متواری می‌شوند.

کلاهبرداری املاک با عنوان تسهیلات بانکی

یکی‌دیگر از شگرد‌هایی که کلاهبردارن و افراد سودجو در کلاهبرداری در معاملات خانه به کار می‌برند استفاده از اعطای تسهیلات ساختگی و دروغ است.

معمولا افرادی با تأسیس شرکت و انتشار خبر تسهیلات بانکی برای خرید ملک، اقدام به کلاهبرداری‌های بزرگی می‌کنند.

مبایعه‌نامه جعلی در کلاهبرداری املاک

هنگام خرید ملک، زمین و آپارتمان هر دو سوی قرارداد، هم خریدار و هم فروشنده باید از وضع سند آگاهی داشته باشند. سند را باید خریدار ببیند و با مشخصات ملک، زمین یا آپارتمان مطابقت داشته باشد.

بنابراین لازم است مالک یا مالکان احراز هویت شوند. چنان‌چه ملک و خانه به خریداران متعدد فروخته می‌شود، باید همه افرادی که نام آن‌ها در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود در طی نوشتن قرارداد حضور فیزیکی داشته باشند.

در قسمت توضیحات مبایعه‌نامه تمامی شرایط طرفین قرارداد، مشخصات چک‌هایی که رد و بدل می‌شود و مبالغی که به‌صورت نقد واریز و پرداخت شده است، نوشته شود.
بسیاری از کلاهبرداری‌ها با جعل مبایعه‌نامه صورت می‌گیرد. مواردی که بدون خواندن مشتری یا فروشنده، در قسمت توضیحات به تأیید این افراد می‌رسد.

کلاهبرداران با نوشتن مبایعه‌نامه‌های جعلی و تمایل نداشتن افراد به گرفتن کدرهگیری که سیستم صادر می‌کند، اقدام به سودجویی و کلاهبرداری می‌کنند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب مشکلاتی که باید در نقل و انتقال سند ملک جدی بگیرید مطالعه کنید.