سند

فروشنده بر اساس عرف و عادت و ماده‌های ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است. قید نشدن این موضوع در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود. بنابراین به ‌نظر می‌رسد در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مورد معامله سند رسمی تنظیم شود، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌شود. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع دعوای الزام به تنظیم سند می‌پردازیم.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد. سند عادی و سند رسمی. به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی است.

به موجب ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. در قوانین ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی هستند.

یکی دیگر از ویژگی‌هایی که سند رسمی را نسبت به سند عادی برتر می‌سازد در مالکیت املاک است. به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد، وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که در سند رسمی نامش قید شده باشد.

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصا در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود.

بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک واگذار می‌شود و در مقابلش بهای آن پرداخته می‌شود.

با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد. در ادامه از مزایای آن بهره‌مند شود.

بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است این تکلیف بر عهده او هست.

به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، خریدار باید از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب تخلفات مدیر ساختمان شامل چه مواردی می‌شود؟ را مطالعه کنید.

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، اما مقدمات آن فراهم نیست. مثلا خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به تسویه حساب‌های شهرداری، دارایی و غیره اقدام کند. در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند. در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین‌شده در قرارداد، معامله را انجام دهند. به این قرارداد تنظیم‌شده قولنامه گفته می‌شود. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع معامله ملک با قولنامه می‌پردازیم.

 معامله ملک با قولنامه

بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می‌شود و طرفین به یکدیگر مهلت می‌دهند که باقی‌مانده ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه شود. در غیر این‌صورت معامله‌ای انجام نخواهد شد.
قولنامه ممکن است رسمی یا عادی باشد. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص می‌توان از طریق اجرای ثبت، تقاضای صدور اجراییه کرد. این در حالی است که قولنامه عادی این امتیاز را ندارد.

آیا می‌توان قولنامه را به عنوان سند معامله به حساب آورد؟

انتقال سند ملک جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار یا فروشنده شود. در این مطلب از مجله دلتا قصد داریم به موضوع نکات انتقال سند ملک بپردازیم.

مراحل انتقال سند ملک

 توافق

اولین مرحله از مراحل انتقال سند ملک بعد از توافق بین فروشنده و خریدار معامله انجام می‌گیرد. این توافق به‌صورت مکتوب به نام قول‌نامه ثبت می‌شود که در آن رضایت دو طرف از انجام معامله اعلام شده و در آخر فروشنده و خریدار آن را امضا می‌کنند.

اسم حقوقی قول‌نامه در صورتی که دو شاهد مرد آن را امضا کرده باشند، به مبایعه‌نامه تغییر می‌کند. این مدرک محکمه پسند نیست. در واقع مبایعه‌نامه سندی غیررسمی است که قرار است به سند رسمی تبدیل شود. برای افزایش ارزش مبایعه‌نامه باید این موارد در آن ذکر شده باشد:

• مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس، کد پستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده و خریدار
• پرداختن به موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی
• قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت (ریال یا معادل تومان)
• زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند و نحوه پرداخت مبلغ

دریافت کد رهگیری در مراحل انتقال سند ملک

این مبایعه‌نامه منحصر به فرد نیست و ممکن است فروشنده، خانه را به چندین نفر بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، پس از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار به بنگاه‌های معامله املاک رسمی و مجاز می‌روند تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم جامع ثبت کنند. مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا می‌دهد.

 مراجعه فروشنده به یکی از دفاتر اسناد رسمی

در این مرحله فروشنده با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانه اسناد رسمی» مراجعه می‌کند و با ارائه مدارک لازم برای انتقال سند ملک، تشکیل پرونده می‌دهد.

انتقال سند ملک

پس از پرداخت هزینه‌ها و مالیات نقل و انتقال املاک، فروشنده و خریدار باید برای تکمیل مراحل انتقال سند ملک در تاریخ مشخص شده در مبایعه‌نامه، در دفتر اسناد رسمی حضور داشته باشند.

اگر یکی از طرفین معامله در دفترخانه حاضر نشود، طرف مقابل که معمولا خریدار است می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد.

اگر دسترسی به فروشنده ملک به هیچ وجه ممکن نباشد، خریدار می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی و ارائه گواهی عدم حضور، هزینه پشیمانی از فروشنده درخواست کند. لذا فروشنده موظف به پرداخت تمام بدهی‌های ملک جهت انتقال سند می‌شود.

هزینه انتقال سند

هزینه‌های لازم برای انتقال سند ملک شامل موارد زیر است:

برای دریافت کد رهگیری و ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری، بنگاه معاملات املاک، ۵ درصدی از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه نوسازی، خلافی و پسماند از دیگر مواردی است که فروشنده ملزم به پرداخت آن است. دارایی هزینه نقل و انتقال و در صورت استیجاری بودن ملک، مالیات بر اجاره را نیز از فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه دفترخانه (هزینه ثبت در دفتر خانه، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده، هزینه صدور الکترونیکی و انتقال سند ملک که بر اساس انواع کاربری‌ها و ارزش ملک متفاوت است) که به آن حق التحریر گفته می‌شود و به طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. معمولا حق التحریر بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان است.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی نکات حقوقی مهم که قبل از تنظیم قرارداد باید بدانید مطالعه کنید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، امکان دریافت دو یا چند وام مسکن با یک سند بنا به شرایط خاصی امکان پذیر است.

وام خرید مسکن را به طور تخصصی می‌توان از بانک مسکن و به تازگی بانک ملی دریافت کرد ولی بانک‌های دیگر وامی تحت عنوان وام جعاله یا وام تعمیرات را به متقاضیان خرید مسکن پرداخت می‌کنند که رقم آن در بعضی بانک‌ها گاهی تا ۲۰۰ میلیون تومان هم می‌رسد.

اما وام خرید مسکن را تنها بانک مسکن و بانک ملی پرداخت می‌کنند. علاوه بر این وام جعاله هم تا سقف ۸۰ میلیون تومان در بانک مسکن پرداخت می‌شود.

بانک مسکن وام مسکن با یک سند را به دو صورت پرداخت می‌کند: وام مسکن یکم و وام اوراق. که در وام مسکن یکم افرادی واجد شرایط هستند که برای نخستین بار از تسهیلات وام مسکن استفاده می‌کنند.

نوع دوم تسهیلاتی است که می‌توان بدون نوبت در صف و با پرداخت مبلغی وام را خرید.

در این شرایط اگر کسی قبلا وام کمتری روی سند خانه خود دریافت کرده است، می‌تواند میزان وام خود را با استفاده از خرید اوراق وام تا سقف تسهیلات افزایش دهد.

افراد می‌توانند در صورت خرید دو یا چندخانه روی هرکدام وام جداگانه بگیرند. البته این قاعده برای وام جعاله یا وام تعمیرات صدق نمی‌کند و افراد روی یک خانه می‌توانند چند بار وام جعاله دریافت کنند. البته مشروط بر اینکه قسط وام اول تمام شده باشد و متقاضی وام قبلی را به صورت کامل تسویه کرده باشد. 

بانک‌ها معمولا قبول نمی‌کنند که راهن دوم باشند مگر برای کارمند خودشان. یعنی برای مثال وقتی شما از بانک مسکن وام می‌گیرید سندتان را به بانک مسکن می‌سپارید.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «متقاضیان طرح مسکن تنها 15 روز مهلت دارند» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

همان‌طور که مطلع هستید انتقال دادن سند ملک مانند هر کار دیگری در خصوص خرید و فروش نیازمند طی کردن یک‌سری مراحل قانونی است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع مشکلات نقل و انتقال سند می‌پردازیم.

مشکلات نقل و انتقال سند

• زمان‌بر بودن و پیچیده بودن «فرآیند اخذ استعلامات و مفاصاحساب از مراجع ذی‌ربط: فروشندگان واحدهای مسکونی باید از شهرداری‌ها و ادارات مالیاتی اقدام به اخذ استعلام بابت پایان کار، مفاصا حساب نوسازی و هم‌چنین مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال کنند.
• دسترسی به سند رسمی با مراجعات مکرر فیزیکی معامله‌کنندگان: فروشنده‌های واحدهای مسکونی برای انتقال مالکیت رسمی به خریدار، نیازمند مراجعات مکرر به سازمان‌های مربوطه برای اخذ استعلاماتی هستند. که دفاتر اسناد رسمی برای ثبت سند به آن‌ نیاز دارند و همین موضوع، فرآیند انتقال سند را به پروسه‌ای زمان‌بر و پیچیده تبدیل می‌کند.
• مبهم بودن فرآیند مراحل صدور سند رسمی: یعنی خریداران و فروشندگان واحدهای مسکونی اطلاع دقیقی از جزئیات و نوع مدارکی که برای صدور یا انتقال سند رسمی مورد نیاز است ندارند و همین موضوع منجر به طولانی و پیچیده شدن فرآیند ثبت رسمی می‌شود.

مدت زمان برآوردی برای انتقال مالکیت واحدهای مسکونی یک تا دو هفته‌ است. این در حالی است که در اکثر موارد این زمان انتظار به بیش از یک ماه نیز می‌رسد.

سریعا نسبت به انتقال سند اقدام کنید

نظام فعلی صدور سند مالکیت در مسیر رسمیت دادن به نقل و انتقالات، هنوز عمدتا به شکل سنتی انجام می‌شود.

اگرچه بخشی از استعلامات ملکی به‌‌صورت الکترونیکی امکان‌پذیر شده است، اما فرآیند مدرن‌سازی به‌طور کامل اتفاق نیفتاده است.

دشواری‌های مسیر ثبت رسمی مالکیت واحدهای مسکونی برای سازنده‌ها می‌تواند جریان سرمایه‌گذاری‌های ملکی را آهسته کند.

در صورت دسترسی سازنده‌ها به سند رسمی تفکیک شده برای هر واحد مسکونی در کوتاه‌ترین زمان ممکن و با حداقل مراجعه به سازمان‌های ذیربط، یک مانع عمده در مسیر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی برطرف می‌شود.

ضمن آن‌که با ایجاد چنین امکانی، به دلیل تسهیل نقل و انتقالات ملکی، تعاملات ملکی میان فروشنده‌های مسکن و خریداران مصرفی ملک نیز افزایش می‌یابد. این موضوع در رونق بازار معاملات مسکن اثرگذار خواهد بود.

با تمام سختی‌ها، بعد از انجام معامله در مورد انتقال سند تعلل و کوتاهی نکنید و سعی کنید تمام مراحل با دقت انجام شود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب همه چیز در مورد طلاق‌های بدون بازگشت مطالعه کنید.

برای تنظیم نشدن سند رسمی حالات و شرایط مختلفی وجود دارد که در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع اجبار به تنظیم کردن سند رسمی می‌پردازیم.

•  مبایعه‌نامه بدون ذکر تنظیم سند رسمی

اگر در یک سند عادی، برای تنظیم سند رسمی تکلیفی برای فروشنده و انتقال‌دهنده مشخص نشده باشد، این وظیفه به صورت ذاتی و قانونی به عهده فروشنده است؛ زیرا از نظر حقوقی انتقال مالکیت تنها با سند رسمی صورت می‌گیرد و به همین دلیل مراجع اداری و قضایی فقط صاحب سند را به عنوان مالک به رسمیت می‌شناسند و به او خدمات می‌دهند.

همچنین انتقال مالکیت حتی در معاملات شفاهی، جزو ماهیت و هدف معادله است و تعهد اضافه‌ای برای فروشنده نیست که لازم باشد حتما قید شود.
بنابراین در صورت معامله مکتوب اما بدون ذکر چگونگی تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و بر اساس سند عادی که هرچند رسمی نیست اما معتبر است، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دهد.

•  معامله ملک بدون سند رسمی

چون فروشنده تحت هر شرایطی تکلیف دارد سند رسمی را تنظیم کند خریدار می‌تواند از راهکار قانونی الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کند. در این‌صورت دادگاه نیز طبق قوانین حکم صادر می‌کند.

• مبایعه‌نامه با ذکر تنظیم سند رسمی

 تاریخ دقیق مشخص شده است: در این صورت دو طرف معامله باید در آن تاریخ در محضری که توافق کردند یا می‌کنند حاضر شوند و تشریفات قانونی آن را انجام دهند.  در اینجا اگر یک طرف بدون عذر موجه و قانونی تا پایان وقت اداری حضور پیدا نکند، طرف دیگر می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد اما این گواهی ربطی به الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.
 تاریخ دقیقی برای تنظیم سند پیش‌بینی نشده است: در این حالت با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه تاریخی را مشخص می‌کند.

• آزاد نبودن سند ملک موردمعامله

  گاهی هنگام معامله درباره آزاد بودن سند ملک تحقیق نمی‌شود و خریدار آن را می‌خرد و با فروشنده تاریخی را برای تنظیم سند رسمی در نظر می‌گیرند. گاهی هم فروشنده فکر می‌کند تا تاریخ تنظیم سند رسمی می‌تواند سند ملک را آزاد کند اما موفق نمی‌شود. به هرحال، اگر در رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه متوجه شود سند ملک آزاد نیست و مثلاً در رهن بانک یا بازداشت است، نمی‌تواند به تنظیم سند رسمی حکم دهد و لازم است خریدار دادخواست فک سند هم به دادگاه ارائه دهد که البته روند سند رسمی را طولانی‌تر و مشکل‌تر می‌کند.

•  همه چیز قانونی است اما فروشنده حاضر نیست!

  اگر با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه به نفع خریدار حکم داد و با وجود تشریفات قانونی و طی شدن مراحل آن باز هم فروشنده خودداری و به تعهد خود عمل نکند، نماینده دادگاه به جای او در دفتر اسناد رسمی امضا می‌کند.

•  فوت خریدار قبل از تنظیم سند رسمی

  اگر خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند ورثه قانونی او می‌توانند آن را از فروشنده بخواهند و اگر امتناع کند می‌توانند از طریق دادگاه و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.

• معامله با سندهای غیر تک‌برگی

در صورت معامله ملک با سند دفترچه‌ای و غیرتک برگی، باز هم فروشنده وظیفه تنظیم سند رسمی طبق جدیدترین قوانین را دارد که اکنون سند تک برگی است. بنابراین در اینجا هم اگر فروشنده خودداری کند فروشنده حق درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دارد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب زن از شوهرش چه اموالی را به ارث می‌برد؟ مطالعه کنید.

مطابق ‌ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع اعتبار اسناد دستنویس می‌پردازیم.

 اسناد عادی و رسمی

سند عادی و رسمی از نظر میزان اعتبار در قانون مورد توجه قرار گرفته‌اند. اعتبار در ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی، هم برای اسناد عادی تصریح شده و هم اسناد رسمی را شامل می‌شود. مشروط بر آن‌که مخالف قوانین نباشند.

اسناد رسمی را مامورین صلاحیت دار دولتی مانند مامورین ثبت در مورد اسناد ملکی تنظیم می‌نمایند. بنابراین از استحکام و پشتوانه صد درصدی قانون برخوردارند. با این وجود، قانون برای اسنادی که بوسیله افراد و بدون مداخله رسمی مامورین دولتی تنظیم می شود، ارزش و اعتبار قائل است.

اعتبار اسناد عادی 

سند عادی از استحکام و اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی برخوردار است.

برای مثال تاریخ سند عادی فقط بین طرفین عقد قابل استناد است نه در مقابل شخص ثالث اما تاریخ سند رسمی حتی در مقابل ثالث هم قابل استناد است.

از دیگر موارد اعتبار اسناد عادی در دادگاه‌ها این است که اگر کسی با سند عادی ادعای طلبکار بودن از کسی را کند؛ خوانده این دعوا می‌تواند به اصطلاح حقوقی نسبت به آن سند انکار و تردید کند. یعنی برای مثال بگوید این امضای من نیست یا اصلا من اینگونه سندی را امضا نکرده‌ام در صورتی‌که اظهار انکار و تردید بشود نسبت به سند عادی این خواهان یا کسی که به سند استناد می‌کند باید درستی و صحت سند را ثابت کند.

اما در اسناد رسمی برخلاف اسناد عادی فرد نمی‌تواند امضای خود را انکار کند و تنها راه مانع گذاشتن برای سند رسمی این است که نسبت به آن ادعای جعل شود یعنی گفته شود این سند جعل شده است بر علیه من و کسی هم که ادعای جعل می‌کند باید آن را ثابت کند در غیر این‌صورت سند صحیح تلقی می‌شود و اثرات خود را خواهد داشت.

در نهایت می‌توان گفت اسناد عادی اعتبار کمتری از اسنا رسمی دارند اما دارای اعتبار و ارزش قانونی است. بنابراین می‌توان گفت سند دستنویس هم اعتبار قانونی دارد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب مشکلات حقوقی در معاملات ملکی که لازم است بدانید مطالعه کنید.

امروزه با توجه به حجم بالای معاملات ملکی بایستی با قواعد مربوط به خرید و فروش ملک و انتقال سند رسمی ملک، بیشتر آشنا شویم. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع مراحل انتقال سند رسمی ملک می‌پردازیم.

 توافق مکتوب فروشنده و خریدار

زمانی‌که دو نفر تصمیم می‌گیرند ملکی را بین خود خرید و فروش نمایند و در خصوص تمام جزییات این معامله به توافق می‌رسند باید تمام توافقات حاصله را به‌صورت کتبی درآورند که معمولا به این توافق کتبی در عرف قولنامه گفته می‌شود قولنامه در واقع همان مواردی است که بین خریدار و فروشنده به توافق رسیده شده است و فقط به‌صورت کتبی درآمده است.

اما در صورتی‌که یکی از طرفین به مواردی که بیان نموده است پایبند نباشد طرف دیگر دلیل محکمی جهت اقامه دعوا علیه وی ندارد چراکه قولنامه محکمه پسند نیست.

به همین جهت طرفین باید قراردادی را به نام مبایعه­‌نامه بین خود تنظیم نمایند مبایعه ‌نامه همان‌طور که از نام آن مشخص است قرارداد بیع است بین طرفین. این قرارداد یک سند غیر رسمی است که قبل از اینکه سند رسمی ملک به خریدار منتقل گردد، بین طرفین منعقد می‌گردد.

بعد از تنظیم مبایعه­‌نامه طرفین و دو شاهد بایستی آن را امضا نمایند

مبایعه‌نامه تنظیم شده منحصر به فرد نیست و امکان فروش مجدد ملک از سوی فروشنده به خریدارهای دیگر نیز دارا است به این منظور طرفین باید به بنگاه‌های املاک مراجعه نموده و قرارداد خود را در سیستم نرم ­افزاری جامع آنها به ثبت می‌رسانند این سیستم به‌صورت سراسری است و با ثبت مشخصات طرفین و ملک مورد نظر، کد رهگیری صادر می‌گردد که صادر شدن این کد به این معنی است که فروشنده پیش از این ملک را به دیگری نفروخته است و معامله سالم است. البته برخی مبایعه­‌نامه را نیز در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌نمایند.

 در این مرحله خریدار وظیفه­‌ای ندارد و انجام این مرحله با فروشنده ملک است

فروشنده باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و لیست مدارکی که برای تنظیم سند لازم است را از دفترخانه گرفته و مدارک را کامل نموده و برای تنظیم سند رسمی به دفتر خانه مربوطه برگردد.

 در این مرحله طرفین باید در تاریخ و در دفترخانه تعهد شده و تعیین شده حاضر شوند

در صورت تعیین نشدن، خریدار به وسیله‌ی اظهارنامه تاریخ و محل حضور جهت انتقال سند رسمی به اطلاع فروشنده می‌رساند و سند انتقال را امضا نمایند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا خیانت از لحاظ حقوقی قابل بخشش است؟ را مطالعه کنید.

سند وکالتی به سندی گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش به خریدار برگه رسمی وکالت داده تا در آینده خریدار بتواند کارهای انتقال سند را انجام دهد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع تبدیل سند وکالتی به قطعی می‌پردازیم.

سند ملک یکی از مهمترین و اساسی‌ترین مواردی است که در خرید خانه مطرح می‎شود. بنابراین خریداران باید دقت و توجه خاصی به این امر داشته باشند. خرید و فروش خانه‌ها با دو نوع سند رایج انجام می‎شود. املاکی که سند قطعی دارند و ملک‌هایی که با وکالت و قولنامه معامله می‎‌شوند.

امکان تبدیل سند وکالتی به قطعی وجود دارد؟

در برخی موارد موانعی برای انتقال سند وجود دارند و مالک نمی‌‎تواند انتقال قطعی سند را انجام دهد.

برخی از این موانع شامل آماده نبودن سند تفکیکی، فرار از مالیات، فقدان سند رسمی ملک، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال رسمی ملک است یا در مواردی هنگام ساخت خانه، خلافی‌های شهرداری صورت گرفته است مانند ساخت واحد در طبقه همکف یا کمبود پارکینگ و…  که این دلایل باعث می‌‎شوند مالک ‎نتواند به تفکیک یا انتقال قانونی سند اقدام کند.

در چنین شرایطی اگر کلیه واحدهای ساختمان موردنظر با هم اقدام به رفع مشکلات بنا کنند و هزینه‌های سند را بپردازند، می‌توانند سند وکالتی را به سند قطعی تغییر دهند اما باید به خاطر داشت هزینه‌هایی که برای این کار نیاز است بسیار بالاست و معمولا برای اهالی ساختمان مقرون به صرفه نیست.

مراحل تبدیل سند وکالتی به سند قطعی:

برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و مدارک زیر را به همراه داشته باشید:

• اصل شناسنامه و کارت ملی
• سند مالکیت خانه
• مدارکی که اثبات کند خریدار ملک مالک آن شده است، به‌طور مثال تقسیم‌نامه و غیره
• پایان‌کار ساختمان که از طرف شهرداری دریافت شده باشد
• مفاصا‌ حساب شهرداری
• مفاصا‌ حساب دارایی
• اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که آن را تنظیم کرده است
• استعلام ثبت ملک

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با مطالب حقوقی مطلب جنس فروخته شده را در چه صورت می‌توان پس داد؟ را مطالعه کنید.

ابطال سند رسمی به دعوایی گفته می‌شود که در آن شخصی برای بی ‌اثر بودن یک یا چند سند رسمی اقدام می‌کند. در این مطلب از مجله دلتا شرایط باطل کردن سند ملک می‌پردازیم.

در چه شرایطی می‌توان درخواست ابطال سند رسمی کرد؟

ابطال سند رسمی در شرایط و مواردی خاص قابل درخواست است که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اسناد صوری و غیر واقعی

گاهی به دلایل مختلف طرفین بدون اینکه هدف واقعی مبنی بر نقل و انتقال داشته باشند به‌صورت غیر واقعی قراردادهایی را تنظیم م‌ نمایند. در اصطلاح حقوقی به چنین قراردادهایی که تهی از واقعیت بوده و به صورت غیر واقعی تنظیم می‌گردند قراردادهای صوری گفته می‌شود.

در چنین شرایطی می‌توان تقاضای ابطال سند رسمی مزبور را به خاطر صوری بودن و نداشتن پشتوانه حقوقی واقعی از مراجع قضایی نمود.

• اسناد مجعول

در پاره‌ای از موارد اشخاصی که دارای مقاصد نامشروع بوده و درصدد تحصیل مال نامشروع و فریب شهروندان هستند با دسترسی غیر مجاز به اوراق و مهرهای دولتی اسنادی را جعل نموده و از این طریق به اهداف خود نائل می‌گردند.

این اسناد ممکن است اعم از کارت‌های پایان خدمت و گذرنامه، مدارک تحصیلی، اسناد مالکیت منازل و خودرو و اسناد گمرکی و ترخیص و … باشد.

بنابراین، در صورتی‌که شخصی با اهداف غیر قانونی سندی را به نام خود یا اشخاص دیگر جعل نموده و توانسته است از این طریق خود را مالک جلوه دهد و آن را به فروش برساند، مجرم شناخته شده و در این حال شخصی که واقعا مالک بوده و یا شخص خریدار که در دام کلاهبرداران گرفتار شده است می‌تواند علاوه‌بر شکایت کیفری، دادخواست حقوقی مربوط به موضوع ابطال سند رسمی مجعول را نیز تنظیم نماید.

• اسنادی که از طریق کلاهبرداری و دیگر جرایم صادر شده است

در این موارد معمولا اشخاص بلافاصله اقدام به طرح شکایت کیفری نموده و حتی شعب جزایی در دادنامه خود حکم بر ابطال اسناد فوق را نیز صادر می‌نماید. با این حال عمدتا صلاحیت ابطال سند بر عهده مراجع حقوقی است و شخص ذینفع می‌بایست درخواست ابطال سند رسمی را از مراجع حقوقی درخواست نماید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا طلب خود را می‌توان بدون مدرک از بدهکار پس گرفت؟ را مطالعه کنید.