ملک

تاخیر در تحویل ساختمان از جمله تاخیر‌های رایجی است که در قراردادهای ملکی مشاهده و به موجب آن دعاوی زیادی هم مطرح می‌شود.

​

یکی از مهم‌ترین مواردی که قانونگذار بر آن تاکید بسیاری دارد تحویل دادن ملک در زمان مقرر است، زیرا یکی از دعاوی رایجی که دادگاه‌ها به آن رسیدگی می‌کنند مواردی است که مربوط به تاخیر در انجام تعهدات می‌شود. در قرارداد‌های خرید و فروش ملک معمولا ذکر می‌شود که فروشنده موظف است ظرف مدت زمان مشخصی ملک را به خریدار آن تحویل دهد. به دنبال کوتاهی فروشندگان املاک و انجام ندادن این تعهدات قانونی، دعاوی متعددی از سوی خریداران ملک در دادگاه‌ها از این بابت مطرح می‌شود. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی دیر کرد تحویل ملک به خریدار می‌پردازیم.

دیر کرد تحویل ملک

اگر در تاریخی که دو طرف معامله آن را تعیین کرده‌اند ساختمان تحویل داده نشود، مشتری می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواستی را در این باره تنظیم کند و علاوه بر آن خریدار می‌تواند خسارت دیر کرد را هم از فروشنده دریافت کند. خسارت با توافق طرفین در قرارداد نوشته می‌شود، این خسارت می‌تواند به صورت روزانه یا به صورت ماهانه محاسبه شود و مبلغ آن هم باید حتما در قرارداد نوشته شود و پس از آن دو نفر شاهد آن را امضا کنند. در صورتی که فروشنده ملک را در زمان مقرر تحویل ندهد، قانون حتما با او برخورد می‌کند و خسارت مشخصی را  به خریدار می‌دهد. بر اساس آنچه که در قانون آمده است این حق برای خریدار وجود دارد تا برای دفاع از حق خود به مراجع قانونی مراجعه کند و در  صورتی که دو طرف در قرارداد خود مبلغ جریمه را ذکر نکرده باشند، قانون‌گذار آن را تعیین می‌کند.

همچنین بخوانید:

فریب در معامله

چه کسانی ممنوع المعامله هستند؟

واریز اشتباه پول به حساب دیگری

نحوه اعتراض به خلافی خودرو

اثبات جرم از طریق پیامک ممکن است؟

با مجله حقوقی دلتا همراه باشید

املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور خیریه می‌کند. این یک تعریف کلی از مفهوم املاک اوقافی است؛ اما باید در نظر داشت که گاهی اصطلاحاتی در خصوص این املاک به کار برده می‌شود که ممکن است برای اغلب افراد نامفهوم باشد. برای اطلاع از اصطلاحات املاک اوقافی در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.

اصطلاحات املاک اوقافی

وقف

مال یا منافع حاصل از آن را که شخصی برای خدمات عمومی یا اختصاصی به منظور خیر و رضای الهی هدیه می‌کند، وقف می‌گویند که به این ترتیب مانع از انتقال آن به دیگری می‌شود و هرگونه معامله‌ای نسبت به آن مال وقف  شده را غیرممکن می‌کند.

عین موقوفه

مالی که از طرف وقف دهنده (واقف) به شخصی دیگر (موقوف علیه) تحت عنوان وقف داده می‌شود.

حبس عین

وقف دهنده در مدت وقف، حق هیچ‌گونه دخالت و تصرف در ملکی را که وقف داده است ندارد؛ به عبارت دیگر واقف اجازه فروش، نقل و انتقال به شخص دیگر و یا تصرف در مال موقوفه را ندارد.

قابلیت بقای عین

«فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد.» (ماده ۵۸ قانون مدنی) بنابراین وقف مالی که در صورت استفاده از آن مال، قابلیت بقا نداشته باشد و از بین برود، باطل است. برای مثال مواد غذایی را نمی‌توان وقف کرد.

قبض عین

وقف از عقود تشریفاتی است؛ بنابراین وقف زمانی محقق می‌شود که وقف دهنده، مال وقفی را در اختیار و استفاده فرد یا افراد که وقف به نفع آن‌ها صورت گرفته قرار دهد و در واقع مال وقف شده به تصرف این اشخاص در آید.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با املاک اوقافی مطلب “سند اوقافی چیست؛ چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟” را مطالعه کنید.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

کسانی که قصد دارند خانه‌ای اجاره کنند باید هشت نکته را در نظر داشته باشند تا به مشکلاتی که گاهی در جابه‌جایی پیش می‌آید دچار نشوند. در مجله دلتا به نکات اجاره خانه اشاره شده است.

