مبایعه نامه

منظور از مبایعه‌ نامه همان خرید و فروش است. حال چه خرید و فروش ملک باشد یا ماشین و غیره. اما در اینجا روی صحبت ما با مبایعه‌ نامه ملک یعنی خرید و فروش ملک است. باید بدانیم که وقتی چنین معامله‌ای را انجام می‌دهیم دیگر به حکم قانون قابل برهم زدن نیست (قابل فسخ کردن نیست) مگر در مواردی که قانون اجازه داده باشد که تنها در آن موارد می‌توان مبایعه‌ نامه ملک را فسخ کرد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع فسخ کردن مبایعه نامه می‌پردازیم.

فسخ معامله یا مبایعه‌ نامه ملک

به حق فسخ مبایعه‌ نامه ملک، خیار فسخ گفته می‌شود. خیار یعنی اختیار بر هم زدن معامله. در معامله و مبایعه نامه تا زمانی که قانون اجازه نداده یا خود ما توافق نکرده‌ایم این حق فسخ وجود ندارد. اما در چه مواردی قانون اجازه داده است که قرارداد را فسخ کنیم؟

خیار غبن

گاهی ممکن است فروشنده ملک در قیمت واقعی ملک، شما را فریب داده باشد. برای مثال واحد آپارتمانی را که ۷۰۰ میلیون ارزش دارد به شما یک میلیارد فروخته باشد اینجا می‌توانید به دلیل گران فروختن یا غبن (خیار غبن)، معامله را برهم بزنید.

خیار عیب و تدلیس

گاهی به این شکل است که فروشنده درباره مال در مواردی به جز قیمت آن شما را فریب داده است. یعنی یک سری مسائل را درباره مال یا ملک به شما نگفته است. برای مثال آن ملک عیب جدی در ساختمانش دارد یا این که در اجاره کسی است برای چند سال و شما این را نمی‌دانستید که اینجا حق فسخ دارید.

خیار شرط

اما یکی دیگر از دلایلی که شما می‌توانید معامله را برهم بزنید درج این اختیار برای خودتان در ضمن مبایعه نامه است. برای مثال در ضمن خرید ملک، شرط و توافق می‌شود شما به عنوان خریدار تا ۲ ماه یا تاریخ مشخصی بدون دلیل خاصی حق فسخ داشته باشید. اینجا هم اختیار فسخ وجود دارد.

خیار تخلف از شرط

این عنوان برای وقتی است که شما شرط و تعهدی را در ضمن عقد درج کرده‌اید اما از آن تخلف شده است.

برای مثال شرط شده است که مساحت ملک فلان مقدار باشد یا این‌که فروشنده ظرف مدتی معین فلان کار و تعمیر در ملک را انجام دهد اما از آن تخلف می‌شود و انجام نمی‌شود.

خیار تاخیر ثمن

اگر در هنگام معامله ملک برای پرداخت پول معامله زمانی تعیین شود باید در سر رسید مزبور پرداخت شود. اما اگر زمانی تعیین نشود و برای مثال خریدار چک بدهد به فروشنده اگر تا ۳ روز آن چک‌ها پاس نشود فروشنده می‌تواند که معامله را برهم بزند.

اقاله

در مواردی که هیچ راهی برای فسخ مبایعه نامه ملک وجود ندارد طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده می‌توانند با توافق هم و با رضایت هم از معامله پشیمان شوند و همه چیز به جای اول برگردد که این برهم زدن با توافق طرفین را اقاله می‌نامند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب چرا تنظیم سند رسمی الزامی است؟ را مطالعه کنید.

آمار پرونده‌های ناشی از دعاوی ملکی و قراردادی در دادگاه‌ها و دادسراها بسیار بالاست. به جرات می‌توان گفت حدود ۵۰ درصد پرونده‌هایی که هر روز در مراجع قضایی از سوی طرفین قرارداد طرح می‌شود، مربوط به مشکلات ناشی از معاملات ملکی است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع اشتباهاتی در تنظیم مبایعه نامه می‌پردازیم.

هرگاه تصمیم خرید و فروش خانه یا آپارتمانی را اتخاذ کردید این موارد را بررسی کنید تا در قراردادتان نوشته نشود، یا اگر نوشته نشده، تاکید کنید که در قرارداد نوشته شود چون این موارد جزء بایدها و نبایدهای مبایعه‌نامه‌ها محسوب می‌گردند.

