مستاجر

اجاره، قراردادی است که بر طبق آن فردی که موجر (صاحبخانه) نامیده می‌شود، خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری که مستاجر نام دارد، برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها یا کرایه واگذار می‌کند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع دریافت خسارت از مستاجر می‌پردازیم.

حقوق مستاجر

در خانه یا آپارتمان مسکونی: مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده‌اش خانه‌ای را اجاره می‌کند. بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد. اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می‌تواند آن را از موجر پس بگیرد. اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستاجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد. مستاجر می‌تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد.

در مغازه و محل کسب: در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب، مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، اشتغال یابد. بنابراین در صورت تغییر شغل بدون اجازه موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد. در این نوع از اجاره، موجر معمولا با گرفتن سرقفلی مغازه‌اش را اجاره می‌دهد. در هنگام تخلیه، مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سرقفلی او را پس بدهد. سرقفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.

مستاجران مراقب باشند وگرنه باید خسارت بپردازند

اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود، باید آن را جبران کند. مثلا اگر مستاجر شیشه‌های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد باید در هنگام تخلیه، خود آن‌ها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه‌های آن را به موجر بپردازد. اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند، موجر می‌تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارت‌های خود به دادگاه مراجعه کند. دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است، خسارت‌های موجر را جبران می‌کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب کارهایی که اگر در اینستاگرام انجام دهید، مجازات می‌شوید  را مطالعه کنید.

شکایت کردن از مستاجر ممکن است دلایل متفاوتی داشته باشد از جمله شکایت از مستاجر معتاد، شکایت از مستاجر مجرد، شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره، شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه، شکایت از مستاجر به جهت ورود خسارت و غیره. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع دلایل شکایت از مستاجر می‌پردازیم.

شکایت از مستاجر مزاحم

شکایت از مستاجر مزاحم در صورتی‌که مستاجر برای موجر و سایر همسایگان ایجاد مزاحمت نماید امکان‌پذیر است. این شکایت به دلایل متفاوتی ممکن است رخ دهد. همچون شکایت از مستاجر مزاحم برای عدم رعایت مقررات عمومی ساختمان، شکایت از مستاجر مزاحم برای نگه‌داری حیوانات در ساختمان که بو و صدای آن‌ها سایرین را اذیت نماید، شکایت از مستاجر مزاحم به جهت سر و صدای نامتعارف یا شکایت از مستاجر مزاحم برای رفت و آمدهای مشکوک یا استفاده غیر معمول از مکان استیجاری و غیره.

شکایت از مستاجر مجرد

شکایت از مستاجر مجرد بر خلاف تصوری که برخی از افراد در شکایت از این افراد دارند کار آسانی نیست. چراکه افراد مجرد نیز همچون سایر افراد دارای حق و حقوق قانونی هستند و استفاده از املاک تجاری و مسکونی برای آن‌ها به جهت مجرد بودن آن‌ها نباید مانع ایجاد نماید.

شکایت از مستاجر مجرد صرفا به جهت مجرد بودن این افراد دارای وجاحت قانونی نیست. اما اگر مستاجر مجرد در مکان استیجاری سبب ورود خسارت و اذیت و آزاری برای موجر یا همسایگان گردد، شکایت از مستاجر مجرد بدین جهات و دلایل امکان‌پذیر است.

شکایت از مستاجر معتاد

شکایت از مستاجر معتاد نیز همچون شکایت از مستاجر مجرد به صرف اعتیاد داشتن مستاجر امکان‌پذیر نیست. برای شکایت از مستاجر معتاد بایستی مزاحمت و تعدی و تفریط وی اثبات گردد.

اگر مستاجر معتاد به جهت اعتیاد خود، خانه یا مکان مسکونی را به محل ناامنی تبدیل نماید، در این‌صورت شکایت از مستاجر معتاد امکان‌پذیر است.

شکایت کردن از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره

شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره یکی از انواع شایع شکایت از مستاجر است. اجاره‌بها مبلغی است که مستاجر جهت استفاده‌ای که از ملک مسکونی یا تجاری مورد اجاره می‌نماید پرداخت می‌کند.

شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره در مواقعی که حق فسخ در قرارداد اجاره ذکر نشده است از طریق مراجع صالح شورای حل اختلاف مطرح می‌گردد. لازم به ذکر است که پیش از شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره در مراجع صالح بهتر است که اظهارنامه برای مستاجر ارسال گردد.

شکایت کردن از مستاجر برای عدم تخلیه

شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه یکی از انواع شکایت از مستاجر است که البته خود این موضوع دلایل متفاوتی می‌تواند داشته باشد. اما شایع‌ترین آن زمانی است که قرارداد اجاره به اتمام می‌رسد اما مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست. از این رو از طرف موجر شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه مطرح می‌گردد.

قرارداد بین موجر و مستاجر حاکی از این است که مستاجر برای مدت مشخصی اجازه استفاده از ملک اجاره‌ای را دارد. پس از اتمام مدت قرارداد تنها با رضایت موجر یا تمدید مجدد قرارداد این حق به وی داده می‌شود که از ملک اجاره‌ای پس از اتمام قرارداد استفاده نماید.

از این رو چنانچه قرارداد اجاره تمام شود و از طرفی بین موجر و مستاجر جهت استفاده مجدد از ملک توافقی صورت نگیرد. در این‌صورت چنانچه مستاجر به استفاده از ملک استیجاری ادامه دهد در این‌صورت موجر که راضی به استفاده مستاجر از ملک اجاره‌ای نیست می‌تواند شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه مطرح نماید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب ۵ اشتباه رایج در قرارداد اجاره که باعث ضرر شما می‌شود را مطالعه کنید.

پس ندادن پول پیش، دیرکرد اجاره‌بها و غیره از جمله موضوعاتی هستند که موجر و مستاجر را به دادگاه می‌کشاند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نحوه شکایت از صاحبخانه می‌پردازیم.

در بعضی از مواقع مستاجر اجاره‌بها را سر موعد مقرر پرداخت نمی‌کند یا به ملک اجاره شده صدماتی وارد می‌کند. همچنین پس از پایان موعد اجاره‌نامه، ملک را تخلیه نمی‌کند. در این گونه موارد موجر حق دارد از مستاجر به خاطر دلایل ذکر شده، شکایت کند و خسارت وارد را بر اساس حکم قاضی دریافت نماید.

اما گاهی اوقات مالک، مستاجر را اذیت می‌کند و حق او را پرداخت نمی‌کند. در این گونه موارد که شامل پرداخت نکردن ودیعه (پول پیش) یا پرداخت نکردن هزینه‌هایی که مستاجر برای ملک انجام داده و غیره می‌شود، مستاجر می‌تواند از مالک شکایت کند.

نحوه شکایت از صاحبخانه

در صورتی‌که مالک پول پیش را پرداخت نمی‌کند، اگر پول پیش کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، باید به شوراهای حل اختلاف مراجعه کنید. از مالک شکایت کنید و پول پیش را با توجه به حکم قاضی دریافت کنید.
اگر مبلغ بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد و مالک آن را پرداخت نکند، مستاجر می‌تواند برای دریافت پول پیش از راه قانونی به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و از مالک شکایت نماید.

مراحل شکایت از صاحبخانه

برای شکایت از صاحبخانه می‌توانید مراحل زیر را طی کنید تا به نتیجه برسید:

• تنظیم اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی
•  دادخواست تامین دلیل( تامین دلیل عبارت است از محافظت دلایل موجود برای امکان استفاده از آن در آینده.)
• تنظیم دعوی برگرداندن پول پیش به انضمام خسارات وارد شده

جریمه پس ندادن پول پیش

مبلغ رهنی که توسط مستاجر به موجر داده شده است، پس از اتمام قرارداد بایستی به‌صورت تمام و کمال به مستاجر مسترد شود.

اما چنانچه در قرارداد قابل تهاتر بودن تصریح شده باشد، موجر می‌تواند مبالغ بدهی‌های آبونمان یا اجاره‌بهای عقب‌افتاده را از مبلغ رهن کسر کند. مابقی را به مستاجر پرداخت نماید.

چنانچه موجر پس از اتمام قرارداد از پس دادن پول پیش سرباز زند، مستاجر بایستی ابتدا با تنظیم اظهارنامه مبلغ پول پیش را در زمان مشخص مطالبه کند.

سپس چنانچه موجر مبلغ ودیعه را پس نداد. مستاجر می‌تواند بر اساس مقدار پول رهن با مراجعه به شوراهای حل اختلاف یا دادگاه محل سکونت موجر، استرداد مبلغ رهن را درخواست نماید.

همچنین مستاجر در چنین مواردی علاوه بر دریافت مبلغ پول پیش می‌تواند جریمه یا خسارت تاخیر در برگرداندن پول پیش را نیز از مالک دریافت نماید.

شکایت کیفری از موجر به دلیل مزاحمت

در مواردی همچون عدم اجازه ورود مستاجر به ملک به علت تاخیر در پرداخت اجاره، که موجر مزاحمت‌هایی را برای مستاجر ایجاد می‌نماید، مستاجر می‌تواند طرح شکایت نماید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی راه‌هایی ساده برای فسخ قرارداد اجاره مطالعه کنید.

بخش عمده‌ای از پرونده‌های مطرح شده در دستگاه قضا مربوط به دعاوی موجر و مستاجر است که با شیوع کرونا تعداد آن‌ها بیشتر نیز شده است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع گرفتن حکم تخلیه مستاجر می‌پردازیم.

قانون‌گذار در مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های ۵۶ و ۷۶ به بحث عقد اجاره و غیره پرداخته است. یکی از مصادیق دعوای بین موجر و مستاجر تخلیه عین مستاجره یا فسخ قرارداد به علت تعدی و تفریط مستاجر است و در ماده ۴۸۷ قانون مدنی و بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ به این موضوع پرداخته شده است.

آیا تغییراتی که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند به مالک حق گرفتن حکم تخلیه ملک را می‌دهد؟

البته باید بین تعمیرات و تغییرات تفاوت قائل شد و این دو را از یکدیگر تفکیک کرد.

بنابراین صاحبخانه و مستاجر نیز مجاز هستند مواردی که به آن تمایل دارند را در قرارداد خود بگنجانند. برای مثال مالک به مستاجر اجازه دهد تیغه وسط اتاق را بردارد یا دیوارها را کاغذ دیواری کند.

اما اصولا در قرارداد‌های موجر و مستاجر چیزی در مورد تغییرات و زیباسازی عین مستاجره ذکر نمی‌شود. بنابراین اساس را بر این می‌گذارند که مستاجر حق تغییر ملک را ندارد. اما مسئله این جا است که آیا ایجاد هر تغییری مطلقا ممنوع است؟

در صورتی‌که تغییرات به اساس ملک ضربه‌ای وارد نکند مستاجر منعی در انجام این تغییرات نخواهد داشت.

برای مثال به شرطی که کانال‌کشی کولر آسیبی به بنای ملک نزند مستاجر مجاز به انجام آن است. اما اگر در مورد این کانال‌کشی با مالک توافق نکرده باشد نمی‌تواند هزینه این کار را از او مطالبه کند.

گاهی حتی تغییر ایجاد شده آسیبی به ملک وارد نمی‌کند. برای مثال در ملک بنایی ساخته می‌شود که در بحث مالیات و مستقلات عرصه و اعیان موجب می‌شود مالیاتی بر عهده مالک قرار گیرد.

در تمام این تغییرات موجر به محض اطلاع یافتن از ماجرا باید نارضایتی خود را بیان کند. هم‌چنین اقدامات قانونی مانند ارسال اظهارنامه، درخواست کارشناس از شورای حل اختلاف برای تامین دلیل و غیره انجام دهد.

اما اگر نسبت به این موارد سکوت کند سکوت او به رضایت ضمنی تعبیر می‌شود لذا پس از پایان موعد اجاره نمی‌تواند خسارات وارد شده را از مستاجر مطالبه کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی  نکاتی برای جلوگیری از اختلافات مستاجران و صاحبخانه‌ها مطالعه کنید.

بی‌توجهی موجر و مستاجر به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا اشکالات زیادی در تنظیم این قرارداد‌ها حادث شود. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع مستاجران و صاحبخانه ها باید بدانند می‌پردازیم.

کدام هزینه‌های تعمیرات ساختمان سهم مالک و مستاجر است؟

هزینه‌های مربوط به تعمیرات ساختمان یکی از موارد مهم اختلافی میان مالک و مستاجر بوده است که تمام این موارد از سوی قانونگذار پیش‌بینی شده است. مگر آنکه مالک و مستاجر با توافق طرفین شروط دیگری را برای این هزینه‌ها تعیین کرده باشند.

تعمیر دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور

طبق ماده ۱۰ قانون روابط بین موجر (مالک) و مستاجر، تعمیرات کلی و اساسی از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور به عهده مالک است. تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به‌صورت دیگری شرط شده باشد.

مرجع رسیدگی به اختلاف در مورد هزینه تعمیرات

طبق ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر، رسیدگی به اختلافات در خصوص تعمیرات با دادگاه است. در صورتی‌که مالک تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد، مستأجر می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند. دادگاه می‌تواند به مستأجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجرا انجام بدهد.

حکم قانون درباره تعمیر وسایل سرمایشی و گرمایشی

بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات اساسی و تمام مخارجی که برای امکان بهره‌مندی و استفاده از ملک است به عهده موجر خواهد بود. مگر اینکه ضمن عقد اجاره دو طرف به‌طور دیگری با همدیگر توافق کرده باشند.

به این ترتیب می‌توان گفت تعمیرات اساسی اماکن استیجاری مانند تعمیر دستگاه‌های سرمایشی، گرمایشی و آسانسور بر عهده مالک است.

حال اگر مالک اجازه تعمیرات را با پرداخت هزینه‌ها  به مستاجر دهد، او می‌تواند تعمیرات را انجام دهد.

در غیر این‌صورت مستاجر می‌تواند از طریق دادگاه مالک را به تعمیرات الزام کند و در صورت ملزم نشدن او به انجام تعمیرات، مستاجر می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

حکم قانون در صورتی‌که مستاجر مالک را از انجام تعمیرات منع کند

طبق ماده ۱۲ روابط بین قانون و مستاجر، هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری منع کند، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می‌کند.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند چه می‌شود؟

چنانچه موجر از انجام تعمیرات خودداری کند یا الزام او به تعمیر کردن هم فایده‌ای نداشته باشد و نتواند از مورد اجاره استفاده مطلوب کند و عیب‌هایش برطرف نشود، قرارداد اجاره باطل می‌شود.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند، حق مطالبه هزینه‌های تعمیرات را از مالک ندارد.

با اشاره به ماده ۴۸۵ قانون مدنی اگر در مدت اجاره، تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به مالک شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود.

اگر در این مدت او نتواند از محلی که اجاره کرده به‌طور کلی یا جزئی استفاده کند، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. در صورت اجازه مالک به مستاجر برای انجام تعمیرات، مستاجر می‌تواند بعد از انجام تعمیرات هزینه‌های مربوطه را از مالک دریافت کند یا آن را با اجاره‌بها تسویه کند.

اگر هزینه‌های تعمیرات بیشتر از مبلغ بهای اجاره باشد امری منطقی و عقلانی نیست، مگر اینکه هر دو طرف در مورد پرداخت آن توافق کرده باشند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی  قانونی که معامله را به نفع مستاجر تمام می‌کند مطالعه کنید.

در قرارداد اجاره بحث تعیین و محاسبه جریمه دیرکرد اجاره، تخلیه خانه و پرداخت ودیعه توسط موجر، موارد قابل توجهی هستند. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع خسارت دیرکرد در پرداخت اجاره‌ بها می‌پردازیم.

خسارت دیرکرد در پرداخت اجاره‌ بها

جریمه دیرکرد در اجاره‌نامه هم برای موجر و هم برای مستاجر قابل تعریف است.

در خصوص مستاجر، جریمه دیرکرد تخلیه خانه و برای مالک جریمه تاخیر در بازگرداندن ودیعه (مبلغ رهن) به مستاجر در قانون در نظر گرفته شده است.

یک سوال متداول این است که آیا برای تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه می‌توان جریمه تعیین کرد؟ پاسخ منفی است.

البته به در خواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر می‌تواند مبلغ اجاره‌بها را از ودیعه قرض الحسنه (رهن) برداشت کند.