۱. یک ماه قبل از پایان قرارداد موضوع را به صاحب‌خانه‌ها اطلاع دهید. اگر صاحب‌خانه تحویل پول پیش را به پیدا شدن مستاجر منوط کرد، بهتر است شما هم برای پیدا کردن مستاجر دست به کار شوید. البته این وظیفه مستاجر نیست؛ اما احتمالا شما بیشتر از صاحب‌خانه عجله دارید و به پول پیش خود نیاز دارید.

۲. پیش از امضای قرارداد تمام قسمت‌های خانه را بازدید و مشکلات و خرابی‌های ساختمان را در متن اجاره نامه یادداشت کنید تا در پایان قرارداد و تحویل خانه صاحب‌خانه ادعای خسارت نکند. اگر پیش از عقد قرارداد اشکالات تاسیساتی منزل را از طریق صاحب‌خانه برطرف نکنید، ناچارید بعد از عقد قرارداد با هزینه خودتان به برطرف کردن آن ها اقدام کنید.

۳. تا حد امکان در جست‌وجوی خانه نوساز و یا قدیمی نباشید. بهترین خانه‌ها برای اجاره خانه‌های با عمر ۳ تا ۱۰ سال است.

۴. حتما قرارداد اجاره را در دفاتر املاک و با کد رهگیری ثبت کنید. کد رهگیری هیچ هزینه‌ای ندارد و مشاوران املاک حق ندارند مبلغ اضافه‌ای برای کد رهگیری به جز کمیسیون خود دریافت کنند.

۵. پیش از امضای قرارداد حتما اصل سند یا قولنامه یا… خانه و کارت شناسایی صاحب‌خانه را به دقت ملاحظه کنید.

۶. محل دقیق پارکینگ خود را در حضور مالک مشخص کنید.

۷. اگر اهل صرفه‌جویی اقتصادی هستید تا حد امکان خانه‌ای با نورگیری مناسب و کنتورهای آب، برق و گاز جداگانه اجاره کنید و از خانه‌های نزدیک به بزرگراه، مدرسه، پمپ بنزین و مراکز توزیع برق و تلفن تا جایی که امکان دارد اجتناب کنید.

۸. پیش از امضای قرارداد حتما آن را با دقت بخوانید.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

اجاره مغازه یکی از انواع اجاره است که باید با حساسیت و دقت در مورد آن تصمیم گیری شود. زیرا اجاره مغازه با اجاره خانه متفاوت است. این تفاوت ها به این دلیل است که مناطق زیادی وجود دارند که می‌توان خانه ‌های مسکونی مناسبی در آن‌ ها پیدا کرد اما در خصوص اجاره ملک تجاری نمی‌توان به سادگی هر مغازه‌ ای را انتخاب کرد زیرا حساسیت‌ های شغلی از اهمیت زیادی برخوردارند و قبل از اجاره مغازه باید آن‌ ها را در نظر گرفت. در مجله دلتا به بررسی نکات مهم برای قرارداد اجاره مغازه پرداخته  و چگونگی انتخاب یک مغازه مناسب توضیح داده شده است.

نکات مهم در قرارداد اجاره مغازه

همانطور که آورده شد مغازه یک ملک تجاری محسوب می‌شود و قوانین اجاره ملک تجاری با املاک مسکونی متفاوت است. این تفاوت در درجه‌ اول به دلیل کاربری ملک تجاری است که می‌تواند  روی مبلغ اجاره هم تأثیر داشته باشد. مورد دیگر منطقه‌ جغرافیایی است که مغازه در آن قرار دارد و از اهمیت زیادی برخوردار است. در زیر این موارد توضیح داده شده است.

• کاربری املاک تجاری

کاربری ملک تجاری بسیار اهمیت دارد به طوری که سایر موارد مربوط به اجاره‌ مغازه را تحت تأثیر قرار می‌دهد. یک ملک تجاری ممکن است کاربری های مختلفی داشته باشد. برای مثال یک مغازه ممکن است به منظور تأسیس یک فروشگاه پوشاک اجاره  و یا اینکه به عنوان سوپرمارکت از آن استفاده شود. کاربری‌ های دیگری مانند رستوران، مکانیکی و… نیز وجود دارند که به طور طبیعی جزء عوامل تعیین‌ کننده برای اجاره محسوب می‌شوند. مواردی همچون منطقه‌ جغرافیایی، مساحت مغازه و هزینه‌ اجاره همگی در درجه اول به نوع کاربری بستگی دارند.