۵ اشتباه در تنظیم مبایعه نامه

• اشتباه در نوشتن مبلغ یا قیمت مورد معامله
• اشتباه در نوشتن تاریخ تحویل ملک
• عدم درج مشخصات دفترخانه و زمان تنظیم سند رسمی انتقال ملک
• نوشتن خسارت قراردادی یا وجه التزام گزاف و خارج از توان خریدار یا فروشنده
• شرط فسخ معامله بدون تعیین مدت فسخ

از این ۵ ویژگی، چهار مورد اول مشترک بین خریدار و فروشنده است.  هر دو طرف باید به درج و یا عدم درج آن توجه کافی داشته باشند. مورد پنجم مخصوص خریدار است.

چون اگر شرط فسخ مدت نداشته باشد و خریدار پولی را به فروشنده پرداخت کند، طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی هم شرط و هم عقد هر دو باطل است.

در این حالت فروشنده می‌تواند بزند زیر معامله و حکم تایید بطلان مبایعه‌ نامه را از دادگاه بگیرد و تازه خریدار باید بیفتد دنبال فروشنده که پولش را پس دهد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی چگونه می‌توان املاک مشاع را تقسیم کرد؟ مطالعه کنید.

مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می‌تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهم‌ترین اثر این آشنایی و آگاهی را می‌توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع تنظیم دقیق مبایعه نامه می‌پردازیم.

یکی از بندهایی که در مبایعه‌نامه‌های چاپی موجود در بنگاه‌های املاک گنجانده شده و اکثر خریداران مسکن بدون توجه به آن، مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند، عبارت حقوقی «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» است.

توضیح واژه‌های این عبارت

• اسقاط به معنی ساقط شدن است و اگر فردی ذیل این واژه را امضا کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.
• کافه به معنی کلیه و همه چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می‌گیرد.
• خیارات: در اصطلاح حقوقی که برگرفته از اصطلاحات فقه شیعه است، به معنی داشتن اختیار دو فرد معامله‌کننده در بر هم زدن معامله است.
• خیار: واژه مصدری به معنی اختیار داشتن است؛.به این معنا که در هر قرارداد و بیعی متعاملین بر اساس ذات عقد بیع اختیاراتی برای فسخ آن قرارداد دارند که می‌توانند با توافق یکدیگر، این اختیارات را از آن معامله سلب کنند.
• خیار غبن: یک نوع از خیارات است که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع خیار ذکر شده و تعریف غبن به این صورت است: «اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن فاحش شده‌است.» به این معنی که اگر خریدار ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارد.

بنابراین عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» به این معناست که دو طرف قرارداد از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آنها برسد، ممنوع‌اند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.

چگونه در تنظیم مبایعه نامه این وضعیت را به سود خود تغییر دهیم؟

در صورت درخواست طرفین معامله و در صورت موافقت طرف دیگر معامله، این بند را می‌توان از قرارداد حذف کرد یعنی روی آن را خط کشید. طرفین معامله باید همه بندهای مبایعه‌نامه‌های موجود در دفاتر مشاوره املاک را به‌طور کامل مطالعه کنند.

از سویی نیز با توجه به اینکه مبایعه‌نامه‌ها در سه نسخه (برای هر کدام از خریدار، فروشنده و مشاور املاک) یک نسخه تهیه می‌شود، هر گونه دخل و تصرف در آن باید به‌صورت یکسان باشد؛ بنابراین اگر مثلا خریدار یا فروشنده بخواهند عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»  را از متن مبایعه‌نامه حذف کنند، باید حذف این بند از مبایعه‌نامه به‌صورت یکسان در هر سه نسخه انجام شود تا این عبارت را غیر قابل استفاده کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب تحت چه شرایطی یک قرارداد باطل اعلام می‌شود؟ مطالعه کنید.

عموم مردم به قولنامه، مبایعه‌نامه هم می‌گویند؛ اما باید گفت، این دو واژه از لحاظ حقوقی تفاوت دارند. در این نوشتار از مجله‌دلتا به تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه می‌پردازیم.

تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه

در مورد مبایعه‌نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه‌نامه را به شما ارائه کند؛ اما در مورد قولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید. بلکه شما با این تعهد‌نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد.

بنابراین قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست. مبایعه‌نامه یعنی همان قرارداد بیع که اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، می‌توان ایشان را ملزم به تسلیم مال یا ثمن کرد. در قولنامه، به موجب آن می‌توان الزام (اجبار) به انجام تعهد را از دادگاه درخواست کرد.

نکات لازم جهت تنظیم مبایعه‌نامه و قولنامه

اگر با فروشنده به توافق رسیدید برای تنظیم قولنامه و یا مبایعه‌نامه‌ باید نکات زیر را مدنظر داشته باشید:

 قرارداد کاملاً قانونی باشد

در تنظیم قولنامه و یا مبایعه‌نامه حتماً محکم کاری کنید. به این معنا که تعهدات طرفین حتما براساس قوانین کشوری در قرارداد لحاظ گردد تا در زمان تنظیم سند رسمی ملک، مشکلی بروز نکند.

از وجود ملک، اطمینان حاصل کنید

برای خرید ملک تا زمانی‌که خودتان به شخصه مراجعه نکرده و از وجود آن مطمئن نشده‌اید، اقدام به امضای مبایعه نامه و قولنامه نکنید.

 نحوه پرداخت وجه مشخص گردد

کمتر کسی می‌تواند هزینه ملک خریداری شده را نقدا و یک‌جا پرداخت کند. اما برای اینکه در آینده در روند پرداخت هزینه‌ها مشکلی بروز نکرده و فروشنده نخواهد پیش از موعد از شما درخواست پول کند، حتماً تاریخ قسط‌ها در مبایعه‌نامه مشخص شود.

در مورد قولنامه نیز تعیین کنید، اولین هزینه پرداختی در چه تاریخ و به چه میزان پرداخت شود.

 موارد استثنا را در قرارداد ذکر کنید

از جمله این موارد، اگر خریدار در پرداخت مبالغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند.

 قرارداد ملک باید دارای شاهد باشد

تفاوتی ندارد که خرید ملک را از طریق مبایعه نامه انجام می‌دهید و یا در ابتدا به سراغ قولنامه می‌روید.

در هر صورت بجز شما و فروشنده، باید نفر سومی به عنوان شاهد این قرارداد را امضا کند که معمولاً صاحبان بنگاه‌های معاملاتی این‌کار را انجام خواهند داد. این شاهد در صورت بروز مشکل، بصورت بی‌طرف در دادگاه شهادت خواهد داد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با مطالب حقوقی مطلب تنظیم قولنامه ملک و نکات آن را مطالعه کنید.

وقتی ملک موردنظر خود را یافتید و یا ملک شما مشتری قابل قبولی پیدا نمود و آماده عقد قرارداد شدید می‌بایست نکات طلایی در نوشتن مبایعه نامه را رعایت کنید. در این مقاله از مجله‌دلتا به نکات مهم در نوشتن مبایعه نامه می‌پردازیم. عدم رعایت هریک از این اصول می‌تواند شما را وارد دردسرهای بسیار پیچیده‌ای نماید.

نکات مهم در مبایعه نامه

دقت کنید تا مشخصات طرفین به‌درستی و کامل مطابق با کارت ملی و شناسنامه درج گردد. در مورد املاک با مالکیت شرکاء و یا ورثه،  اسامی تمامی شرکاء یا وراث با میزان سهم الارث و مطابق با گواهی انحصار وراثت و علاوه بر این‌ها، گواهی مالیات بر ارث نیز اخذ شود.

راجع به تعویض و یا عدم تعویض سند از اداره ثبت محل استعلام حضوری گردد و چنانچه نیاز به تعویض سند و اخذ سند تک‌برگی باشد از همین ابتدای قرارداد اقدام گردد.

شماره پارکینگ و انباری و متراژ هریک به‌درستی مشخص گردد و چنانچه پارکینگ مزاحم است و یا پارکینگی حق عبور از این پارکینگ را دارد در قسمت توضیحات بطور واضح بیان گردد.

 تاریخ تحویل ملک به‌درستی و دقت بیان گردد. چنانچه معامله دیگری انجام داده‌اید با طرف آن معامله نیز هماهنگی کنید.

تاریخ تنظیم سند به‌درستی و بطور واضح بیان گردد، دقت کنید که آن روز تعطیل رسمی نبوده و از بیان تاریخ‌های حدودی و مبهم خودداری نمایید و چنانچه معامله دیگری انجام داده‌اید با طرف آن معامله نیز هماهنگی کنید.

 نام و نام خانوادگی و امضاء و اثرانگشت و نگارش تاریخ در پای امضای طرفین بسیار کارآمد است. امضای دو نفر شاهد در پای قرارداد به اعتباربخشی قرارداد کمک شایانی خواهد کرد.

در صورتی که ملک در اختیار مستاجر باشد باید زمان تخلیه آن در قرارداد بطور دقیق قید شود. بهترین روش در این خصوص تنظیم قرارداد اجاره نامه با مالک جدید و امضای همزمان آن با تنظیم سند در دفترخانه است.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی در این زمینه، نکات حقوقی مهم در معاملات املاک را مطالعه کنید.

مبایعه نامه چیست؟

قولنامه چیست؟

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

مبایعه نامه سند عادی است که به  واسطه آن خریدار و فروشنده در خصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق  می‌کنند. مواردی همچون زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه‌ پرداخت مبلغ  در آن ذکر می‌شود.