دقت کنید که در این حالت نیز در عمل جریمه‌ای برای تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه تعیین نشده است.

صرفا موجر می‌تواند معادل اجاره پرداخت نشده را از ودیعه برداشت کند.

بنابراین می‌توان گفت موضوع جریمه دیرکرد در قرارداد اجاره صرفا مربوط به پایان مدت اجاره و عدم عمل به تعهدات از سوی طرفین (دیرکرد در تخلیه از سوی مستاجر یا اگر مالک ودیعه را ندهد) است.

روال قانونی اقدام برای وصول جریمه دیرکرد در قرارداد اجاره چگونه است؟

روال قانونی دریافت جریمه دیرکرد تخلیه ملک و جریمه تاخیر در پرداخت مبلغ ودیعه قرض‌الحسنه تفاوت‌هایی دارند.

به همین دلیل ابتدا روال دریافت جریمه در صورتی که مالک مبلغ ودیعه را ندهد توضیح داده می‌شود، سپس مراحل کار در صورت تاخیر در تخلیه ملک را توضیح می‌دهیم.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی در این زمینه، آیا عروس از پدر شوهر خود ارث می‌برد؟ مطالعه کنید.

برای پرداخت شارژ ساختمان همواره میان مستاجر و مالک بحث وجود دارد که برای پرداخت آن باید توافق حاصل شود. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع پرداخت حق شارژ ساختمان می‌پردازیم.

حق شارژ ساختمان

مطابق با عرف و قانون آپارتمان‌ها هر یک از اعضای ساختمان باید شارژ ماهیانه که همان هزینه‌های خدماتی و تعمیراتی یک ماه ساختمان است را پرداخت کنند، اما گاهی اوقات میان مالک ساختمان و مستاجر این دعوا به وجود می‌آید که چه کسی باید شارژ آپارتمان را پرداخت کند.

اولین نکته‌ای که در پرداخت شارژ باید به آن توجه داشت این است که پرداخت این مبلغ موضوعی کاملا توافقی میان مستاجر و مالک است، یعنی دو طرف هنگام عقد قرارداد اجاره باید به توافق برسند که چه کسی باید شارژ ساختمان را بپردازد.

اگر به موجب قرارداد پرداخت شارژ ساختمان بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت شارژ خودداری کند، مستاجر می‌تواند این هزینه را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد کسر کند.

اگر در زمان تنظیم قرارداد توافق بر سر این موضوع انجام نشود، نتیجه این می‌شود که چون شارژ جزء هزینه‌هایی است که برای استفاده از محل سکونت پرداخت می‌شود، پس طبیعتا مستاجر باید این هزینه‌ها را بپردازد.

هم‌چنین اگر مستاجر یک ساختمان از پرداخت شارژ شانه خالی کند، مدیر ساختمان می‌تواند برای دریافت آن هم به مستاجر و هم به مالک مراجعه کند.

اگر واحدی شارژ خود را پرداخت نکرد، چاره چیست؟

پرداخت حق شارژ قبل از اینکه یک امر توافقی باشد، یک امر قانونی است؛ یعنی مشکلات مربوط به آن از طریق حقوقی قابل پیگیری هستند.

بر اساس قوانین شارژ ساختمان در ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی‌که واحدی از پرداخت شارژ ماهیانه سر باز زد، هیئت مدیره می‌تواند با پر کردن اظهارنامه مبنی بر عدم پرداخت حق ماهیانه و درج مبلغ بدهی به‌طور حقوقی درخواست پرداخت شارژ کند.
در صورتی‌که فرد بدهکار باز هم بدهی خود را نپرداخت، هیئت مدیره می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند و دادگاه‌ها ملزم هستند که به این دسته از پرونده‌ها به‌صورت سریع و خارج از نوبت رسیدگی کنند.

بر اساس حکم دادگاه بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان تا زمانی‌که فرد به عدم پرداخت حق شارژ ماهیانه ادامه دهد، از هرگونه استفاده از امکانات عمومی مجتمع محروم خواهد بود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا گذاشتن کفش جلوی در آپارتمان جرم است؟ را مطالعه کنید.

اگر در مدت اجاره‌نامه هر کدام از طرفین فوت کنند، ممکن است شرایط قرارداد به‌طور کلی تغییر کند. بدون شک، قراردادی که توسط طرفین امضا شده است، شخص موجر و مستاجر را معرفی می‌کند. بنابراین، مسئولیت این قرارداد به عهده دو شخصی است که قرارداد را امضا کرده‌اند. حال به نظر شما، بعد از فوت هر کدام از این دو شخص مسئولیت قرارداد به عهده چه اشخاصی خواهد بود؟ در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع تاثیر فوت مستاجر در عقد اجاره می‌پردازیم.

آیا قرارداد اجاره با فوت طرفین فسخ می‌شود؟

براساس ماده ۴۹۷ قانون مدنی اگر مستاجر فوت کند یا مرگ موجر پیش بیاید، قرارداد اجاره با فوت آن‌ها باطل نمی‌شود.

قرارداد اجاره یک عقد لازم است. لازم بودن این قرارداد، به این معنی است که موجر و مستاجر تا پایان مدت قرارداد، ملزم خواهند بود که به آن عمل کنند.

حال اگر پیش از مدت تعیین شده برای قرارداد، هر کدام از طرفین فوت کنند، باز هم شرط لازم بودن قرارداد، برقرار است.

البته باید ذکر کنیم که در صورت وجود چند شرط بعد از فوت موجر یا مستاجر، قرارداد اجاره نیز باطل می‌شود.

شرط مباشرت در قانون فوت مستاجر

اگر در حین نوشتن قرارداد، شرط گذاشته شود که اجاره به شرط مباشرت مستاجر است، پس از فوت مستاجر، مالک می‌تواند قرارداد اجاره را باطل اعلام کند.

شرط مباشرت به این معنی است که ملک استیجاری، فقط توسط مستاجر استفاده شود. با مرگ مستاجر، عملا یکی از طرفین قرارداد وجود ندارد. در این شرایط، با توجه به ماده ۴۹۷، می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.

شرط طول عمر موجر در اجاره‌نامه

فوت موجر در عقد اجاره، دو حالت را ایجاد می‌کند. اگر در متن قرارداد به شرط عمر موجر اشاره شده باشد، قرارداد صرفا در زمان حیات او انجام شود.

بنابراین، با فوت در اجاره، قرارداد باطل می‌شود. این شرایط اغلب زمانی ایجاد می‌شود که شخص ثالث وجود داشته باشد. یعنی شخصی به غیر از موجر، مالک ملک اجاره‌ای باشد. در این شرایط، به محض فوت موجر، قرارداد باطل خواهد بود.

صلح عمری مالک پیش از عقد اجاره

یکی از متداول‌ترین عواملی که به موجب آن شرط طول عمر برقرار می‌شود، صلح عمری است. اگر مالک، ملک خود را صلح عمری کرده باشد، به این معنا است که فقط در طول عمر می‌تواند از منافع ملک استفاه کند. یعنی ملک را اجاره دهد یا از آن به نحو دیگری بهره ببرد.

در چنین شرایطی با فوت مالک، حق بهره برداری از این اموال به متصالح می‌رسد و به این ترتیب، قرارداد اجاره نیز باطل می‌شود.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی در این زمینه، اختیارات قانونی که شما در معاملات دارید مطالعه کنید.

نکات حقوقی مهم و زیادی در زمینه قرارداد اجاره وجود دارد که دانستن آن چه برای مستاجرین و چه برای موجرین، لازم است تا مبادا دچار مشکلات حقوقی بعدی شوند. در این نوشتار از مجله دلتا موضوع قوانین مهم برای موجر و مستاجر را بررسی می‌کنیم.

•  پرداخت هزینه‌های خانه اجاره‌ای

ماده ۴۸۶ در این باره مقرر می‌دارد که تعمیرات و همه مخارجی که در عین مستاجره برای استفاده از آن لازم باشد بر عهده مالک یا موجر است. آن تعمیراتی که به خود عین ملک اجاره‌ای ربطی پیدا نمی‌کند با مستاجر است و به موجر یا مالک ارتباطی پیدا نمی‌کند.

•  انجام کارهای اضافی و تزئینات در واحد اجاره‌ای

نکته‌ای که باید به آن دقت کرد این است که اگر فرد مستأجر هزینه‌هایی را برای ملک انجام دهد یا مثلا تزئیناتی را برای ملک که جدا نشدنی است انجام دهد و از مالک و موجر اذن نداشته باشد هزینه آن را نمی‌تواند مطالبه کند مگر در مواردی که باعث سختی زندگی شود و اذن و دسترسی به موجر نباشد تا اجازه گرفته شود.

•  ذکر مدت در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره باید دقت کرد که مدتی برای آن ذکر شود و ذکر مدت در قرارداد علت اصلی صحیح بودن آن به حساب می‌آید زیرا در غیر این صورت آن اجاره باطل خواهد بود.

• عیب در مال اجاره‌ای

ماده ۴۷۸ مقرر می‌دارد که اگر عین اجاره‌ای عیب داشته باشد یا معیوب باشد مستاجر می‌تواند به علت این عیب قرارداد را فسخ کند اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند و از آن رفع عیب کند دیگر برای مستأجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.

•  فوت مستاجر یا موجر و تکلیف اجاره

عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت موجر یا مستاجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آن که این امر در قرارداد قید شود که در صورت فوت مستاجر یا مالک اجاره منحل شود. اما در غیر این صورت در حالتی که مستاجر فوت شود اجاره به وراث وی می‌رسد.

•  انجام تغییرات توسط موجر

در قرارداد اجاره طرف توافق حاصله مستاجر مالک منافع شده است و در آن مدت از آن استفاده کامل خواهد کرد. در اینجا باید به عنوان یک مستاجر حقوق خود را بدانید که یکی از آنها این است که موجر نمی‌تواند در مدت اجاره تغییری در عین اجاره‌ای انجام دهد. برای مثال موجر نمی‌تواند به این دلیل که الان مصالح ساختمانی ارزان شده و قرار است بعدا گران شود و از قبل قصد داشته ملک اجاره‌ای را تغییراتی بدهد.

•  عیب دار شدن عین مستاجره یا خراب شدن عین مستاجره

یکی دیگر از قوانین مهم برای موجر و مستاجر آن است که مستاجر امین تلقی می‌شود و به این امین بودن احکامی بار می‌شود. مثل این که اگر در عین مستاجره خرابی به وجود آید وی مسئول نخواهد بود مگر آن‌که ثابت شود در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است.

•  شرط کردن ضمن اجاره

در ضمن اجاره مستاجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند برای مثال مستاجر ممکن است شرط کند و ضمن قرارداد اجاره که طرف چند مدت موجر موظف است که قسمت دیوارهای خانه را رنگ آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد انجام دهند در این صورت اگر هر کدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگر از انجام شرط تخلف کند فردی که شرط به نفع وی بوده می‌تواند فوراً قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا مرگ پایان قرارداد است؟ را مطالعه کنید.

سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مستاجر می‌تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟ مثلا او هم قرارداد اجاره‌ای منعقد کند و کسی را مستاجر خود کند؟ در این مطلب از مجله دلتا به موضوع اجاره دادن ملک اجاره ای می‌پردازیم.

 قرارداد‌های اجاره‌سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲

قرارداد‌های اجاره سال ۱۳۶۲ تا ۱۳۷۶

 قرارداد‌های اجاره سال ۱۳۷۶ به بعد

ماده‌ ۴۷۴ قانون مدنی می‌گوید مستأجر می‌تواند آنچه را که اجاره کرده‌ است، به فرد دیگری اجاره دهد و تنها چیزی که اختیار او را برای انجام این کار محدود می‌کند، خود قرارداد است! یعنی قانون مدنی این حق را به مستأجر داده‌است که مورد اجاره را به فرد دیگری اجاره دهد، اما خود طرفین می‌توانند در قرارداد توافق دیگری کنند و صراحتاً بگویند مستأجر نمی‌تواند مال مورد اجاره را به فرد دیگری اجاره دهد. پس اگر مالک و مستأجر در این مورد چیزی را در قرارداد ذکر نکرده باشند، مستأجر حق دارد که مال را به دیگری اجاره دهد.

راهکار‌های پیش پای موجر در صورت تخلف مستأجر

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب ۵ نکته حقوقی مهم در تنظیم قرارداد خرید خانه را مطالعه کنید.