• منطقه جغرافیایی

هر مغازه‌ ای در هر منطقه‌ ای نمی‌تواند فروش موفقی داشته باشد. به طور مثال ممکن است فرد درپی مکانی برای اجاره به منظور سوپر مارکت باشد که در این صورت در هر منطقه‌ ای که مغازه‌ خود را دایر کند، احتمالاً فروش خوبی خواهد داشت؛ زیرا اقلامی که در سوپر مارکت وجود دارد جزء مایحتاج همه افراد جامعه محسوب می‌شوند. اما اگر هدف از اجاره مغازه، ایجاد یک فروشگاه پوشاک باشد، در این صورت باید مغازه‌ در یک مکان پر رفت و آمد در مرکز شهر واقع شده باشد. زیرا نوع اجناس به گونه‌ ای است که ممکن است هر چند هفته یا هر چند ماه یک بار افراد قصد خرید پوشاک داشته باشند.

• متراژ مغازه

متراژ مغازه یکی دیگر از مواردی است که افراد در اجاره مغازه باید به آن توجه کنند. به طور مثال اگر شخص یک فروشنده‌ عادی و خرده فروش است، باید مغازه‌ ای با متراژ کم اجاره کند. اما اگر قصد ایجاد یک مرکز فروش، رستوران بزرگ یا فروشگاه لوازم خانگی داشته باشد، باید مغازه‌ ای با متراژ بالا پیدا کند.

نکات مهم در اجاره نامه مغازه

۱. مدت قرارداد :

افراد هنگام عقد قرارداد اجاره مغازه، حتماً باید به مدت زمان قرارداد توجه کنند. اگر کسب و کار شخص دارای یک برند  و قرار است با این برند مطرح شود، باید به فکر اجاره جایی برای مدتی طولانی باشد. زیرا با تغییر مکان درصد زیادی از مشتریان قبلی خود را از دست خواهد داد و همین موضوع ممکن است باعث ایجاد ضرر و زیان جبران‌ ناپذیری برای او شود. به همین دلیل لازم است افراد در زمان انعقاد قرارداد اجاره، با موجر در باره مدت زمان اجاره به توافق برسند.

۲. مبلغ اجاره :

از آنجا که  معمولاً هر سال و با تمدید قرارداد اجاره، مبلغ اجاره افزایش پیدا می‌کند و اگر مستاجر در دوره‌ اول قرارداد تمام توان مالی و سرمایه ای را که دارد  برای اجاره مغازه هزینه کند، در دوره‌ های بعدی با مشکل مواجه خواهد شد. بنابراین بهترین کار این است زمانی که قرارداد اجاره را تنظیم می‌کنند روی مبلغی توافق شود که در دوره‌ های بعد و در تمدید دوباره اجاره در صورت افزایش اجاره بها، بتواند آن را بپردازد.

۳. شرایط کار :

یکی دیگر از نکاتی که حتماً قبل از بستن قرارداد اجاره لازم است مالک مغازه از آن اطلاع داشته باشد و در اجاره نامه ذکر شود جزییات دقیق شرایط کار و نوع اجناسی است که اجاره کننده مغازه قصد فروش آن ها را دارد. زیرا ممکن است صاحب ملک مغازه‌ را صرفاً برای برخی از مشاغل اجاره دهد. به طور مثال شغل‌ هایی مانند رستوران و مکانیکی آلودگی‌ های خود را دارند به همین دلیل بهتر است از قبل مؤجر در جریان این موضوع قرار بگیرد تا بعداً در مدت اجاره با مشکل مواجه نشوند.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...

در روابط موجر و مستاجر از رایج ترین اختلافاتی که موجران و مستاجران با آن مواجه می‏‌شوند اختلاف بر سر این موضوع است که کدام یک از طرف ها باید هزینه تعمیرات آپارتمان یا خانه را تقبل کنند. به گزارش مجله دلتا راه‌ حل این مسأله در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌ بینی شده است و در قولنامه‌ ها و قراردادهای ملکی ذکر شده است، اما به دلیل این که، معمولا افراد از جزئیات قانون مالک و مستاجر آگاهی کافی ندارند و یا نسبت به حقوق یکدیگر توجهی نمی‌کنند، در مواردی که جایی از آپارتمان دچار عیب و ایراد شود بر سر پرداخت هزینه تعمیر و بازسازی اعم از این که تعمیرات جزئی باشد یا کلی به اختلاف و درگیری بر می‌خورند.

قانون روابط موجر و مستاجر

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و همچنین قانون تملک آپارتمان‌ ها، موجر مکلف است ملک استیجاری را به همراه کلیه وسائل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌شود، سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد.

چه هزینه هایی را مستاجر باید پرداخت کند؟

در پاسخ به این سؤال باید گفت، پرداخت هزینه های مصرفی در طول مدت اجاره بر عهده مستاجر است. هزینه های مصرفی عبارتند از آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد. همچنین پرداخت هزینه تعمیر آسانسور به‌ صورت جزئی و هزینه شارژ ساختمان با مستأجر خواهد بود. و نیز هر نوع خرابی‌ که مسبب آن مستأجر باشد، به طور مثال یک شیشه بشکند یا رفع مشکل فاضلاب پس از چند‌ ماه اقامت مستأجر در محل و همینطور پرداخت عوارض پسماند بر عهده مستاجر است، مگر اینکه ثابت شود بخشی از هزینه ها مربوط به زمان قبل از تنظیم اجاره نامه و یا مربوط به زمان پس از انقضای مدت اجاره و تخلیه ملک است که مستاجر مسئولیتی در پرداخت هزینه های مصرفی این مدت ندارد. همچنین مستاجر موظف است در زمان تخلیه ملک را به همان وضعیتی که تحویل گرفته به موجر تحویل دهد و رسید دریافت کند و در صورت ایجاد خسارت به ملک، مستاجر متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.

در روابط موجر و مستاجر تعمیرات عمده ساختمان بر عهده کیست؟

هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، و همچنین هزینه رفع مشکل فاضلاب در ابتدای ورود مستأجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز بر ‌عهده صاحب خانه خواهد بود. در واقع به موجب قانون، کلیه تعمیراتی که در ملک مورد اجاره لازم است بر عهده مالک است مگر آنکه بر خلاف آن شرط شده باشد و یا عرف بر خلاف آن باشد. به عبارت دیگر تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در ملک است مانند دستگاه ‎های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از ملک مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

تعمیرات اساسی و جزئی ساختمان کدامند؟

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، بازسازی و تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان بر عهده مالک است و هزینه تعمیرات جزئی خانه با مستاجر است.

از جمله تعمیرات اساسی ساختمان می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
• تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌ بام و…)
• تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
• تعمیر لوله ‌کشی آب، گاز، فاضلاب
• تعمیر نشتی سرویس‌ ها
• سیم ‌کشی برق
• تعمیر آسانسور
• تعمیر در برقی پارکینگ
• رنگ‌ آمیزی ساختمان
برخی تعمیرات جزئی خانه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
• تعویض واشر شیرهای آب
• تعویض چراغ ‌های سوخته و خراب
• تعمیر موردی قفل در
• نصب توری در و پنجره
• تعویض پوشال کولر آبی
• تعمیر تهویه سرویس‌ ها
• تعمیر موردی کلید و پریز برق
بنابراین در تعیین هزینه های ملک اجاره ‎ای، ملاک تشخیص آن است که تعمیرات مورد نیاز جزء تعمیرات کلی و اساسی است و یا از تعمیرات جزئی است.

در صورتی که مستاجر مانع انجام تعمیرات شود چه باید کرد؟

اگر در طول مدت اجاره، خانه یا آپارتمان اجاره ای نیازمند یک سری تعمیرات شود و مستاجر مانع تعمیرات شود، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان کند. و در مواردی حتی اگر ضرورت داشته باشد، حکم به تخلیه موقت ملک برای مدت زمان معین می‌دهد.

عدم تعمیرات یا پرداخت هزینه تعمیرات از سوی مالک

اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه‌ بازسازی که بر عهده وی است خودداری کند، مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک برای عدم پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان شکایت کند. در چنین شرایطی اگر مالک باز هم اقدامی جهت برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد مستاجر می‌تواند بنا بر حکم و نظارت دادگاه، بازسازی لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره ‌بها کسر کند. در غیر این صورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ کند.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی .....