خانه

اجاره، قراردادی است که طبق آن یک نفر (صاحبخانه) مال منقول یا غیر منقول خود را به فرد دیگری (مستأجر) برای مدت معین و در ازای دریافت اجاره‌بها (کرایه) واگذار می‌کند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع قرارداد اجاره و نکات مهم آن می‌پردازیم.

بدون ذکر مدت، اجاره نکنید

حتما مدت اجاره را در قرارداد مشخص کنید. در غیر این‌صورت قرارداد اجاره شما مثل خانه‌ای خواهد بود که از پای بست ویران است. به طور معمول در اجاره محل‌های مسکونی، اجاره یک ساله است. همچنین اگر در مورد زمان آغاز اجاره چیزی در قرارداد اجاره ننوشتید، زمان انعقاد قرارداد، زمان اجاره خواهد بود.

سند را زیر ذره بین قرار دهید

سند ملک را بگیرید و کاملا بررسی کنید. برای این کار خجالت و تعارف را کنار بگذارید. اولین چیزی که در سند باید به آن دقت کنید، اسم مالک یا مالکان آن است. اگر مالک سند همان کسی است که به عنوان موجر (صاحبخانه) پیش روی شما نشسته است، مشکلی وجود ندارد. اما اگر ملک چند مالک دارد و یکی از آنان به عنوان موجر رو به روی شما حاضر شده است برای بستن قرارداد عجله نکنید. حتما از موجر بخواهید که مدرکی به شما ارائه کند که نشان دهد سایر مالکان هم رضایت به اجاره دادن ملک دارند.

تعمیر بنا هم تشریفاتی دارد

اگر بعد از این که ملک را اجاره کردید، موجر خواست که ملکش را تعمیر کند به طوری که این کار مانع استفاده شما از ملکتان شود، مثلا قصد کرد که چاه فاضلاب زیر خانه را به بیرون از ملک انتقال دهد، آگاه باشید که چنین حقی برای موجر وجود ندارد. البته در یک وضع استثنایی ممکن است موجر بتواند دست به چنین کاری بزند و آن وقتی است که تأخیر در تعمیرات باعث ضرر به موجر می‌شود. دراین‌صورت موجر می‌تواند ملک را تعمیر کند و مستأجر هم نمی‌تواند اعتراض کند. تنها کاری که در این حالت از دست مستأجر برمی‌آید این است که قرارداد اجاره را فسخ کند.

اما گاهی ممکن است مستأجر تمایل به تعمیرات در بنا داشته باشد. اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی صورت دهد، حق ندارد هزینه آن را از موجر مطالبه کند.

خوش حساب باشید

مستأجر باید خوش حساب باشد و در زمان‌هایی که در قرارداد تعیین شده است، اجاره را پرداخت کند البته در مقابل این پرداخت‌ها باید رسید بگیرد تا بعدا بتواند ثابت کند که اجاره را پرداخته است.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب مجازات هک کردن چیست؟ را مطالعه کنید.

قرارداد خانه یکی از مهم‌ترین انواع قراردادها به شمار می‌رود. این قرارداد قوانین خاص خود را دارد. فسخ قرارداد خانه یکی از موضوعاتی است که امروزه بسیار مورد توجه قرار گرفته است. با توجه به آمار، افراد زیادی در طول سال اقدام‌ به فسخ قرارداد خانه می‌نمایند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع جریمه فسخ قرارداد خانه می‌پردازیم.

فسخ قرارداد خانه به چه معناست؟

لغو‌ قرارداد ملکی به معنای منحل کردن قرارداد و از بین بردن آن است. فسخ قرارداد ملک دارای اصول و قواعدی است که افراد با رعایت آن‌ها می‌توانند به راحتی قرارداد خانه را فسخ نمایند. همچنین فسخ قرارداد خانه می‌تواند توسط یکی از طرفین انجام شود و حتی ممکن است هردوی طرفین قصد فسخ قرارداد خانه را داشته باشند. هرگاه طرفین اقدام به لغو قرارداد خانه نمایند دیگر آن قرارداد معتبر نبوده و دارای حقوق قانونی نیست.

انواع فسخ قرارداد خانه کدامند؟

لغو قرارداد خانه به دو صورت انجام می‌شود. انواع فسخ این نوع قرارداد به شرح زیر است:

• فسخ در صورت توافق طرفین معامله

چنانچه هردو طرفین قرارداد به دلایل مشخص توافق کنند که قرارداد را فسخ کنند این امکان برای آن‌ها وجود خواهد داشت.

• فسخ قرارداد بر اساس قانون

چنانچه یکی از مقامات قانونی متوجه شود که عقد قرارداد خانه باعث ضرر و زیان یکی از طرفین معامله شده است می‌تواند دستور فسخ قرارداد را صادر کند.

شرایط فسخ نمودن قرارداد خانه برای افراد چیست؟

• فرد باید با اراده خودش اقدام به فسخ قرارداد نماید‌.
• چنانچه فرد در خصوص فسخ معامله ملک رضایت نداشته باشد و تمایلی به فسخ آن نداشته باشد اما این عمل را انجام دهد فسخ قرارداد اعتبار قانونی نخواهد داشت.
• شخصی که می‌خواهد قرارداد خانه را فسخ کند باید از لحاظ سنی و عقلی دارای اهلیت باشد.

مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید خانه چقدر است؟

هرگاه فردی بخواهد قرارداد خانه را فسخ کند می‌بایست مبلغی را به عنوان ضرر و زیان و جریمه فسخ قرارداد به طرف مقابلش پرداخت کند. حال شاید برایتان سوال شود که مبلغ پیشمانی در معامله خانه چقدر است؟ که در این خصوص باید بگوییم هیچ مبلغ مشخصی برای جریمه فسخ قرارداد توسط قانونگذار در نظر گرفته نشده است و این مبلغ با توجه به عواملی مثل نوع ملک، نوع قرارداد و غیره تعیین می‌شود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب قولنامه دستی شما با چه شرایطی در دادگاه اعتبار دارد؟  را مطالعه کنید.

بر اساس قانون مدنی، پدر و مادر در قبال فرزندان خود ملزم به رعایت تکالیفی هستند که از جمله آن‌ها می‌توان به حضانت و تربیت فرزندان اشاره نمود. حضانت ناظر بر مراقبت جسمی از فرزندان و تربیت، ناظر بر مراقبت روحی و روانی از آن‌ها است. در حالت عادی که پدر و مادر در یک منزل زندگی می‌کنند، حضانت و تربیت هم به عهده پدر و هم به عهده مادر است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع خروج فرزند بدون اجازه پدر می‌پردازیم.

بردن فرزند از خانه بدون اجازه شوهر امکان دارد؟

پاسخ به این سوال، منفی است. به عبارت دیگر بردن فرزند از منزل، بدون اجازه شوهر به لحاظ شرعی و قانونی موجه نیست. به دلیل اینکه حضانت فرزندان قبل از طلاق، هم حق و هم تکلیف هر دو والدین است. مادر، نمی‌تواند از این موضوع، جلوگیری کند.

حکم مادری که فرزندانش را از خانه بدون اجازه شوهرش ببرد

در پاسخ به این سوال باید گفت که اگر زن و مرد، هنوز از هم طلاق نگرفته‌اند و زن، اقدام به بردن فرزندان از منزل شوهر نماید، در صورت اثبات موضوع، حکم نشوز یا عدم تمکین، در مورد خود زن، قابل اعمال است.

حکم حقوقی

حکم حقوقی مادری که فرزندانش را بدون اجازه شوهر از منزل ببرد، در ماده ۴۱ قانون حمایت خانواده ذکر شده است. که بر اساس این ماده، هرگاه دادگاه تشخیص بدهد که مسئول حضانت، از انجام تکالیف مقرر در این رابطه امتناع می‌نماید یا اینکه، مانع ملاقات فرزند تحت حضانت با اشخاص ذی حق می‌شود، می‌تواند دو اقدام انجام دهد:

• نخست: به دلیل عمل نکردن به تکالیف حضانت و محروم نمودن پدر از ملاقات با فرزندانش، اقدام به واگذاری حضانت به شخص دیگر نموده. به نوعی، از مادر سلب حضانت کند. در شرایط دیگری نیز امکان سلب مسئولیت از والدین هست برای مطالعه آن‌ها به مطلب آیا با اثبات رابطه نامشروع حضانت از والدین سلب می‌شود؟ مراجعه کنید.

• دوم: به دلیل جلوگیری از ملاقات شوهر با فرزندان، فردی به عنوان ناظر تعیین نموده و حدود نظارت وی را نیز مشخص نماید. به نحوی که مصلحت طفل نیز تامین گردد.

حکم کیفری

بر اساس ماده ۴۰ قانون حمایت خانواده، خودداری از استرداد فرزند به شخصی که حضانت را به عهده دارد، ممکن است موجب بازداشت شخص شود. چرا که بر اساس متن این ماده:

« هر کس از اجرای حکم دادگاه در مورد حضانت طفل، خودداری کند یا مانع اجرای آن شود یا از برگردندان طفل امتناع ورزد، حسب تقاضای ذی نفع و به دستور دادگاه صادر کننده رای نخستین، تا زمان اجرای حکم، بازداشت می‌شود »

بر اساس ماده ۵۴ قانون حمایت خانواده، ضمانت اجرای جلوگیری از ملاقات با فرزند بیان شده است که بر اساس آن اگر مادر، حضانت را به عهده داشته باشد اما جلوی ملاقات فرزندان با پدر را بگیرد، حکم کیفری جزای نقدی بر وی قابل اعمال است.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب بعد از فوت همسر، زن چه وظایفی دارد؟  را مطالعه کنید.

پس ندادن پول پیش، دیرکرد اجاره‌بها و غیره از جمله موضوعاتی هستند که موجر و مستاجر را به دادگاه می‌کشاند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نحوه شکایت از صاحبخانه می‌پردازیم.

در بعضی از مواقع مستاجر اجاره‌بها را سر موعد مقرر پرداخت نمی‌کند یا به ملک اجاره شده صدماتی وارد می‌کند. همچنین پس از پایان موعد اجاره‌نامه، ملک را تخلیه نمی‌کند. در این گونه موارد موجر حق دارد از مستاجر به خاطر دلایل ذکر شده، شکایت کند و خسارت وارد را بر اساس حکم قاضی دریافت نماید.

اما گاهی اوقات مالک، مستاجر را اذیت می‌کند و حق او را پرداخت نمی‌کند. در این گونه موارد که شامل پرداخت نکردن ودیعه (پول پیش) یا پرداخت نکردن هزینه‌هایی که مستاجر برای ملک انجام داده و غیره می‌شود، مستاجر می‌تواند از مالک شکایت کند.

نحوه شکایت از صاحبخانه

در صورتی‌که مالک پول پیش را پرداخت نمی‌کند، اگر پول پیش کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، باید به شوراهای حل اختلاف مراجعه کنید. از مالک شکایت کنید و پول پیش را با توجه به حکم قاضی دریافت کنید.
اگر مبلغ بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد و مالک آن را پرداخت نکند، مستاجر می‌تواند برای دریافت پول پیش از راه قانونی به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و از مالک شکایت نماید.

مراحل شکایت از صاحبخانه

برای شکایت از صاحبخانه می‌توانید مراحل زیر را طی کنید تا به نتیجه برسید:

• تنظیم اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی
•  دادخواست تامین دلیل( تامین دلیل عبارت است از محافظت دلایل موجود برای امکان استفاده از آن در آینده.)
• تنظیم دعوی برگرداندن پول پیش به انضمام خسارات وارد شده

جریمه پس ندادن پول پیش

مبلغ رهنی که توسط مستاجر به موجر داده شده است، پس از اتمام قرارداد بایستی به‌صورت تمام و کمال به مستاجر مسترد شود.

اما چنانچه در قرارداد قابل تهاتر بودن تصریح شده باشد، موجر می‌تواند مبالغ بدهی‌های آبونمان یا اجاره‌بهای عقب‌افتاده را از مبلغ رهن کسر کند. مابقی را به مستاجر پرداخت نماید.

چنانچه موجر پس از اتمام قرارداد از پس دادن پول پیش سرباز زند، مستاجر بایستی ابتدا با تنظیم اظهارنامه مبلغ پول پیش را در زمان مشخص مطالبه کند.

سپس چنانچه موجر مبلغ ودیعه را پس نداد. مستاجر می‌تواند بر اساس مقدار پول رهن با مراجعه به شوراهای حل اختلاف یا دادگاه محل سکونت موجر، استرداد مبلغ رهن را درخواست نماید.

همچنین مستاجر در چنین مواردی علاوه بر دریافت مبلغ پول پیش می‌تواند جریمه یا خسارت تاخیر در برگرداندن پول پیش را نیز از مالک دریافت نماید.

شکایت کیفری از موجر به دلیل مزاحمت

در مواردی همچون عدم اجازه ورود مستاجر به ملک به علت تاخیر در پرداخت اجاره، که موجر مزاحمت‌هایی را برای مستاجر ایجاد می‌نماید، مستاجر می‌تواند طرح شکایت نماید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی راه‌هایی ساده برای فسخ قرارداد اجاره مطالعه کنید.

بیمه زنان خانه‌دار از جمله حمایت‏‌هایی است که به آسانی و در کوتاه‌ترین زمان ممکن به زنان ارائه می‌شود. فرآیند ورود به جمع بیمه‌شدگان تأمین اجتماعی بر اساس این قانون به سادگی انجام می‌شود. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع بیمه شدن زنان خانه دار می‌پردازیم.

مشمولین این قانون تمامی زنان ۱۸ تا ۵۰ ساله هستند و در خصوص افراد بالای ۵۰ سال نیز میزان سابقه بیمه‌پردازی قبلی به حداکثر سن مورد نظر اضافه می‌شود.

از دیگر ویژگی‌های خاص بیمه زنان خانه‌دار امکان انتخاب نرخ پرداخت حق‌بیمه و دستمزد بر مبنای پرداخت حق‌بیمه است.

نرخ پرداخت حق‌بیمه زنان خانه‌دار

نرخ پرداخت حق‌بیمه زنان خانه‌دار برای برخورداری از حمایت‌های بازنشستگی ۱۲ درصد است. همچنین برای بازنشستگی و فوت(پرداخت مستمری به بازماندگان واجد شرایط) ۱۴ درصد و بازنشستگی، فوت و از کار افتادگی ۱۸ درصد است.

شایان ذکر است در مواردی که دستمزد انتخابی متقاضی بالاتر از حداقل دستمزد مصوب شورای عالی کار باشد، ضریب دستمزد انتخابی نسبت به حداقل دستمزد مصوب شورای عالی کار همواره در سنوات آتی رعایت می‌شود.

انتخابی بودن استفاده از خدمات درمانی از دیگر مزایای طرح بیمه زنان خانه دار است.

به عبارت دیگر در صورتی‌که زنان متقاضی استفاده از این نوع بیمه تحت تکفل پدر، مادر یا همسر خود بوده و از این طریق از مزایای درمانی سازمان تأمین اجتماعی برخوردار باشند، نیازی به پرداخت حق سرانه درمان نیست.

در غیراین‌صورت می‌توانند با پرداخت حق سرانه درمان مصوب، از خدمات درمانی طرف قرارداد سازمان تأمین اجتماعی نیز برخوردار شوند.

به گزارش اداره کل روابط عمومی سازمان تأمین اجتماعی، متقاضیان می‌توانند بدون مراجعه حضوری به شعب تامین اجتماعی و با ورود به سامانه خدمات غیرحضوری سازمان تامین اجتماعی به آدرس اینترنتی www.es.tamin.ir نسبت به انعقاد قرارداد و پرداخت حق بیمه اقدام کنند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی هر آنچه لازم است در مورد بیمه بیکاری بدانید مطالعه کنید.

یکی از رایج‌ترین اختلافات بین موجر و مستاجر، تاخیر در استرداد یا بازگرداندن پول پیش خانه از سوی موجر است. که به دلیل عدم توجه به مواردی در هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره و عدم تعیین ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد روی می‌دهد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع پس گرفتن پول پیش می‌پردازیم.

استرداد ودیعه چیست؟

روش‌های پرداخت ودیعه به موجر

• شرایط پرداخت ودیعه به‌صورت نقد

اگر قرار است پول پیش به‌صورت نقدی توسط مستاجر به موجر پرداخت شود، قطعا باید صورت‌جلسه‌ه­ای مبنی بر پرداخت وجه فوق تنظیم شود و از موجر، وکیل یا نماینده قانونی او امضاء و اثر انگشت دریافت کرد تا مبادا در آینده مشکلی به وجود آید و موجر ادعا کند که چنین مبلغی پرداخت نشده است.

• شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در قالب چک

اگر قرار است ودیعه به‌صورت چک به موجر پرداخت شود، چک تضمین‌شده باشد تا در صورت مواجه با مشکل، بتوان از چک و استعلام آن در دادگاه استفاده کرد و پرداخت وجه توسط مستاجر را ثابت کرد.

 

• شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در عرف

گاهی وقت‌ها در عرف بجای قرض­‌الحسنه از اصطلاحاتی همچون ودیعه یا پول رهن یا سایر عناوین دیگر استفاده می‌شود.

مهم این است که این وجه به‌صورت قرض­‌الحسنه باید در قرارداد نوشته شود. البته استفاده از واژه قرض‌­الحسنه به جای پول پیش یا ودیعه، به نفع موجرین است.

زیرا اگر در اجاره‌نامه از اصطلاح ودیعه استفاده شود، یعنی پول به‌صورت امانت در اختیار موجر است.

 موجر حق استفاده از این ودیعه یا امانت را ندارد و در صورت استفاده، به جرم خیانت در امانت مورد تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت.

ولی اگر از اصطلاح حقوقی و صحیح قرض‌­الحسنه استفاده شود، به این معنی است که این پول به موجر قرض داده شده و موجر می­‌تواند آن را در مدت قرارداد مورد تصرف قرار دهد و به عبارتی خرجش کند.

مورد دیگر اینکه اگر در پایان مدت اجاره خسارتی به محل استیجاری برسد یا مستاجر بدهی نسبت به اجاره ماهیانه یا ورود خسارت به ملک دارد، موجر می­‌تواند از محل قرض­‌الحسنه، طلب یا خسارات وارده به ملک را برداشت کند.

نکات مهم در دعوای الزام موجر به استرداد پول پیش خانه

• تقاضای مستاجر برای استرداد ودیعه در صورتی مورد قبول دادگاه قرار می‌گیرد که مستاجر مورد اجاره را تخلیه کند.
• در صورتی‌که مستاجر نشانی فعلی محل اقامت موجر را نداند، می‌تواند همان نشانی که از وی در اجاره‌نامه ذکر شده است را به دادگاه اعلام کند.
• مستاجر می‌تواند ضمن دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، خسارت تاخیر در پرداخت را نیز مطالبه کند.
• اگر اثبات شود موجر از پرداخت ودیعه به مستاجر خودداری کرده است، موجر نمی‌تواند مستاجر را به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل محکوم کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی نکات مهم که در مورد انتقال سند ملک باید بدانید مطالعه کنید.

گاهی مردان در پرداخت نفقه به زنان شاغل کوتاهی می‌کنند یا نفقه‌ای برای آنان در نظر نمی‌گیرند. در این‌صورت لازم است که زنان شاغل از حقوق خود در قانون مدنی مربوط به نحوه پرداخت نفقه مطلع باشند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نفقه زن خانه دار و شاغل می‌پردازیم.

نفقه چیست؟

زمانی‌که عقد دائم بین زن و مرد جاری می‌شود و زندگی زناشویی بین آنان آغاز می‌شود، بر عهده مرد است که تمامی نیازهای زن را اعم از خوراک، پوشاک، نیازهای بهداشتی و درمانی، تائید تأمین امنیت عرفی و شرعی و تمامی مواردی از این قبیل را مهیا نماید.
در قانون مدنی زمانی که مرد، همسری اختیار می‌کند، موظف است تمامی نیازهای وی را برطرف نماید.

بخش عمده‌ای از پرونده‌های مطرح شده در دستگاه قضا مربوط به دعاوی موجر و مستاجر است که با شیوع کرونا تعداد آن‌ها بیشتر نیز شده است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع گرفتن حکم تخلیه مستاجر می‌پردازیم.

قانون‌گذار در مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های ۵۶ و ۷۶ به بحث عقد اجاره و غیره پرداخته است. یکی از مصادیق دعوای بین موجر و مستاجر تخلیه عین مستاجره یا فسخ قرارداد به علت تعدی و تفریط مستاجر است و در ماده ۴۸۷ قانون مدنی و بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ به این موضوع پرداخته شده است.

آیا تغییراتی که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند به مالک حق گرفتن حکم تخلیه ملک را می‌دهد؟

البته باید بین تعمیرات و تغییرات تفاوت قائل شد و این دو را از یکدیگر تفکیک کرد.

بنابراین صاحبخانه و مستاجر نیز مجاز هستند مواردی که به آن تمایل دارند را در قرارداد خود بگنجانند. برای مثال مالک به مستاجر اجازه دهد تیغه وسط اتاق را بردارد یا دیوارها را کاغذ دیواری کند.

اما اصولا در قرارداد‌های موجر و مستاجر چیزی در مورد تغییرات و زیباسازی عین مستاجره ذکر نمی‌شود. بنابراین اساس را بر این می‌گذارند که مستاجر حق تغییر ملک را ندارد. اما مسئله این جا است که آیا ایجاد هر تغییری مطلقا ممنوع است؟

در صورتی‌که تغییرات به اساس ملک ضربه‌ای وارد نکند مستاجر منعی در انجام این تغییرات نخواهد داشت.

برای مثال به شرطی که کانال‌کشی کولر آسیبی به بنای ملک نزند مستاجر مجاز به انجام آن است. اما اگر در مورد این کانال‌کشی با مالک توافق نکرده باشد نمی‌تواند هزینه این کار را از او مطالبه کند.

گاهی حتی تغییر ایجاد شده آسیبی به ملک وارد نمی‌کند. برای مثال در ملک بنایی ساخته می‌شود که در بحث مالیات و مستقلات عرصه و اعیان موجب می‌شود مالیاتی بر عهده مالک قرار گیرد.

در تمام این تغییرات موجر به محض اطلاع یافتن از ماجرا باید نارضایتی خود را بیان کند. هم‌چنین اقدامات قانونی مانند ارسال اظهارنامه، درخواست کارشناس از شورای حل اختلاف برای تامین دلیل و غیره انجام دهد.

اما اگر نسبت به این موارد سکوت کند سکوت او به رضایت ضمنی تعبیر می‌شود لذا پس از پایان موعد اجاره نمی‌تواند خسارات وارد شده را از مستاجر مطالبه کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی  نکاتی برای جلوگیری از اختلافات مستاجران و صاحبخانه‌ها مطالعه کنید.

بی‌توجهی موجر و مستاجر به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا اشکالات زیادی در تنظیم این قرارداد‌ها حادث شود. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع مستاجران و صاحبخانه ها باید بدانند می‌پردازیم.

کدام هزینه‌های تعمیرات ساختمان سهم مالک و مستاجر است؟

هزینه‌های مربوط به تعمیرات ساختمان یکی از موارد مهم اختلافی میان مالک و مستاجر بوده است که تمام این موارد از سوی قانونگذار پیش‌بینی شده است. مگر آنکه مالک و مستاجر با توافق طرفین شروط دیگری را برای این هزینه‌ها تعیین کرده باشند.

تعمیر دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور

طبق ماده ۱۰ قانون روابط بین موجر (مالک) و مستاجر، تعمیرات کلی و اساسی از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور به عهده مالک است. تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به‌صورت دیگری شرط شده باشد.

مرجع رسیدگی به اختلاف در مورد هزینه تعمیرات

طبق ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر، رسیدگی به اختلافات در خصوص تعمیرات با دادگاه است. در صورتی‌که مالک تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد، مستأجر می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند. دادگاه می‌تواند به مستأجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجرا انجام بدهد.

حکم قانون درباره تعمیر وسایل سرمایشی و گرمایشی

بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات اساسی و تمام مخارجی که برای امکان بهره‌مندی و استفاده از ملک است به عهده موجر خواهد بود. مگر اینکه ضمن عقد اجاره دو طرف به‌طور دیگری با همدیگر توافق کرده باشند.

به این ترتیب می‌توان گفت تعمیرات اساسی اماکن استیجاری مانند تعمیر دستگاه‌های سرمایشی، گرمایشی و آسانسور بر عهده مالک است.

حال اگر مالک اجازه تعمیرات را با پرداخت هزینه‌ها  به مستاجر دهد، او می‌تواند تعمیرات را انجام دهد.

در غیر این‌صورت مستاجر می‌تواند از طریق دادگاه مالک را به تعمیرات الزام کند و در صورت ملزم نشدن او به انجام تعمیرات، مستاجر می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

حکم قانون در صورتی‌که مستاجر مالک را از انجام تعمیرات منع کند

طبق ماده ۱۲ روابط بین قانون و مستاجر، هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری منع کند، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می‌کند.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند چه می‌شود؟

چنانچه موجر از انجام تعمیرات خودداری کند یا الزام او به تعمیر کردن هم فایده‌ای نداشته باشد و نتواند از مورد اجاره استفاده مطلوب کند و عیب‌هایش برطرف نشود، قرارداد اجاره باطل می‌شود.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند، حق مطالبه هزینه‌های تعمیرات را از مالک ندارد.

با اشاره به ماده ۴۸۵ قانون مدنی اگر در مدت اجاره، تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به مالک شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود.

اگر در این مدت او نتواند از محلی که اجاره کرده به‌طور کلی یا جزئی استفاده کند، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. در صورت اجازه مالک به مستاجر برای انجام تعمیرات، مستاجر می‌تواند بعد از انجام تعمیرات هزینه‌های مربوطه را از مالک دریافت کند یا آن را با اجاره‌بها تسویه کند.

اگر هزینه‌های تعمیرات بیشتر از مبلغ بهای اجاره باشد امری منطقی و عقلانی نیست، مگر اینکه هر دو طرف در مورد پرداخت آن توافق کرده باشند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی  قانونی که معامله را به نفع مستاجر تمام می‌کند مطالعه کنید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، امکان دریافت دو یا چند وام مسکن با یک سند بنا به شرایط خاصی امکان پذیر است.

وام خرید مسکن را به طور تخصصی می‌توان از بانک مسکن و به تازگی بانک ملی دریافت کرد ولی بانک‌های دیگر وامی تحت عنوان وام جعاله یا وام تعمیرات را به متقاضیان خرید مسکن پرداخت می‌کنند که رقم آن در بعضی بانک‌ها گاهی تا ۲۰۰ میلیون تومان هم می‌رسد.

اما وام خرید مسکن را تنها بانک مسکن و بانک ملی پرداخت می‌کنند. علاوه بر این وام جعاله هم تا سقف ۸۰ میلیون تومان در بانک مسکن پرداخت می‌شود.

بانک مسکن وام مسکن با یک سند را به دو صورت پرداخت می‌کند: وام مسکن یکم و وام اوراق. که در وام مسکن یکم افرادی واجد شرایط هستند که برای نخستین بار از تسهیلات وام مسکن استفاده می‌کنند.

نوع دوم تسهیلاتی است که می‌توان بدون نوبت در صف و با پرداخت مبلغی وام را خرید.

در این شرایط اگر کسی قبلا وام کمتری روی سند خانه خود دریافت کرده است، می‌تواند میزان وام خود را با استفاده از خرید اوراق وام تا سقف تسهیلات افزایش دهد.

افراد می‌توانند در صورت خرید دو یا چندخانه روی هرکدام وام جداگانه بگیرند. البته این قاعده برای وام جعاله یا وام تعمیرات صدق نمی‌کند و افراد روی یک خانه می‌توانند چند بار وام جعاله دریافت کنند. البته مشروط بر اینکه قسط وام اول تمام شده باشد و متقاضی وام قبلی را به صورت کامل تسویه کرده باشد. 

بانک‌ها معمولا قبول نمی‌کنند که راهن دوم باشند مگر برای کارمند خودشان. یعنی برای مثال وقتی شما از بانک مسکن وام می‌گیرید سندتان را به بانک مسکن می‌سپارید.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «متقاضیان طرح مسکن تنها 15 روز مهلت دارند» از مجله ملکی دلتا بخوانید.