مبایعه نامه سند عادی است که به  واسطه آن خریدار و فروشنده در خصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق  می‌کنند. مواردی همچون زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه‌ پرداخت مبلغ  در آن ذکر می‌شود. باید در نظر داشت که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست.  بلکه برای خرید و فروش هر مالی مثل خودرو، آهن، لوازم خانگی یا هر مال  دیگری می‌توان از بیع نامه استفاده کرد. در مجله دلتا نکات مهم در خصوص مبایعه نامه و شرایط فسخ آن مورد بررسی قرار گرفته شده است.

دلایلی که موجب فسخ مبایعه نامه می‌شوند

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ مبایعه نامه «خیار فسخ» گفته می‌شود. خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری  است که فرد در فسخ معامله دارد. در زیر مواردی که موجب فسخ بیع نامه  می‌شوند ذکر شده است.

خیار تدلیس؛ در معامله ای که یکی از طرف ها عملیاتی انجام دهد که باعث فریب طرف دیگر شود، شخص فریب خورده اختیار فسخ دارد.

خیار عیب؛ در مواردی که پس از معامله  معلوم شود کالا معیوب بوده است ، قانونگذار به خریدار این حق را داده که بر  طبق خیار عیب معامله را برهم بزند. لازم به ذکر است، این خیار فقط مختص  خریدار نیست و فروشنده هم از این حق برخوردار است و می‌تواند معامله را فسخ  کند. باید توجه داشت طبق قانون این عیب باید به گونه ای باشد که از ارزش  کالا یا استفاده متعارف آن کاسته شود.

خیار تخلف از شرط؛ فروشنده یا خریدار شرط  کند کاری که انجام می‌دهد، یا مالی که می‌فروشد دارای ویژگی هایی است اما  به آن شرط عمل نکند یا آن مال دارای خصوصیات شرط شده نباشد، در این صورت  دیگری‌ می‌تواند با حدود و شرایطی معامله را بر هم بزند.

خیار تاخیر ثمن؛ در معاملات نقدی اگر ظرف  سه روز خریدار مبلغ معامله (ثمن ) را نپردازد، فروشنده می‎تواند از تحویل  کالا به خریدار خودداری کند. بنابراین این خیار مختص فروشنده است که در اثر  نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را  دارد.

خیار مجلس؛ تا زمانی که طرف های معامله در  محل توافق یا بنگاه حضور دارند ، این حق به آن ها داده شده که از معامله  پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند. به این ترتیب خیار مجلس تا زمانی که دو  طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند محقق می‎شود.

نحوه فسخ مبایعه نامه

در مواردی که قانون اجازه می‌دهد ،طرف های  قرارداد می‌توانند عقد را فسخ کنند. البته اصل بر این است که هیچ کدام از  افراد نمی‌توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند. در این مورد  قانون مقرر کرده است : «عقودی که طبق قانون واقع شده، بین طرف های عقد و  نماینده آن ها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه با رضایت طرف ها یا به علت  قانونی فسخ شود». به این ترتیب با توجه به نظر قانوگذار اصل بر عدم امکان  برهم زدن اختیاری عقود است. شایان ذکر است، اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است. به طور مثال در موردی که شخصی مال خود را به دیگری  می‌فروشد، با فسخ معامله کلیه منافع یا خسارت ناشی از آن مال به خریدار  اولیه بر می‌گردد.

نکات مهم حقوقی مبایعه نامه:

۱.در صورتی‌ که فقط یکی از طرف های معامله تعهدات را قبول کند آن سند دیگر بیع ‌نامه نیست.

۲.در شرایط تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای کلیه آن ها برسد و همچنین سهم هر یک مشخص شده باشد.

۳.چنانچه وکیل خریدار در جلسه حضور دارد و  خرید با وکالت انجام می‌شود، باید اصالت وکالتنامه و هویت وکیل و اصیل  بررسی  و نیز یک نسخه رونوشت از وکالتنامه از وکیل گرفته شود.

۴.فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده  کند به این معنا که با توجه به شرایط قرارداد تا زمانیکه مبلغ معامله  پرداخت نشده، از تحویل مال خودداری کند.

همچنین بخوانید:

قولنامه و مبایعه نامه، دوقلوهای ناهمسان-1 

قولنامه و مبایعه نامه، دوقلوهای ناهمسان-2 

چطور یک مبایعه نامه بنویسید که کمتر ضرر کنید 

حق داوری چیست و کدام دعاوی به داوری ارجاع می شود؟ 

آنچه درباره عقد ضمان باید بدانیم