انتقال سند ملک

انتقال سند ملک جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار یا فروشنده شود. در این مطلب از مجله دلتا قصد داریم به موضوع نکات انتقال سند ملک بپردازیم.

مراحل انتقال سند ملک

 توافق

اولین مرحله از مراحل انتقال سند ملک بعد از توافق بین فروشنده و خریدار معامله انجام می‌گیرد. این توافق به‌صورت مکتوب به نام قول‌نامه ثبت می‌شود که در آن رضایت دو طرف از انجام معامله اعلام شده و در آخر فروشنده و خریدار آن را امضا می‌کنند.

اسم حقوقی قول‌نامه در صورتی که دو شاهد مرد آن را امضا کرده باشند، به مبایعه‌نامه تغییر می‌کند. این مدرک محکمه پسند نیست. در واقع مبایعه‌نامه سندی غیررسمی است که قرار است به سند رسمی تبدیل شود. برای افزایش ارزش مبایعه‌نامه باید این موارد در آن ذکر شده باشد:

• مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس، کد پستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده و خریدار
• پرداختن به موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی
• قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت (ریال یا معادل تومان)
• زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند و نحوه پرداخت مبلغ

دریافت کد رهگیری در مراحل انتقال سند ملک

این مبایعه‌نامه منحصر به فرد نیست و ممکن است فروشنده، خانه را به چندین نفر بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، پس از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار به بنگاه‌های معامله املاک رسمی و مجاز می‌روند تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم جامع ثبت کنند. مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا می‌دهد.

 مراجعه فروشنده به یکی از دفاتر اسناد رسمی

در این مرحله فروشنده با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانه اسناد رسمی» مراجعه می‌کند و با ارائه مدارک لازم برای انتقال سند ملک، تشکیل پرونده می‌دهد.

انتقال سند ملک

پس از پرداخت هزینه‌ها و مالیات نقل و انتقال املاک، فروشنده و خریدار باید برای تکمیل مراحل انتقال سند ملک در تاریخ مشخص شده در مبایعه‌نامه، در دفتر اسناد رسمی حضور داشته باشند.

اگر یکی از طرفین معامله در دفترخانه حاضر نشود، طرف مقابل که معمولا خریدار است می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد.

اگر دسترسی به فروشنده ملک به هیچ وجه ممکن نباشد، خریدار می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی و ارائه گواهی عدم حضور، هزینه پشیمانی از فروشنده درخواست کند. لذا فروشنده موظف به پرداخت تمام بدهی‌های ملک جهت انتقال سند می‌شود.

هزینه انتقال سند

هزینه‌های لازم برای انتقال سند ملک شامل موارد زیر است:

برای دریافت کد رهگیری و ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری، بنگاه معاملات املاک، ۵ درصدی از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه نوسازی، خلافی و پسماند از دیگر مواردی است که فروشنده ملزم به پرداخت آن است. دارایی هزینه نقل و انتقال و در صورت استیجاری بودن ملک، مالیات بر اجاره را نیز از فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه دفترخانه (هزینه ثبت در دفتر خانه، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده، هزینه صدور الکترونیکی و انتقال سند ملک که بر اساس انواع کاربری‌ها و ارزش ملک متفاوت است) که به آن حق التحریر گفته می‌شود و به طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. معمولا حق التحریر بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان است.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی نکات حقوقی مهم که قبل از تنظیم قرارداد باید بدانید مطالعه کنید.

همان‌طور که مطلع هستید انتقال دادن سند ملک مانند هر کار دیگری در خصوص خرید و فروش نیازمند طی کردن یک‌سری مراحل قانونی است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع مشکلات نقل و انتقال سند می‌پردازیم.

مشکلات نقل و انتقال سند

• زمان‌بر بودن و پیچیده بودن «فرآیند اخذ استعلامات و مفاصاحساب از مراجع ذی‌ربط: فروشندگان واحدهای مسکونی باید از شهرداری‌ها و ادارات مالیاتی اقدام به اخذ استعلام بابت پایان کار، مفاصا حساب نوسازی و هم‌چنین مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال کنند.
• دسترسی به سند رسمی با مراجعات مکرر فیزیکی معامله‌کنندگان: فروشنده‌های واحدهای مسکونی برای انتقال مالکیت رسمی به خریدار، نیازمند مراجعات مکرر به سازمان‌های مربوطه برای اخذ استعلاماتی هستند. که دفاتر اسناد رسمی برای ثبت سند به آن‌ نیاز دارند و همین موضوع، فرآیند انتقال سند را به پروسه‌ای زمان‌بر و پیچیده تبدیل می‌کند.
• مبهم بودن فرآیند مراحل صدور سند رسمی: یعنی خریداران و فروشندگان واحدهای مسکونی اطلاع دقیقی از جزئیات و نوع مدارکی که برای صدور یا انتقال سند رسمی مورد نیاز است ندارند و همین موضوع منجر به طولانی و پیچیده شدن فرآیند ثبت رسمی می‌شود.

مدت زمان برآوردی برای انتقال مالکیت واحدهای مسکونی یک تا دو هفته‌ است. این در حالی است که در اکثر موارد این زمان انتظار به بیش از یک ماه نیز می‌رسد.

سریعا نسبت به انتقال سند اقدام کنید

نظام فعلی صدور سند مالکیت در مسیر رسمیت دادن به نقل و انتقالات، هنوز عمدتا به شکل سنتی انجام می‌شود.

اگرچه بخشی از استعلامات ملکی به‌‌صورت الکترونیکی امکان‌پذیر شده است، اما فرآیند مدرن‌سازی به‌طور کامل اتفاق نیفتاده است.

دشواری‌های مسیر ثبت رسمی مالکیت واحدهای مسکونی برای سازنده‌ها می‌تواند جریان سرمایه‌گذاری‌های ملکی را آهسته کند.

در صورت دسترسی سازنده‌ها به سند رسمی تفکیک شده برای هر واحد مسکونی در کوتاه‌ترین زمان ممکن و با حداقل مراجعه به سازمان‌های ذیربط، یک مانع عمده در مسیر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی برطرف می‌شود.

ضمن آن‌که با ایجاد چنین امکانی، به دلیل تسهیل نقل و انتقالات ملکی، تعاملات ملکی میان فروشنده‌های مسکن و خریداران مصرفی ملک نیز افزایش می‌یابد. این موضوع در رونق بازار معاملات مسکن اثرگذار خواهد بود.

با تمام سختی‌ها، بعد از انجام معامله در مورد انتقال سند تعلل و کوتاهی نکنید و سعی کنید تمام مراحل با دقت انجام شود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب همه چیز در مورد طلاق‌های بدون بازگشت مطالعه کنید.

امروزه با توجه به حجم بالای معاملات ملکی بایستی با قواعد مربوط به خرید و فروش ملک و انتقال سند رسمی ملک، بیشتر آشنا شویم. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع مراحل انتقال سند رسمی ملک می‌پردازیم.

 توافق مکتوب فروشنده و خریدار

زمانی‌که دو نفر تصمیم می‌گیرند ملکی را بین خود خرید و فروش نمایند و در خصوص تمام جزییات این معامله به توافق می‌رسند باید تمام توافقات حاصله را به‌صورت کتبی درآورند که معمولا به این توافق کتبی در عرف قولنامه گفته می‌شود قولنامه در واقع همان مواردی است که بین خریدار و فروشنده به توافق رسیده شده است و فقط به‌صورت کتبی درآمده است.

اما در صورتی‌که یکی از طرفین به مواردی که بیان نموده است پایبند نباشد طرف دیگر دلیل محکمی جهت اقامه دعوا علیه وی ندارد چراکه قولنامه محکمه پسند نیست.

به همین جهت طرفین باید قراردادی را به نام مبایعه­‌نامه بین خود تنظیم نمایند مبایعه ‌نامه همان‌طور که از نام آن مشخص است قرارداد بیع است بین طرفین. این قرارداد یک سند غیر رسمی است که قبل از اینکه سند رسمی ملک به خریدار منتقل گردد، بین طرفین منعقد می‌گردد.

بعد از تنظیم مبایعه­‌نامه طرفین و دو شاهد بایستی آن را امضا نمایند

مبایعه‌نامه تنظیم شده منحصر به فرد نیست و امکان فروش مجدد ملک از سوی فروشنده به خریدارهای دیگر نیز دارا است به این منظور طرفین باید به بنگاه‌های املاک مراجعه نموده و قرارداد خود را در سیستم نرم ­افزاری جامع آنها به ثبت می‌رسانند این سیستم به‌صورت سراسری است و با ثبت مشخصات طرفین و ملک مورد نظر، کد رهگیری صادر می‌گردد که صادر شدن این کد به این معنی است که فروشنده پیش از این ملک را به دیگری نفروخته است و معامله سالم است. البته برخی مبایعه­‌نامه را نیز در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌نمایند.

 در این مرحله خریدار وظیفه­‌ای ندارد و انجام این مرحله با فروشنده ملک است

فروشنده باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و لیست مدارکی که برای تنظیم سند لازم است را از دفترخانه گرفته و مدارک را کامل نموده و برای تنظیم سند رسمی به دفتر خانه مربوطه برگردد.

 در این مرحله طرفین باید در تاریخ و در دفترخانه تعهد شده و تعیین شده حاضر شوند

در صورت تعیین نشدن، خریدار به وسیله‌ی اظهارنامه تاریخ و محل حضور جهت انتقال سند رسمی به اطلاع فروشنده می‌رساند و سند انتقال را امضا نمایند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا خیانت از لحاظ حقوقی قابل بخشش است؟ را مطالعه کنید.

معاملات ملک و انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار دارای دو مرحله است که یک مرحله آن تنظیم «سند عادی» یا همان «مبایعه‌نامه» بین خریدار و فروشنده و مرحله دوم آن انتقال رسمی مالکیت واحد مسکونی به خریدار یا ثبت رسمی معامله از طریق صدور و ثبت «سند محضری» است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نکات حقوقی انتقال سند ملک می‌پردازیم.

مراحل تبدیل سند خانه به سند قطعی ملک

• ابتدا خریدار خانه‌ای را می‌پسندد و بعد از توافق با فروشنده، مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود. خریدار، فروشنده و حداقل دو شاهد زیر مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند. تنظیم مبایعه‌نامه می‌تواند توسط خریدار و فروشنده یا توسط بنگاه معاملات ملکی انجام شود.
• مبایعه‌نامه باید توسط بنگاه‌های املاک مجاز و معتبر در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت شود  کد رهگیری دریافت کند.
• فروشنده باید برای نقل و انتقال و سند زدن خانه با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانه اسناد رسمی» مراجعه کند.
• بعد از مراجعه فروشنده به دفترخانه و ارائه تمامی مدارک، دفترخانه وظیفه دارد در مورد بدهی ملک از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) استعلام کند. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.
• همزمان دفترخانه بررسی می‌کند که سند در گرو نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.
• در این مرحله فروشنده با نامه دفترخانه به شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد، مراجعه کند. شهرداری بررسی می‌کند که ملک بر اساس پروانه ساخته شده است یا نه. در صورت تخلف، فروشنده باید جریمه بپردازد.

• فروشنده باید با مراجعه به دارایی ۴% قیمت ملک را به عنوان مالیات نقل‌وانتقال پرداخت کند. قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد.
• آخرین مرحله‌ انتقال قطعی سند است. فروشنده و خریدار در مبایعه نامه تاریخ سند زدن را تعیین می‌کنند. در روز مورد نظر دو طرف معامله با داشتن مدارک شناسایی، مفاصاحساب شهرداری، مفاصاحساب دارایی، سند مالکیت، کپی مبایعه‌نامه، کد رهگیری، گواهی پایان کار، استعلام ثبتی و کد پستی به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند.
• در پایان سندی مطابق با شرایط مورد توافق دو طرف معامله در دفتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب، مجازات خیانت به همسر  را مطالعه کنید.

هزینه قرارداد ملکی یکی از موضوعات چالش‌ برانگیزی است که در هر معامله‌ای باعث سوال می‌شود و حتی گاهی منجر به برهم خوردن معامله را می‌شود. هزینه انتقال سند ملک ، هزینه بنگاه و کمیسیون اجاره آپارتمان از جمله هزینه‌های قرارداد ملکی هستند. اما چه کسی باید آنها را بپردازد؟ در مجله دلتا به موضوع هزینه انتقال سند ملک می‌پردازیم.

هزینه انتقال سند ملک

در معاملات ملکی معمولا مشاور املاک، واسطه میان خریدار و فروشنده است و مطابق قانون می‌تواند هزینه انتقال سند را از خریدار و فروشنده دریافت کند. هزینه قرارداد ملکی یک هزینه رایج است که دریافت آن کاملا قانونی است.

هزینه قرارداد ملکی شامل چه مواردی است؟

در هر معامله‌ای هزینه‌های رایجی وجود دارد که بدون پرداخت آن‌ها معامله انجام نمی‌شود. هزینه انتقال سند صرف موارد زیر می‌شود:

• هزینه خلافی ساختمان، نوسازی و پسماند: که به شهرداری پرداخت می‌شود.
•  ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: بر اساس تازه‌ترین ابلاغیه اتحادیه صنفی مشاوران املاک تهران تمام قراردادها مشمول پرداخت حق کمیسیونی معادل ۵/ ۰ درصد ارزش معاملاتی ملک شده‌اند که ۲۵/ ۰ درصد از این میزان را خریدار و ۲۵/ ۰ درصد را فروشنده باید به مشاور املاک پرداخت کند.
•  هزینه دفترخانه برای تنظیم و ثبت سند: هزینه دفترخانه بر عهده خریدار و فروشنده است و بین آن‌ها تقسیم می‌شود. در دفترخانه‌های رسمی، سند زدن ۲۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان هزینه دربر دارد.
•  هزینه نقل و انتقال سند: اداره دارایی این هزینه را می‌گیرد. در صورتی که ملک در اجاره کسی باشد، مالیات بر اجاره هم از دو طرف معامله گرفته می‌شود.

هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست؟

گاهی در بنگاه معاملات املاک بر سر این‌که چه کسی باید هزینه انتقال سند  را بپردازد، نزاعاتی درمی‌گیرد و تا حد برهم خوردن معامله پیش می‌رود.

این مساله نیازی به درگیری ندارد. زیرا قانون تعرفه‌های ثابت و یکسانی را برای همه مشخص کرده است.

طبق قانون و عرف معاملات املاک هزینه‌های مربوط به دارایی و استعلام و … بر عهده فروشنده است. اما هزینه ثبت سند در دفترخانه رسمی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر صاحبخانه در دوران کرونا می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد؟ را مطالعه کنید.

گاهی ممکن است فروشنده خانه را  به چندین نفر بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، پس از تنظیم مبایعه نامه،  فروشنده و خریدار، به بنگاه ‌های معاملات ملکی رسمی می‎روند تا مبایعه  نامه خود را در سیستم جامع ثبت کنند.

انتقال سند ملک یکی از مهم ترین چالش  هایی است که اشخاص بعد از پیدا کردن ملک مورد نظر با آن مواجه هستند.  افراد باید طبق ضوابط و مقرراتی که در قانون مشخص شده عمل کنند تا دچار  مشکلات و دردسر های بعدی نشوند. در مجله دلتا به بررسی موارد مهم مراحل انتقال سند ملک و هزینه ‌های مربوط به آن پرداخته شده است. در ادامه با ما همراه باشید.

مراحل انتقال سند ملک

توافق؛

شاید بتوان گفت اولین مرحله از مراحل انتقال سند ملک، توافق بین فروشنده و خریدار است که در قالب قولنامه ثبت می‌شود. در قولنامه رضایت دو طرف از انجام معامله اعلام می‎شود و در آخر فروشنده و خریدار آن  را امضا می‎کنند. در موردی که دو شاهد مرد قولنامه را امضا کرده باشند،  مبایعه نامه گفته می‎شود.

شرایط مبایعه نامه

مبایعه نامه سندی غیر رسمی است که قرار است به سند رسمی تبدیل شود. باید در نظر داشت  که هر یک از بند های ذکر‌ شده در مبایعه‌ نامه، می‌تواند به نفع یا به ضرر  افراد استفاده شود پس در نوشتن آن‌ باید خیلی دقت شود. در مبایعه نامه لازم  است شرایطی ذکر شود که در زیر به آن ها اشاره شده است:

• مشخصات شناسنامه ‌ای، آدرس، کد پستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده و خریدار
• پرداختن به موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی
• قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت (ریال یا معادل تومان)
• زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند و نحوه پرداخت مبلغ

دریافت کد رهگیری در مراحل انتقال سند ملک

گاهی ممکن است فروشنده خانه را به چندین  نفر بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، پس از تنظیم مبایعه نامه، فروشنده و  خریدار، به بنگاه ‌های معاملات ملکی رسمی می‎روند تا مبایعه نامه خود را  در سیستم جامع ثبت کنند. مشخصات ملک، و نیز خریدار و فروشنده در سیستم ثبت  شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، پس در نتیجه اگر  فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا می‌دهد.  سپس فروشنده با شناسنامه و اصل سند، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کند و  با ارائه مدارک لازم برای انتقال سند ملک، تشکیل پرونده می‌دهد. دفاتر ثبت  و استعلام سند با داشتن مدارک مربوطه استعلام‌ گیری می‌کنند. این استعلام  حدود دو هفته زمان می‌برد و گرو بودن سند یا قرارگیری در طرح‌ های ساخت ‌و  ساز شهری را بررسی می‌کند.

فروشنده در سند زدن چه اقداماتی باید انجام دهد؟

 فروشنده موظف است پس از اخذ نامه‌ ای از دفتر اسناد رسمی، مراحل زیر را برای سند زدن ملک طی کند.

• به شهرداری یا بخشداری مراجعه کند؛ در صورتی که ملک مورد معامله بر طبق  پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده موظف به پرداخت جریمه خواهد بود.
• عوارض نوسازی ساختمان و زمین، هزینه پسماند و جمع آوری زباله‌ ها در زمان انتقال سند باید پرداخت شود.
• در زمان انتقال سند، اداره دارایی ۴ درصد از قیمت ملک را به عنوان  مالیات دریافت می‌کند؛ بنابراین فروشنده باید به اداره دارایی هم مراجعه  کند.
• در صورتی که ملک فروشی تجاری باشد، فروشنده باید برای انتقال سند ملک به اداره بیمه هم مراجعه کند.

 انتقال سند ملک

در  آخرین مرحله‌ در انتقال سند، انتقال  قطعی سند است. بعد از انجام همه‌ مراحل دو طرف معامله با داشتن مدارک  شناسایی، مفاصا حساب شهرداری، مفاصا حساب دارایی، سند مالکیت، کپی مبایعه‌  نامه و کد رهگیری، گواهی پایان کار، استعلام ثبتی و کد پستی به دفاتر اسناد  رسمی مراجعه می‌کنند. در پایان سندی مطابق با شرایط توافق دو طرف معامله  در دفتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد.

همچنین بخوانید:

اثبات مالکیت ملک چگونه صورت می گیرد؟ 

نکات حقوقی در خرید و فروش ملک مشاع 

نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی 

تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی در چیست؟ 

طلاق غیابی به همین راحتی نیست !