فسخ قرارداد اجاره

در برخی موارد شرایطی به وجود می‌آید که مستاجر درخواست می‌کند که خانه را قبل از موعد یعنی زمان مشخص شده تخلیه نماید. مورد تخلیه خانه قبل از موعد مشخص از جمله اختلافات زیاد و بسیار بین مالک و مستاجر است که به‌ طور معمول از سمت یکی از طرفین گفته می‌شود. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد می‌پردازیم.

فسخ قرارداد اجاره چیست؟

فسخ اجاره‌نامه به معنای آن است که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف با رعایت قوانین مربوطه و ارائه دلایل موجه تصمیم بگیرند که قرارداد امضا شده را پیش از موعد مقرر پایان دهند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

• ملک شرایط قید شده در قرارداد را نداشته باشد.
• حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر در قرارداد ذکر شده باشد. (ذکر دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین ضروری است)
• قسمتی از ملک به گونه‌ای تخریب یا معیوب شود که مستاجر نتواند از آن بهره ببرد و قابل تعمیر هم نباشد.
• مالک تعهد کند که قسمتی از ملک را در مدت مقرر تعمیر کند و به تعهد خود عمل نکند.

شرایط فسخ قرارداد توسط موجر

• در اجاره‌نامه ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
• مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر کند.
• مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را در اختیار شخص دیگری قرار دهد.
• مستاجر، ملک را بدون اجازه مالک برای کاربرد خاصی (مثلاَ تجاری) استفاده کند.
• مستاجر فعالیت‌های نادرستی (به لحاظ قانونی یا عرفی) در ملک انجام دهد.
• مستاجر اجازه ورود و خروج به مالک جهت انجام تعمیرات در ملک را ندهد.
• مستاجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد.
• به طور کلی بهتر است در صورت تمایل هر یک از طرفین قرارداد به فسخ اجاره‌نامه، موجر و مستاجر مسئله را به‌صورت توافقی بین خودشان حل کنند، چون فسخ آن زمان‌بر بوده و به صرف هزینه و انرژی زیادی احتیاج دارد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟ را مطالعه کنید.

در فسخ قرارداد به صرف آن که قانون آن را به رسمیت شناخته است، نمی‌توان ادعای ضرر و زیان کرد، مگر به واسطه آن قرارداد. مثل قرارداد اجاره که در آن ضرری به فرد برسد. در این نوشتار از مجله‌دلتا به ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره می‌پردازیم.

فسخ در واقع به معنای بر هم زدن معامله‎ خرید بطور یک ‎طرفه است. یعنی دو طرف معامله می‎توانند با هم توافق کنند که با توجه به شرایطی، معامله را برهم بزنند. 

اگر چه در عرف، مردم خسارتی را تحت عنوان خسارت پشیمانی پیش‌بینی می کنند، به این عنوان که اگر فرد از معامله پشیمان شود و قرارداد را فسخ کند باید مبلغی را به طرف مقابل بدهد.

البته به نظر می رسد توجیه این نظر کمی مشکل باشد زیرا عقد لازم، عقدی است که  قابل فسخ نیست، مگر آن که طرف مقابل هم راضی شود که در اینجا نام این عمل می‌شود اقاله.

حال می‌توان این‌گونه توجیه کرد که آن پشیمانی و مبلغ آن به عنوان خسارت، مبلغی است که طرف مقابل برای راضی شدن به فسخ می‌پردازد. زیرا برای مثال وقتی عقد منعقد شود دیگر کسی نمی‌تواند آن را بر هم بزند چون عقد لازم است مثل عقد اجاره، مگر آن که آن مال اجاره‌ای معیوب باشد یا اینکه یکی از طرفین از تعهدات خود سرباز زده‌ باشد، که در این موارد می‌توان قرارداد را فسخ کرد، در غیر این صورت فسخ فقط با توافق طرفین و اقاله ممکن است.

موارد فسخ قرارداد اجاره

یکی از موارد فسخ اجاره قبل از پایان یافتن مدت، آن است که یکی از طرفین تعهدی کرده باشد ولی آن را انجام ندهد. در اینجا طرف مقابل می‌‌تواند قرارداد را فسخ کند.

اگر در این مورد بخواهد به علت عدم انجام تعهد خسارت بگیرد باید ثابت کند که از انجام نشدن این تعهد خسارت و ضرری به وی وارد شده است و اگر نتواند ثابت کند که از این راه ضرری را متحمل شده است نمی‌تواند خسارتی بگیرد.

یکی دیگر از موارد فسخ، زیاد بودن اجاره بها در حد آشکار و واضح است که فرد مستاجر اگر به آن ناآگاه باشد می‌تواند آن را فسخ کند.

مورد دیگر معیوب بودن یا معیوب شدن مورد اجاره است که اینجا هم قرارداد توسط مستاجر قابل فسخ است.

به صرف فسخ اجاره، آن هم فسخی که ناشی از منشا قانون است، نمی‌توان ضرر و زیانی را مطالبه کرد، مگر موجر در تحویل عین مستاجره تعلل کند یا اینکه تعهدات خود را انجام ندهد و در این راه به مستاجر زیانی وارد شود که در اینجا مستاجر می‌تواند با اثبات زیان و اینکه این زیان دقیقا ناشی از عدم انجام تعهدات موجر است مطالبه خسارت کند.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی در این زمینه، الزام به تنظیم سند رسمی را مطالعه کنید.

قرارداد اجاره توسط موجر یا مستاجر قابل‌ فسخ نیست، مگر در صورتی‌ که دلیل موجه قانونی وجود داشته باشد.

​

فسخ برهم زدن عقدی است که بین دو یا چند نفر مقرر شده است. طبق قانون، موجر و مستاجر دو طرف قرارداد هستند که برهم زدن اجاره ‌نامه از سوی هر یک از آن‌ها، فسخ قرارداد، اجاره گفته می‌شود. در این نوشتار از ‌مجله دلتا  به قواعد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر می‌پردازیم.

فسخ قرارداد

موجر یا مستاجر نمی‌توانند قرداد اجاره را  فسخ کنند، مگر در صورتی‌ که دلایل موجه قانونی مانند از بین رفتن ملک اجاره‌ای یا ذکر شرایطی در قرارداد برای فسخ اجاره نامه وجود داشته باشد. بنابراین اگر مستاجر بخواهد ملک موردنظر را تخلیه کند، باید از سه ماه قبل به موجر اطلاع دهد؛ زیرا برای فسخ اجاره ملک معمولا سه ماه زمان نیاز است. شایان ذکر است فسخ اجاره نامه بدون دلیل موجه قانونی، منجر به پرداخت خسارت می‌شود.

شرایط فسخ قرارداد

در ادامه شرایطی که می‌تواند منجر به فسخ قرارداد، شود ذکر شده است:

• ملک اجاره‌ داده‌ شده با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته‌ شده، منطبق نباشد.
• حق فسخ مستاجر در اجاره ‌نامه ذکر شده باشد؛ به طور مثال در برخی قراردادها فسخ اجاره، از سوی مستاجر با توافق هر دو طرف امکان‌پذیر است.
• هرگاه کل یا جزیی از ملک اجاره‌ای خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار گیرد؛ به‌ طوری که برای مستاجر قابل استفاده و تعمیر نباشد.

​

قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

طبق قانون هر زمان مستاجر به علت پایان مدت اجاره یا در مواردی که قرارداد اجاره فسخ شده، ملک را تخلیه و موجر از تحویل گرفتن آن خودداری کند، مستاجر می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را درخواست و کلید آن را به دفتر دادگاه تحویل دهد. از تاریخ تحویل کلید ملک تخلیه شده به دادگاه، موجر حق مطالبه اجاره بها را ندارد و دفتر دادگاه طی ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر تمدید اجاره در زمان کرونا به چه صورت است؟ را مطالعه کنید.

همچنین بخوانید:

تمدید قرارداد اجاره و نکات آن

چگونه از جعل امضا چک جلوگیری کنیم؟

خرید خودرو و نکات حقوقی آن

ارث زن در ازدواج موقت

سفته سفید امضا اعتبار قانونی دارد؟

با مجله حقوقی دلتا همراه باشید

فسخ برهم زدن عقدی است که بین دو یا چند نفر مقرر شده است. طبق قانون، موجر و مستاجر دو طرف قرارداد هستند که برهم زدن اجاره‌نامه از سوی هر یک از آن‌ها، فسخ قرارداد اجاره گفته می‌شود. در ‌مجله دلتا قواعد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر بررسی شده است.

فسخ قرارداد اجاره

موجر یا مستاجر نمی توانند قرداد اجاره را  فسخ کنند ، مگر در صورتی‌ که دلائل  موجه قانونی مانند از بین رفتن ملک اجاره‌ای یا ذکر شرایطی در قرارداد برای فسخ اجاره نامه وجود داشته باشد. بنابراین اگر مستاجر بخواهد ملک موردنظر را تخلیه کند، باید از سه ماه قبل به موجر اطلاع دهد؛ زیرا برای فسخ اجاره ملک معمولاً سه ماه زمان نیاز است. شایان ذکر است فسخ اجاره نامه بدون دلیل موجه قانونی، منجر به پرداخت خسارت می‌شود.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

در ادامه شرایطی که می‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود، ذکر شده است.

۱. ملک اجاره‌ داده‌ شده با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته‌ شده، منطبق نباشد.

۲. حق فسخ مستاجر در اجاره‌نامه ذکر شده باشد؛ به طور مثال در برخی قراردادها، فسخ اجاره از سوی مستاجر با توافق هر دو طرف امکان‌پذیر است.

۳. هرگاه کل یا جزیی از ملک اجاره‌ای خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار گیرد؛ به‌ طوری که برای مستاجر قابل استفاده و تعمیر نباشد.

قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

قرارداد اجاره یکی از مهم ترین و رایج ترین عقودی است که بین مردم صورت می‌گیرد. به همین دلیل قوانین و مقررات خاصی برای آن در قانون تعیین شده که در صورت هر گونه اختلاف و مشکل، افراد می‌توانند از طریق مراجع قانونی اختلافات خود را حل و فصل کنند. یکی از این اختلافات فسخ قرارداد پیش از موعد است. به همین دلیل در مجله دلتا به بررسی فسخ قرارداد پیش از موعد پرداخته شده است.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره تقاضای فسخ آن را کند( عقد لازم عقدی است که هیچ یک از افراد نمی‌توانند آن را فسخ کنند مگر در مواردی که قانون اجازه بر هم زدن قرارداد را به آن ها داده باشد). البته در موارد خاصی اجازه فسخ اجاره پیش از موعد به موجر یا مستاجر داده شده است. در مواردی از جمله عیب و ایراد داشتن ملک در حال اجاره یا در صورتی که موجر و مستاجر در قرارداد اجاره در این خصوص توافق کنند که هر کدام حق تقاضای فسخ را داشته باشند. در این شرایط موجر یا مستاجر می‌توانند برای فسخ و تخلیه ملک، تقاضای خود را در یک دادخواست به دادگاه تقدیم کنند.

شایان ذکر است که معمولاً در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند از یک یا دو ماه قبل به طرف مقابل اعلام کنند که در این صورت با تسویه‌ حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام می‌شود. شایان ذکر است که چنانچه موجر یا مستاجر نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید داشته باشند، اصل بر آن است که حق فسخ اصلاً وجود ندارد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

گاهی در قرارداد اجاره شرط خاصی بین مالک و مستاجر تعیین می‌‎‎‌شود که در صورت انجام ندادن آن شرط در تاریخ معین توسط مالک، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند، به این عمل تخلیه ملک قبل از موعد اجاره گفته می‌شود. البته شایان ذکر است که این موضوع در خصوص موجر نیز صدق می‌کند.

تخلیه پیش از موعد توسط موجر

طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر، به مالک نیز این اختیار داده شده است که در صورت وجود مواردی، تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را در قالب دادخواست به دادگاه تقدیم کند. به طور مثال در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ‌بها توسط مستاجر، قانون این حق را به موجر می‌دهد که قرارداد را فسخ و تخلیه ملک را درخواست کند. به این صورت که در مواردی که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداری کند و با ابلاغ ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب ‌افتاده را نپردازد، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه تخلیه ملک را درخواست کند. البته  هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه مبلغی اضافه بر اجاره‌ بهای معوقه و صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری بپردازد، حکم تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ واریزی به صندوق دادگستری ‌نیز به موجر پرداخت می‌شود، اما مستأجر فقط‌ یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند. بنابراین در صورتی که مستأجر دو بار در یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه یاد شده اقدام به پرداخت اجاره‌ بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌ بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ تخلیه ملک را درخواست کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ....